Platform31 en wooncoöperaties

Doel

Doel van het actieprogramma was de praktijk van wooncoöperaties te stimuleren door het creëren van noodzakelijke randvoorwaarden, zowel op praktisch als institutioneel niveau. Initiatieven, corporaties, gemeenten, bewoners en financiers hebben versterking nodig met kennis, pasklare arrangementen en procesinstrumenten.

Bij de aanname van de Woningwet in de Eerste Kamer werd daarom een motie aangenomen voor instelling van een landelijk actieprogramma wooncoöperaties. Het doel van deze motie is de invoering van wooncoöperaties in Nederland te faciliteren. Platform31 coördineerde dit actieprogramma en voerde onderdelen uit samen met haar partners.

Activiteiten

Om wooncoöperaties in Nederland de kans te bieden om zich te ontwikkelen is een aantal verschillende activiteiten nodig. Deze zijn binnen het actieprogramma ingedeeld langs drie sporen:

1. Informatie en kennisdeling
2. Kennis- en productontwikkeling
3. Praktijkontwikkeling

Ad 1. Informatie en kennisdeling
Ten eerste is er een online kennisdossier ingericht op de website van Platform31. Dit bundelt bestaande kennis en informatie over wooncoöperaties, als wel nieuwsitems, beschrijving van enkele initiatieven en blogs.

Daarnaast verschijnen onder dit spoor enkele publicaties. Er is een journalistieke impressie gemaakt van enkele koplopers. Samen met Aedes ontwikkelde Platform31 een routekaart voor woningcorporaties ontwikkeld. En voor initiatiefnemers is een handreiking opgesteld waarmee ze zelf aan de slag kunnen (zie het 10-stappenplan).

Kennis wordt ook overgedragen middels bijeenkomsten. In samenwerking met de gemeente Amsterdam vond op 9 juni 2016 het startcongres ‘De wooncoöperatie dat zijn wij’ plaats in Pakhuis de Zwijger. Het was een zeer drukbezochte bijeenkomst met ruim 250 deelnemers, waaronder veel initiatiefnemers, en bijdragen van Adri Duivesteijn en minister Blok. In 2018 vond een slotcongres plaats waarin we de resultaten van het programma opmaakten.

Ad 2. Kennis- en productontwikkeling
Uit de toename van het aantal initiatieven blijkt een grote belangstelling voor wooncoöperaties. Tot nu toe is er veel sprake van maatwerk en pionieren, maar wil de wooncoöperatie verder groeien dan zijn een aantal concepten nodig die herhaalbaar zijn en kunnen worden opgeschaald. Een vorm van standaardisering stimuleert bijvoorbeeld banken om financieringsproducten te ontwikkelen.

Platform31 zet bij dit spoor in op wooncoöperaties als collectieven voor en door huurders. Omdat de Woningwet het uitgangspunt is, gaat het altijd om bezit van een woningcorporatie. Drijfveer van de initiatieven is een vergaande mate van zeggenschap en zelfwerkzaamheid met betrekking tot de woningen. Door samen te werken binnen een wooncoöperatie denkt men goedkoper en beter te kunnen wonen.
Tegen deze achtergrond worden er drie pilots uitgewerkt:

A. Experiment Verkoopregels
Veel wooncoöperaties blijken volledig zelfstandig te willen worden door collectief woningen aan te kopen. Hierbij krijgen ze te maken met de verkoopregels van corporaties. Deze zien een wooncoöperatie als een ‘derde’ partij, oftewel als gelijk aan een belegger of particuliere verhuurder. Het proces en de aankoopprijzen moeten bij een ‘derde’ partij marktconform zijn, terwijl de meeste initiatieven juist dichtbij de doelstellingen van de volkshuisvesting willen blijven. In veel gevallen staat deze regel de realisatie in de weg.

Bij wijze van experiment heeft de minister toestemming gegeven tijdelijk van deze regel af te wijken. Door wooncoöperaties te beschouwen als collectief van natuurlijke personen die de woningen zelf gaan bewonen, mogen ze gebruik gaan maken van verkoopregels voor individuele huurders die hun woning willen kopen. Platform31 ondersteunt de initiatieven en corporaties die betrokken zijn bij dit experiment. Tevens is er samen met banken een apart project opgezet rondom financieringsconstructies voor wooncoöperaties.

B. BV-constructie
Het aankopen van woningen door wooncoöperaties is niet in alle gevallen mogelijk of gewenst. Als een initiatief toch een vergaande mate van zeggenschap wil, kan een corporatie dit realiseren door de woningen in een Besloten Vennootschap (BV) te plaatsen. De wooncoöperatie functioneert als de uitbater van deze BV, die enkel nog als bezit op de balans van de corporatie staat. Door de woningen naar een aparte BV over te hevelen, vallen ze formeel niet meer onder de kaders van de woningwet. Hiermee beslist de wooncoöperatie zelf over zaken als woningtoewijzing. Door aandelen over te nemen kan ook stapsgewijs bezit worden verworven. De BV-constructie is momenteel nog theorie maar biedt kansen. Platform31 werkt in de pilot aan de ontwikkeling van dit model op basis van praktijkvoorbeelden.

