De wooncoöperatie: vraag en antwoord

Een wooncoöperatie is een organisatievorm in het wonen waarbij zeggenschap primair bij de bewoners zelf ligt. De structuur is in principe die van een vereniging met als doel het exploiteren en/of beheren van woningen voor de leden. In Nederland is een wooncoöperatie geen beschermde juridische term. Sinds de nieuwe Woningwet van kracht is, hebben huurders van woningcorporaties wel de wettelijke mogelijkheid om een wooncoöperatie te starten. Daarbuiten zijn er ook mogelijkheden en varianten, allen met de volgende kenmerken:

• Het is een collectief particulier initiatief in het wonen;
• Het is een woonbedrijf in de vorm van een (coöperatieve) vereniging;
• Het is een bewonersbedrijf waar de leden-bewoners samen verantwoordelijk zijn voor bedrijfsvoering en onderhoud;
• De organisatie mag winst maken, maar heeft geen commercieel oogmerk;
• Het bestuur is in handen van leden-bewoners, de algemene ledenvergadering (ALV) neemt beslissingen.

‘Als de overheid of de markt het niet organiseert, dan doen we het zelf’ – dat is veelal de motivatie van veel bewoners die een wooncoöperatie willen oprichten. Zij willen hun woonsituatie naar eigen hand zetten, omdat ze een droom hebben over hoe het anders en beter kan. Alleen lukt ze dat niet en daarom doen ze het samen.

Diverse redenen voor het oprichten van een wooncoöperatie:

• Het realiseren van woonwensen die niet door de markt worden aangeboden;
• De overtuiging dat bewoners samen betere kwaliteit kunnen leveren dan instituties;
• Het biedt mogelijkheden voor efficiënt woningbeheer door betrokkenheid, kleinschaligheid en maatwerk;
• De mogelijkheid om zeggenschap en verantwoordelijkheid nemen over de eigen woonsituatie;
• Een alternatief voor individueel huren of kopen;
• Het realiseren van zaken naast het wonen, zoals gemeenschappelijke voorzieningen.

Traditioneel ontstaan coöperaties als de markt en instituties niet aan de behoeften van een bepaalde groep kunnen voldoen. In de huidige tijd zijn het vaak burgerinitiatieven, zoals die al opduiken in buurtbeheer, kleinschalige energieproductie of zorgverlening en nu dus ook rond wonen. De al oude coöperatie blijkt een geschikt voertuig, mede geholpen door de nieuwe Woningwet. In deze wet is voor het eerst de coöperatieve vereniging als een organisatievorm van huurders en kopers opgenomen.

Het collectieve aspect van wooncoöperaties vormt de basis, maar het staat niet gelijk aan groepswonen. In de eerste plaats gaat het om een organisatievorm en geen specifieke woonvorm. Mensen verenigen zich in een wooncoöperatie, omdat ze van mening zijn dat ze samen een betere en betaalbaardere woonsituatie kunnen creëren dan de gevestigde instituties. Daarbij is sprake van zowel onderlinge solidariteit als welbegrepen eigenbelang. De coöperatieve vereniging biedt een goede structuur om deze wensen vorm te geven.

Wat is een wooncoöperatie niet?

• Een woongroep of commune
• Een stichting, commerciële verhuurder of bijzondere VVE
• Een Toegelaten Instelling of corporatie
• Een bewonerscommissie
• Een maximale zelfwerkzaamheid

Verschillende factoren bepalen het succes van de (oprichting van de) wooncoöperatie. Bij initiatieven van bewoners (van onderop) geldt:

• Er is sprake van een duidelijk eigen belang van de (toekomstige) bewoners
• Er is een gemeenschappelijk doel
• Er is bereidheid om inzet te tonen
• Er is doorzettingsvermogen van de trekkers

Voor initiatieven vanuit sociale ondernemers of instituties die gericht zijn op ontwikkelen, geldt:

• De initiatiefnemers signaleren een gat in de markt en zien de wooncoöperatie als interessant vehikel om dit aanbod te creëren;
• Er is zicht op een groep potentieel geïnteresseerden die actief bij het proces betrokken kan worden;
• Het eigen belang van de ontwikkelende partijen om omzet te genereren of beleidsdoelstellingen te realiseren staat niet voorop.

