Rekenen op herbestemming

Door Wim Vierling, Platform31

‘’Geld en gebruikers zijn niet langer vanzelfsprekend als het gaat om herbestemmen”, betogen de auteurs van de publicatie Rekenen op herbestemming. Voor wie nu een pand wil herbestemmen, moet eerst op zoek naar gebruikers, financiers en zorg dragen voor een kostenefficiënte verbouwing en een gezonde exploitatie. De auteurs komen met antwoorden uit de praktijk.

Herbestemming is de nieuwe toekomst van het vastgoed
Bij de 26 herbestemmingsprojecten die in beeld komen geven de initiatiefnemers openheid van zaken. Dat zijn voor een deel klassieke opdrachtgevers, zoals projectontwikkelaars, corporaties en overheden en voor de andere helft collectieven, kleine bedrijven en particulieren. De projecten liggen verspreid over het land, voor het merendeel (21) in steden. De panden hadden oorspronkelijk een industrieel verleden (11), of een bestemming als kantoor (5), maatschappelijk vastgoed (6) of een bijzondere functie (4). Het experiment wordt vaak niet geschuwd. Het algemene beeld is dat het herbestemde pand een gemengd gebruik krijgt .met meerdere huurders. Zij worden verleid met een concurrerend aanbod, onder andere door een lage starthuur, flexibele huurcontracten en extra diensten zoals een kantine en vergaderplekken. Vaak is horeca de motor van interactie en ontmoeting. Het is dan niet langer het gebouw maar de ‘community’ dat telt. Een perfecte manier om de huurders vast te houden.

Nieuwe manieren om de financiering rond te krijgen

De beperktere beschikbaarheid van kapitaal heeft tot een andere praktijk geleid. Zo is de tijd verkort tussen investeren, exploiteren en ingebruikname. Soms vindt de verbouwing plaats terwijl de ‘winkel’ open blijft. Dat levert niet altijd ‘nieuwbouwkwaliteit’ op. Soms is de bouw in fases uitgevoerd. Dat denken in tussenstappen is een interessante strategie. Ook worden de verbouwingen – vaak de grootste kostenpost – in eigen beheer uitgevoerd. De financiers blijven wel traditioneel de banken, gevolgd door de private investeerders. Subsidies spelen een bescheiden rol. Crowdfunding is marginaal maar is wel belangrijk om draagvlak te creëren. Concepten als ‘co-creatie’ en ‘co-makership’ bieden perspectief voor de toekomst. De klant is soms partner of mede investeerder die deelt in de winst of een optie heeft tot koop.

Sterke betrokkenheid

Bij de particuliere initiatieven is het tempo van realisatie hoog. Dat komt ondermeer door de tomeloze energie, de inzet van de eigen expertise en de verankering in het lokale netwerk waardoor het met het draagvlak vaak goed zit. Bij de ontwikkelaars is vaak ook sprake van een grote persoonlijke betrokkenheid. De corporaties zijn in hun handelingsruimte sterk ingeperkt. Wel blijven transformaties mogelijk, bijvoorbeeld van een kantoor naar starterswoningen. Een mooi voorbeeld van transformatie is het Bruishuis, twee voormalige verzorgingshuizen in Arnhem die op initiatief van een woningcorporatie zijn verbouwd tot een sociaal bedrijvenverzamelgebouw en woningen voor bijzondere doelgroepen. De gebouwen waren in goede staat waardoor alleen een opknapbeurt nodig was dat is uitgevoerd door een leerwerkbedrijf en de huurders. Bijzonder is ook dat het beheer en de exploitatie in handen van de bewoners is, de kosten zijn daardoor extreem laag. Het maatschappelijk rendement staat voorop..

Het is een geruststellend gedachte dat het in 2015 niet alleen gaat om het behalen van een zo hoog mogelijk financieel rendement. Voor de initiatiefnemers is de positieve energie die een project met zich meebrengt net zo goed een beloning. De publicatie geeft geen blauwdrukken voor succes, wel veel inspiratie voor initiatiefnemers die aan de slag willen met het herbestemmen van vastgoed. Maar ook voor gemeenteambtenaren is de publicatie een aanrader omdat zij behulpzaam kunnen zijn bij het snel doorlopen van de procedures. Het is de energie van de gezamenlijke betrokkenheid bij het ‘maken van de stad’ die aanstekelijk maakt door het lezen van dit boek. En volgens de auteurs gaat die combinatie van ideële doelen en een zakelijk aanpak prima samen.