Hoe woningcorporaties hun maatschappelijke waarde vergroten

Woningcorporaties: Pak je rol en zorg voor betaalbare huurwoningen

Benoem de betaalbaarheid als absolute prioriteit en maak alle andere opgaven daaraan ondergeschikt. Kies voor een realistische aanpak van de verduurzaming. En doe niet steeds alsof geld het grootste probleem is. In het boek ‘Hoe woningcorporaties hun maatschappelijke waarde vergroten’ gooit Guus Haest flink wat knuppels in het hoenderhok. Hij pleit voor een hernieuwde verzelfstandiging van de woningcorporaties. Zij moeten het initiatief nemen tot een eenvoudiger stelsel waarvan zowel huurders als woningzoekenden profiteren.

Corporaties leveren op het vlak van betaalbare en kwalitatief goede woningen een waardevolle bijdragen aan de samenleving. Dat doen ze ook bij het stimuleren van leefbare buurten en helpen voorkomen en oplossen van huurschulden, overlast en sociale problemen. Maar ze presteren op vijf onderdelen minder goed dan zou kunnen:

1. de betaalbaarheid is de afgelopen jaren verslechterd en zelfs problematisch voor huishoudens met een minimum- of laag middeninkomen en (eenouder) gezinnen;
2. de beschikbaarheid: er is een tekort aan woningen in krappe woningmarktgebieden en vooral voor starters, (grote) gezinnen en ‘spoedzoekers’;
3. de doorstroming in de sociale woningvoorraad is te laag;
4. de kwaliteit van woning en wijk schiet tekort in een aantal vroeg-naoorlogse complexen;
5. duurzaamheid: veel woningen zijn nog onvoldoende duurzaam en het tempo ligt laag.

Doorgeschoten systeem

Het moet en kan beter. Maar dit lukt maar niet, onder meer door de al jaren durende strijd tussen de rijksoverheid en de woningcorporaties. Het Rijk hanteert een strenge Woningwet, legt de corporaties een fikse Verhuurderheffing en fiscale aanslagen (VPB en ATAD) op. De corporaties vinden dat hierdoor hun investeringsruimte drastisch wordt ingeperkt. Intussen pompen overheid en corporaties miljarden euro’s rond. De Verhuurderheffing leidde tot huurverhogingen die het beslag op huurtoeslag deden toenemen en de betaalbaarheid verslechterden. Inmiddels worden de huurstijgingen de laatste jaren wat gematigd en kondigt de overheid verbeteringen (maar ook bezuinigingen) aan op de huurtoeslag. De scherpe randjes lijken er wat te zijn afgevijld, maar onvoldoende.

Voldoende financiële ruimte

Er is in de corporatiesector veel discussie over de cijfers en de aannames en methoden bij het bepalen van de financiële bestedingsruimte van woningcorporaties. Het staat echter vast dat er vele miljarden méér beschikbaar zijn dan corporaties nu investeren. Ook kunnen corporaties bezit verkopen dat de doelgroep niet bedient en daarnaast huren verhogen voor huurders met een beter inkomen. Woningcorporaties hebben daarmee voldoende financiële mogelijkheden om de opgaven op eigen kracht te realiseren en extra te investeren in nieuwbouw, verbetering of huurmatiging. Daarnaast zal een uitruil van de aan corporaties opgelegde heffingen tegen de huurtoeslag de sector goed doen. Omdat niet elke corporatie voldoende mogelijkheden heeft om alle opgaven te kunnen oppakken, moeten woningcorporaties onderling gaan verevenen.

Betaalbaarheid naar de woningcorporaties

In het boek betoogt Haest dat de betaalbaarheid ‘Nibud-conform’ kan worden verbeterd als de corporaties hiervoor zelf de verantwoordelijkheid nemen en dit als hun hoofdprioriteit benoemen, gecombineerd met een uitruil van huurtoeslag en overheidsheffingen. Betaalbaar wonen ligt het dichtst bij de kerntaak en missie van woningcorporaties. Dit maakt het wonen weer betaalbaar voor de 473.000 huishoudens die nu problemen hebben vanwege een minimuminkomen en/of te hoge huur. Hier staat dan wel tegenover dat de ongeveer 400.000 huishoudens die relatief goedkoop wonen meer gaan betalen.

Ook bij een ‘uitruil’ tussen de heffingen op corporaties en de huurtoeslag blijft er voldoende ruimte voor het verbeteren van de betaalbaarheid. Met zo’n uitruil wordt het beleid doelmatiger en verdwijnen veel systeem-perversiteiten, onderling gedoe en bureaucratie. Bovendien worden de uitvoeringskosten lager en wordt het allemaal een stuk eenvoudiger. Dan kan bij zowel overheid als corporaties de aandacht meer worden gericht op de echte knelpunten: gebrek aan bouwlocaties, productie, slagvaardigheid, samenwerking, innovatie en plannen ook waarmaken.

Dit bericht is gebaseerd op het artikel Woningcorporaties: Pak je rol en zorg voor betaalbare huurwoningen’ van John Cüsters‘, op 29 november gepubliceerd in Huurpeil.