Soms is er ook sprake van een combinatie van beiden. In dat geval ziet een professionele partij kansen, neemt het initiatief en zoekt daar bewoners bij. De coöperatieve vereniging wordt gezamenlijk opgericht en de bewoners nemen tijdens de rit het roer over. Het gemeenschappelijke belang is een zeer belangrijke succesfactor in alle initiatieven. Deze belangen variëren per initiatief. Voorbeelden zijn:

• Een betaalbare huurwoning;
• Ecologisch bouwen, wonen en beheren van woningen en woonomgeving;
• Buurtzorg: op elkaar letten en voor elkaar zorgen;
• Gemeenschappelijke voorzieningen.

In alle gevallen is het belangrijk dat de initiatiefnemers na de startfase een plan opstellen voor de wooncoöperatie. Uiteindelijk wordt er een klein woonbedrijf opgericht en een realistische, sluitende businesscase is daarbij van cruciaal belang.

Een wooncoöperatie kan, afhankelijk van de wensen en mogelijkheden van de initiatiefnemers, vele verschillende gedaanten aannemen. Er zijn vier ‘hoofdvormen’:

1. De vastgoedcoöperatie of huurvereniging
Hier is sprake van collectief eigendom, de (coöperatieve) vereniging bezit de woningen en verhuurt deze exclusief aan de leden die samen de organisatie besturen. Er is volledige zeggenschap over het vastgoed, maar ook verantwoordelijkheid en risico. Zowel sociale huur als vrije sector huur lenen zich voor deze vorm.

2. De koperscoöperatie
Dit is een collectief van bewoners die hun woningen, met een speciale regeling, hebben gekocht. Er is dus sprake van individueel eigendom. Zij kunnen alleen via deelname aan de (coöperatieve) vereniging kopen (en in sommige gevallen ook verkopen). Leden zijn samen verantwoordelijk voor onderhoud en beheer.

3. De beheercoöperatie
Hier is sprake van een collectief van huurders die vergaand zelfbeheer voeren over de woningen. Vaak wordt hier een vereniging voor opgezet, waar de huurders lid van zijn. De beheercoöperatie/vereniging is geen eigenaar van het vastgoed. De bewoners behouden hun huurcontract met de oorspronkelijke verhuurder of de vereniging sluit een collectief huurcontract af met de oorspronkelijke verhuurder en verhuurt de woningen op haar beurt aan de leden. De oorspronkelijke verhuurder (vaak een woningcorporatie) maakt afspraken met de vereniging over hun taken en plichten in onderhoud en beheer van de woningen.

4. De moeder-dochter constructie
In dit geval wordt een aparte juridische structuur opgericht waar de woningen in worden ondergebracht door de huidige eigenaar, vaak een woningcorporatie. Deze sluit met een collectief van huurders, verenigd in een wooncoöperatie, een contract over gebruik, beheer en exploitatie van de woningen. Voordeel is dat de bewoners niet meer onder het regime van de corporatie vallen (zoals in variant 3). Ook biedt de constructie de mogelijkheid het eigendom geleidelijk over te dragen aan de vereniging of individuele leden (in plaats van directe verkoop bij variant 1 en 2).

Al deze opties zijn mogelijk, eventueel ook in hybride vorm binnen één wooncoöperatie. In Nederland bestaan verschillende voorbeelden op alle varianten. Nieuwe initiatieven werken aan realisatie in de huidige praktijk, een proces dat nog volop in ontwikkeling is.

