Tijdelijke woonruimte

Tijdens de verhoogde asielaanvragen in 2014-2016 was snel beschikbare woonruime nodig. Een veel gebruikte manier om snel woonruimte te realiseren is de realisatie van tijdelijke huisvesting. Hiervoor is het doorlopen van een bestemmingsplan procedure niet nodig als de gemeente een vrijstelling op de bestemming geeft voor 10 jaar. Er zijn grofweg twee opties om aan tijdelijke huisvesting invulling te geven, namelijk via tijdelijke transformatie van leegstaand vastgoed en het plaatsen van tijdelijke woonunits.

Tijdelijke transformatie kan rendabel

Er zijn steeds meer leegstaande (kantoor)panden Door deze tijdelijk te transformeren tot woonruimte, hoeft niet een langdurig herzieningsproces van het bestemmingsplan doorlopen te worden. Een ander voordeel van tijdelijke transformatie ten opzichte van permanente transformatie is dat het kan zorgen voor opleving van gebieden met als gevolg nieuwe ontwikkelingen.

Uit een stimuleringsprogramma van Platform31 blijkt dat tijdelijke transformatie rendabel kan worden uitgevoerd. Kosten starten bij 7-10.000 euro per wooneenheid, afhankelijk van de invulling (soberder of luxer) en het exploitatieperspectief van de eigenaar (korter of langer). De eigenaar krijgt inkomsten en de gemeente creëert meer woonruimte. Zowel onzelfstandige als zelfstandige woningen zijn mogelijk. Eenvoudige ‘natte cellen’ zijn er al vanaf een paar duizend euro, luxere modellen kosten al gauw 10.000. Transformatie naar zelfstandige woningen levert een korting op de verhuurdersheffing op. Dat is gunstig bij de verhuur van meer dan tien wooneenheden.

Dit betekent dat een rendabele businesscase in de praktijk ofwel goedkoop moet zijn, ofwel boven die 25.000 euro moet uitkomen. Aanstaande huurders klussen mee via een aannemer en krijgen in ruil daarvoor een huurkorting. Daardoor leren ze een vak en raken ze betrokken bij de maatschappij. Juridisch-planologisch zijn de voorschriften enorm vereenvoudigd. Dat is iets waarvan de meeste eigenaren en gemeenten zich niet bewust zijn. Op basis van de Crisis- en Herstelwet mag een gebouw getransformeerd worden en daardoor tien jaar lang afwijken van de bestemming. Hiervoor zijn geen milieuonderzoeken nodig, waardoor de procedure voor de omgevingsvergunning al binnen acht weken kan worden doorlopen.

Leegstandswet

De wetgeving rondom tijdelijke wooncontracten is volop in beweging. De Leegstandswet geeft nu al mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten. Een eigenaar kan een vergunning aanvragen voor maximaal tien jaar bij de gemeente voor woonruimte in een leegstaand gebouw. Vanuit het Burgerlijk Wetboek kan de eigenaar tijdelijke huurovereenkomsten afsluiten. Nieuw is dat ze na 1 jaar automatisch eindigen zonder dat deze overgaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Bouwbesluit

In 2012 is het Bouwbesluit aangepast voor alle vormen van transformatie. Verbouwde woonruimte hoeft niet langer te voldoen aan de huidige bouwvoorschriften, maar aan het bouwbesluit ten tijde van de oplevering van het oorspronkelijke gebouw. In juridische termen wordt de verbouw getoetst aan het ‘rechtens verkregen niveau’. Dat scheelt allerlei milieu- en geluidseisen. Wel gelden voorschriften voor (brand)veiligheid en daglichttoetreding.

Tijdelijke woonunits

Woonunits zijn ook geschikt voor tijdelijke huisvesting. Ze bieden uitkomst om snel huisvesting te bieden. Hoe? In een handreiking zet Platform Opnieuw Thuis kansen op een rij. Drie keuzes:

• Kant-en-klaar: in de fabriek geproduceerd en als afgewerkte eenheden te plaatsen.
• Bouwpakketten: onderdelen die op maat te maken en ter plekke in elkaar te zetten zijn.
• Inbouw-wooneenheden: pasklare oplossingen binnen de muren van bestaande panden.

In de handreiking Woonunits (pdf) leest u dat deze units zijn te verslepen, te stapelen, in elkaar te zetten en te bebouwen. Ze gaan van pakweg tien jaar tot semi-permanent mee. Een overzicht van vele particuliere aanbieders:flexwonen.nl/unitbank