C. Beheercoöperatie
Zowel het zelfstandig eigendom als de BV-constructie leggen vergaande verantwoordelijkheden bij de wooncoöperatie. Bij zeggenschap draait het vooral om het hebben van invloed op zaken als de toewijzing van woningen aan huurders, kosten en investeringen. In deze pilot draait het om de meerwaarde van de wooncoöperatie als organisatievorm voor zelfbeheer van huurders. In Nederland is hier inmiddels veel ervaring mee, maar bestaande arrangementen lijken ontoereikend bij collectieve overdracht van vergaande taken en budgetten. De pilot werkt het model van de beheercoöperatie met initiatieven, corporaties en experts nader uit.

Ad 3. Praktijkontwikkeling
Wooncoöperaties ontstaan altijd van onderop, maar om uiteindelijk tot een duurzaam initiatief te komen kunnen de betrokken bewoners het niet alleen. Ze hebben vrijwel altijd behoefte aan een vorm van institutionele steun, zoals ruimte om zich te ontwikkelen, draagvlak onder stakeholders of concreet deskundig advies. Het programma geeft op drie manieren invulling aan deze roep om institutionele steun.

Naast hulp bij concrete initiatieven, heeft de wooncoöperatie in de wereld van corporaties, gemeenten, banken en vastgoed actieve pleitbezorgers nodig. Binnen het actieprogramma is de figuur van ‘ambassadeur van de wooncoöperatie’ geïntroduceerd. Dit zijn wethouders, gedeputeerden en directeuren van woningcorporaties die (politieke) steun aan de wooncoöperatie verlenen en bij de ontwikkeling betrokken willen zijn. In hun stad of regio spannen ze zich hiervoor in. Ervaringen en knelpunten koppelen ze terug naar het landelijke programma. Over dit proces is één tot twee keer per jaar overleg met de minister. Er zijn inmiddels 9 ambassadeurs actief, 4 wethouders en 5 corporatiedirecteuren , en er is ruimte voor meer partijen, met name in de financiële wereld.

Op enkele plekken in Nederland is er sprake van een lokaal actieteam. De ambities zijn hier zo hoog of de ontwikkelingen gaan zo snel dat de lokale initiatieven, de gemeenten, de corporaties en mogelijke andere stakeholders de handen ineenslaan. Het doel is om in goed overleg meerdere projecten te realiseren. Het actieprogramma ondersteunt deze lokale actieteams. Medio 2016 zijn er drie actieteams van start gegaan: Amsterdam, Arnhem-Nijmegen en Limburg. Tot eind 2018 wordt de oprichting van nieuwe actieteams gestimuleerd.

Het gedegen opzetten van een wooncoöperatie vergt vaardigheden op gebied van bedrijfsvoering, financiering, organisatie-inrichting, juridische kennis en fiscale aspecten. Platform31 wil de toegang tot de juiste deskundigheid versterken middels het instellen van een expertteam wooncoöperaties. Het expertteam wordt opgebouwd uit enerzijds praktijkexperts vanuit de organisaties van de ambassadeurs en anderzijds vanuit zelfstandige adviseurs en deskundigen. Deze experts adviseren de actieteams en de pilots.

Kennispartners en ambassadeurs

Platform31 werkt nauw samen met verschillende partijen die belang hebben bij het verder ontwikkelen van wooncoöperaties in Nederland. Denk bijvoorbeeld aan gemeenten, woningcorporaties en belangenorganisaties maar ook banken. Ze fungeren als kennispartners en ambassadeurs in de activiteiten binnen het actieprogramma wooncoöperaties.

• Gemeente Den Haag
• Gemeente Almere
• Gemeente Amsterdam
• Gemeente Nijmegen
• Gemeente Arnhem
• Woningcorporatie De Key
• Woningcorporatie Rochdale
• Woningcorporatie Talis
• Woningcorporatie Wonen Limburg
• Woningcorporatie Tiwos
• Rabobank Nederland
• Stichting !WOON (het voormalig Amsterdams Steunpunt Wonen)
• Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG)
• Nederlandse Woonbond

Betrokken experts

• Stichting Opmaat
• VanNimwegen
• Atrivé

De voorganger van het actieprogramma is het experimentenprogramma. In 2014 startte Platform31 met een Commmunity of Practice van veertien koplopers in Nederland die concreet werken aan de oprichting van een wooncoöperatie. Binnen dit praktijkexperiment zijn kennis en ervaringen uitgewisseld. Over de periode van ruim een jaar zijn zes bijeenkomsten georganiseerd door het hele land. Hier is gesproken over het doel en de kenmerken van wooncoöperaties, de juridische constructies, financiële en fiscale vraagstukken, organisatie- en bestuursvormen en wet- en regelgeving.

• Opbrengsten van het experimentenprogramma wooncoöperaties