Naast de vier hoofdvormen is er nog een onderscheid mogelijk naar het type vastgoed dat de wooncoöperatie wil verwerven en/of exploiteren. In principe zijn er drie smaken:

1. Bestaande woningen in bezit van een corporatie, gemeenten of commerciële verhuurder
2. Vastgoed zonder woonbestemming dat zich leent voor transformatie
3. Nieuwbouwwoningen

Met name als de wooncoöperatie vastgoed wil verwerven, is het verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw belangrijk, omdat de uitgangssituatie, kaal perceel versus verhuurd complex, fundamenteel anders is in financiering. Als een woningcorporatie het vastgoed inbrengt, moeten de initiatieven bovendien rekening houden met specifieke regels voor onderhuur, verkoop en nieuwbouw. Corporaties gaan in principe uit van marktwaarde, maar mogen onder bepaalde voorwaarden korting geven.

Daarnaast maakt het voor de financiering uit of de woningen bij de start in goede staat zijn en regulier onderhoud volstaat of dat er een ingrijpende renovatie dan wel verbouwing nodig is. Dit beïnvloedt ook de exploitatie van het pand door de vereniging, en daarmee de kosten en risico’s voor de leden-bewoners.

In de praktijk blijkt dat wooncoöperaties zich hoofdzakelijk richten op de huisvesting van lagere middeninkomens. Voor deze groepen is er in potentie de meeste meerwaarde te halen ten opzichte van bestaande opties bij corporaties of op de vrije markt. Een wooncoöperatie is bovendien niet voor iedereen geschikt. Het vraagt om meer inzet en verantwoordelijkheid van de bewoners dan wanneer ze individueel kopen of huren.

Waar ontstaan de meeste initiatieven voor wooncoöperaties?

• In krimpgebieden waar corporaties (en andere voorzieningen) zich terugtrekken;
• In stadswijken waar sociale woningbouw wordt geliberaliseerd of vervangen door duurdere nieuwbouw;
• Bij ouderen die graag zelfstandig, maar beschut willen wonen met (zorg)diensten;
• Bij lagere middeninkomens die in de knel zitten tussen sociale huur en koop (met name in steden);
• Bij bestaande woongroepen (Centraal Wonen) die niet meer passen in het beleid van corporaties.

Een wooncoöperatie opzetten? Hoe doe je dat?

Stap 1: Wat wil ik en wie doen er mee?
Een wooncoöperatie begint bij een paar initiatiefnemers met de wens het zelf te doen. Bedenk wat je doelstellingen, motivatie en gemeenschappelijk belang zijn. Werk dat uit in een plan en zorg voor een organisatiestructuur om dit verder te verkennen. Een duidelijke visie en krachtig collectief zijn dé randvoorwaarden voor succes.

Stap 2: Hoe denken andere partijen daarover en wie moet ik meekrijgen?
Zoek zo snel mogelijk contact met organisaties en personen die invloed hebben op de plannen. Dit is vaak een woningcorporatie en de gemeente, maar ook omwonenden of huurdersorganisaties spelen een rol. Draagvlak is belangrijk om de wooncoöperatie verder te kunnen ontwikkelen. Verwacht niet dat partijen direct enthousiast zijn. Blijf je verhaal vertellen op verschillende podia.

Stap 3: Haalbaarheidsonderzoek
Als je basis op orde is, wordt het tijd de eerste plannen en ideeën uit te werken in een concreet project. Wat wil de coöperatie precies gaan doen? Enkel beheer of ook de aankoop van woningen? Welke constructie past daar het best bij? Hoeveel gaat dat kosten? Wie gaat dat betalen? In welke staat is het gebouw dat ik wil overnemen? Wie is de doelgroep en hoe sluit het plan aan op hun wensen en mogelijkheden? Hieruit volgt een beschrijving van het ‘product’ en mogelijkheden die het biedt.

