De wereld van renovatie en transformatie

Herbestemmen is de nieuwe toekomst van het vastgoed. Wie nu een pand wil herbestemmen, moet eerst op zoek naar gebruikers, financiers en zorg dragen voor een kostenefficiënte verbouwing en een gezonde exploitatie. De publicatie De wereld van renovatie en transformatie, samengesteld en geschreven door Frank Bijdendijk (Nationaal Renovatie Platform) en Ad Alderliesten (Chiron Development Consultancy), sluit mooi aan bij het eerder verschenen Rekenen op herbestemming (Sander Gelinck en Frank Strolenberg, 2014). In de laatstgenoemde publicatie stonden vooral de herbestemmingsprojecten centraal, in de nieuwste uitgave over renovatie en transformatie diepen verschillende auteurs het thema herbestemmen verder uit – zoals het ruimtelijk ordeningsrecht, fiscale aspecten en energiegebruik – en geven de lezer in 12 hoofdstukken en 260 pagina’s een ‘staalkaart’ van de meest actuele inzichten.

Functiemenging en nieuwe woonvormen

Vanuit een breder economisch en maatschappelijk perspectief schetsen de auteurs de verschuiving van nieuwbouw naar renovatie. Daar zijn nieuwe samenwerkingsvormen voor nodig en de klant staat voortaan centraal. Deze transitie vraagt nogal wat van het empatisch vermogen van de professionals. Ook zijn ‘bij-de-hande plekken’ nodig, dat zijn slimme omgevingen of milieus waar nu of in de nabije toekomst kennis en kunde ontstaan. Hybride gebruiksconcepten, waarin functiemenging vanzelfsprekend is, worden gemeengoed. Ook kan hergebruik inspelen op de veranderende woonbehoefte, zoals de vraag naar flexibele en tijdelijke huisvesting. Die is de laatste tijd flink toegenomen. Denk daarbij aan vluchtelingen, flexwerkers, zzp-ers en arbeidsmigranten. Dit onderwerp blijft in de publicatie onderbelicht maar kan zeker een rol spelen bij de invulling van leegstaand vastgoed.

Omgevingsrecht en fiscale aspecten

Het omgevingsrecht speelt een belangrijke rol bij de transformatie van leegstaande gebouwen. Zo komt de Leegstandswet aan bod en de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. De Crisis- en herstelwet schiet te hulp bij het versnellen van de besluitvorming en het instrument van ‘stedelijke herverkaveling’ kan bij nieuwe ontwikkelingen de belemmerende eigendomsverhoudingen wegnemen. Ook de (complexe) fiscale gevolgen van transformeren zijn beschreven.

Duurzaamheid

Professor Anke van Hal werkt de businesscase uit van energiebesparing in de bestaande woningbouw. Het is niet alleen een kwestie van techniek en budget, legt zij uit. Ook de vaardigheden voor het ‘samen willen, samenbrengen en samenwerken’ zijn volgens haar doorslaggevend. De opgave van energieneutraal renoveren van bestaand commercieel en gemeentelijke vastgoed blijft onderbelicht. Ook hier zijn al de nodige ervaringen mee opgedaan (Kantoor vol energie) en is de urgentie groot om te werken aan een perspectief voor een energieneutraal 2050. De omslag naar circulariteit in vastgoed (‘cradle to cradle’) blijft lastig te maken. Al helpt het door te beginnen vanuit waarden.

Nieuwe verdienmodellen en ketensamenwerking

Ook de taxateur speelt bij transformaties een belangrijke rol. En voor het financieren van een renovatie is de businesscase allesbepalend. Voor wie inzicht wil krijgen in de zin en onzin van ‘nieuwe verdienmodellen’, lees hoofdstuk 10. Een tip van de sluier: de auteur verwacht dat Crowdfunding op korte termijn uitkomst kan bieden als bron voor transformatieopgaven. En nieuwe wijzen van samenwerken in de bouw – ketensamenwerking – kan er voor zorgen dat een transformatieproject tegen (veel) lagere kosten een (veel) hogere kwaliteit kan bereiken. Daar is zeker winst te behalen. Waar voorheen projecten niet van de grond kwamen of een versoberd programma noodzakelijk was, kan excellent samenwerken de beste (en niet de goedkoopste) partijen bij elkaar brengen die zorgen voor de kwalitatief meest hoogstaande duurzame renovatie. En daar wordt iedereen blij van die actief is met opgaven binnen de bestaande bebouwde omgeving. Lezen dus dat boek dat een goed inzicht geeft in de uiteenlopende aspecten van renoveren en transformeren!