Operatie Wooncoöperatie

Recensie door Frank Wassenberg, Platform31

‘Operatie Wooncoöperatie’ beschrijft hoe een wooncoöperatie een derde weg op de woningmarkt kan zijn, naast het huren of kopen van een huis. Het is een oplossing voor al degenen, die door de krappe woningmarkt niet aan de bak komen, in het bijzonder voor woonstarters en mensen met een middeninkomen. Wooncoöperaties leveren goede woningen die betaalbaar zijn en dat ook blijven. Bij een wooncoöperatie staat het gemeenschappelijk eigenaarschap en zeggenschap voorop, en niet het maximale rendement.

Het boek Operatie Wooncoöperatie, geschreven door Arie Lengkeek en Peter Kuenzli, vertelt de geschiedenis van ons wonen; waarom de coöperatie in Nederland uit beeld verdween en waarom inmiddels steeds meer mensen een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan huisvesting. Het documenteert tien bijzondere projecten in drie steden: Wenen, Zürich en München. Drie steden met een krappe woningmarkt, hoge prijzen, een prettig leefklimaat en met een mix aan inkomensgroepen. De auteurs leggen uit hoe deze projecten konden ontstaan door bewuste keuzes vanuit het lokaal bestuur. Het wooncoöperatieve model is groot in de Duitstalige landen, dus in Midden-Europa. Plus ook in Scandinavië, maar daar heeft het een wat andere invulling.

Het boek opent met een wandeling door Genossenschaft Kalkbreite, een complex midden in Zürich met zo’n honderd wooneenheden van verschillende groottes. Met eigen en gezamenlijke voorzieningen, waarvan sommige ook open staan voor de buurt, zoals een restaurant, een Kino, en gastenkamers tevens hotel. Huren liggen zo’n 30 procent lager dan omringende commercieel verhuurde appartementen. Kalkbreite is een voorbeeld van wonen tussen huren en kopen in. Dit is maar een van de vele voorbeelden in Zürich.

Opmerkelijk is daar de brede politieke steun voor de coöperatieve verenigingen. Ze worden gesteund door publieke instrumenten met regelgeving, fondsen, financiering en grondbeleid. In een stad als Zürich bestaat de woningmarkt voor twintig procent uit non-profitwoningen, grotendeels door coöperaties, Genossenschaften, gerealiseerd. In een referendum stemde driekwart van de bevolking in met het optrekken van dit aandeel naar drieëndertig procent. Bepaald geen niche dus, zoals in Nederland.

Het is bijzonder hoe een liberale stad als München een politiek breed gedragen beleid heeft dat betaalbaarheid van het wonen koppelt aan een grondpolitiek die de stad toegankelijk wil houden voor iedereen. Binnen de Europese staatssteunregels definieert München segmenten in de markt waar rendementen beperkt zijn en speculatie uitgesloten wordt door langdurige bindingen aan de stedelijke huisvestingsregels. Onder die voorwaarden blijken coöperaties de meest vanzelfsprekende spelers te zijn en een groeiend marktaandeel te kunnen opeisen.

Coöperaties zijn niet nieuw, en ze zijn overal

Een wooncoöperatie heeft er als doel om blijvend te voorzien in betaalbare en kwalitatief goede huisvesting. De bewoners leggen kapitaal in en zijn mede-eigenaar van de coöperatieve vereniging. Zij huren woningen en voorzieningen tegen kostprijs. Samen besturen en controleren ze de coöperatieve vereniging. Er is geen winst, de woningen zijn geen handelswaar en de leden hebben zeggenschap over hun woningen.

De meeste bewoners van de wooncoöperaties hebben een lager of een middeninkomen. In Nederland hebben we, geënt op de Woningwet van 1901, de woningcorporaties. Die kennen ze daar ook, in bescheiden omvang, maar daarnaast bestaan de burgergedreven wooncoöperaties. Het lokale bestuur steunt de totstandkoming van een initiatief, dat na enige jaren rendement gaat opleveren. Dat rendement wordt gebruikt voor een volgende wooncoöperatie. Wooncoöperaties fungeren zo als het kleine broertje van de Nederlandse woningcorporatie, maar dan op gang gebracht en aangestuurd door bewoners.

Coöperaties zijn niet nieuw, en ze zijn overal. Ook in Nederland. We kennen de zuivelcoöperaties, de arbeiders- of boerencoöperaties met hun gezamenlijke inkoop, de coöperatieve veilingen voor vis of bloemen, de ‘onderlinge’ verzekeringen tegen brand, en de coöperatieve bank. Van recenter datum zijn energiecoöperaties, coöperaties voor zorg, voedsel en voor de aankoop van land ten behoeve van biodiversiteit. In al die domeinen volstaan blijkbaar noch de markt, noch de overheid. Mensen organiseren zichzelf en er ontstaat een bont landschap van collectieve initiatieven, met echter dezelfde basisprincipes.
Wooncoöperaties zijn evenmin nieuw in Nederland. Eind 19e eeuw werden er al zo’n honderd opgericht, maar de meeste verdwenen toen de Woningwet in 1901 voorwaarden stelde, en ze overgingen naar woningcorporaties (toen heten ze nog woningbouwverenigingen).

Bijdrage aan blijvend beschikbare en betaalbare huisvesting

Platform31 stimuleert sinds een aantal jaren de oprichting van wooncoöperaties in Nederland, met momenteel een programma dat loopt tot eind 2022. Ook wij zien hoe moeizaam een wooncoöperatie tot stand komt. En hoeveel moeite allerlei instanties ermee hebben. Een wooncoöperatie past niet in een hokje. Bij gemeenten is er geen ‘loket’ voor, en een enthousiast ontvangen initiatief verzandt in de regelmolen. Capaciteit ontbreekt en de nieuwe woonvormen zijn maar lastig. Locaties worden aan de hoogstbiedende verkocht, doorgaans een commerciële projectontwikkelaar. Voor banken is de markt van wooncoöperaties onbekend, waardoor zij als zakelijke klant worden beoordeeld. Processen duren lang, partijen kennen het niet en systemen passen niet. Operatie Wooncoöperatie laat zien dat in buurlanden die systemen wèl werken en dat wonen in een coöperatie daar gebruikelijk is.

De auteurs van Operatie Wooncoöperatie stellen (en beantwoorden) fundamentele vragen. Is wonen een gebruiksgoed of handelswaar? Waarom komt het rendement op grond en vastgoed niet ten goede aan de gemeenschap? Wat betekent het dat we een woningmarkt louter op individuele huishoudens hebben ingericht? Wie hebben zeggenschap over de corporaties als publieke voorziening? Door de lens van de wooncoöperatie krijg je zicht op een woningmarkt die zich fundamenteel anders organiseert.

De auteurs eindigen hun boek met een oproep aan alle partijen in Nederland om meer wooncoöperaties mogelijk te maken. Dat vraagt om een lokale overheid die gronden of panden bestemt voor (lagere) middeninkomens. Om het instellen van een revolverend fonds om aanloopkosten te kunnen betalen. Om rijksgaranties op leningen die nodig zijn voor het ontwikkelen van Wooncoöperaties. Om een loket waar initiatiefnemers de weg vinden, en soepel door processen worden geleid. De wooncoöperatie is niet het ultieme antwoord op de huidige wooncrisis, maar realisatie van meer wooncoöperaties zou wel een hele goede bijdrage kunnen leveren aan blijvend beschikbare en betaalbare huisvesting.

• Bestel de publicatie Operatie Wooncoöperatie (Trancity Valiz)