Stap 4: Businesscase/coöperatieplan
Wanneer het haalbaarheidsonderzoek positief uitvalt, kunnen de resultaten omgezet worden in een ondernemings- of coöperatieplan. Dit beschrijft de doelstellingen, initiatiefnemers, beoogde doelgroep, de woningen, benodigde investering, bedrijfsvoering en organisatiemodel. Tevens is het belangrijk inzicht te geven in hoe de coöperatie de woningen gaat beheren en onderhouden. Betrek hier experts of adviseurs bij, het is complexe materie die het fundament van de coöperatie bepaalt.

Stap 5: Financiering
Om zelfstandig het beheer en de exploitatie van woningen ter hand te nemen, heeft de coöperatie geld nodig. Dit komt in de eerste plaats van leden, bijvoorbeeld via contributie. Het overnemen van vastgoed vergt vaak een dusdanige investering dat er ook externe financiering nodig is. Onderzoek welke vormen mogelijk zijn en waar de beste kansen liggen, ook gezien de doelgroep van de coöperatie. Een serieuze, haalbare businesscase is een voorwaarde om financiers te overtuigen.

Stap 6: Juridische en fiscale bepaling
Een coöperatie is in principe een bedrijf in de vorm van een vereniging. In de opstartfase volstaat een reguliere vereniging of stichting van initiatiefnemers. Als de plannen startklaar zijn, dient de coöperatie formeel vastgelegd te worden met statuten en een huishoudelijk reglement. Hierin worden de rechten en plichten van de organisatie en de leden opgetekend. Daarnaast moet contact gezocht worden met de belastingdienst en andere instanties over de fiscale aspecten.

Stap 7: Wettelijke bepaling en toestemming
Sinds 1 juli 2015 is de wooncoöperatie opgenomen in de Woningwet, maar daarmee is het nog geen opeisbaar recht voor burgers geworden. Partijen zoals corporaties, gemeenten en zelfs het ministerie moeten in sommige gevallen toestemming geven voor het overnemen van beheer of het eigendom van woningen, bijvoorbeeld wanneer de woningen worden gekocht van een corporatie. Bovendien gelden zowel landelijk als lokaal wetten of regels die het feitelijk opstarten van een wooncoöperatie mede bepalen. Neem hier rekenschap van en ga er zo nodig over in gesprek. Als alle lichten op groen staan: Aan de slag!

Stap 8: Exploitatie en administratie
Een coöperatie vraagt om een goede bedrijfsvoering, juist in de uitvoeringsfase. Als lid/bewoner ben je hier gezamenlijk verantwoordelijk voor. Denk na over hoe je zorgt dat er voldoende inkomsten zijn om de activiteiten (beheer, verhuur en eventueel verkoop) te kunnen uitvoeren en hoe je de financiën bij de leden gaat innen. Een belangrijk aandachtspunt is wat te doen als de betrokkenen van het eerste uur verhuizen. Hoe ga je nieuwe leden werven, welke selectie pas je toe, hoe ga je om met (tijdelijke) leegstand etc.?

Stap 9: Onderhoud en beheer
De basistaak van een wooncoöperatie is het zelf beheren van de woningen voor de leden. Zelfbeheer kent verschillende gradaties, waarbij zowel zelf uitvoeren als zelf beslissen belangrijk zijn. Cruciaal is het ontwikkelen van een meerjarig plan voor onderhoud aan de woningen evenals dagelijks beheer gericht op leefbaarheid en kleine gebreken. Zorg dat de kosten hiervoor worden opgenomen in de exploitatie en verantwoordelijkheden belegd zijn bij aanspreekbare personen.

Stap 10: Bestuur en organisatie
Democratisch zelfbestuur is een van de peilers van een coöperatieve vereniging. Het hoogste orgaan is de ALV en besluiten kunnen alleen met meerderheid van stemmen genomen worden. Als onderneming is het echter belangrijk een adequaat dagelijks bestuur te hebben dat toeziet op de bedrijfsvoering. Denk na over hoe deze organisatievorm het best kan functioneren. Wanneer de coöperatie enige schaal heeft (meer dan 150 woningen) is het zinvol een Raad van Toezicht in te stellen en externe adviseurs of bestuurders te betrekken.