Wooncoöperaties krijgen nieuwe financieringsmogelijkheden

21 april 2025

Door: Daniek van der Zanden en Aart Cooiman, Rabobank

De belangstelling voor wooncoöperaties als een duurzame en betaalbare woonoplossing groeit. Deze collectieve woonvorm, waarbij bewoners gezamenlijk eigenaar zijn van hun woonruimte, biedt een alternatief voor de traditionele huur- en koopmarkt. Een van de grootste uitdagingen voor wooncoöperaties is het verkrijgen van voldoende financiering. Gelukkig zijn er wel mogelijkheden om deze uitdaging aan te pakken.

Rabobank financiert wooncoöperaties

Rabobank heeft deze coöperatieve beweging omarmd en is nu de eerste Nederlandse grootbank die wooncoöperaties ondersteunt en financiert. Rabobank heeft tot op heden drie wooncoöperaties gefinancierd, met als eerste Ebbingehof Groningen, vervolgens De Nieuwe Meent in Amsterdam en onlangs Akropolis IJburg, ook in Amsterdam. Naar verwachting zullen er aankomend jaar nog zeker zes Amsterdamse groepen met een financieringsvraag op de markt komen. Dit zijn Eureka, de Torteltuin, De Bundel, Stroom, Woonwolk en De Bonte Hulst. Op het moment dat het landelijk leenfonds operationeel is, zullen er ook meerdere initiatieven buiten Amsterdam een financieringsvraag gaan stellen. Denk daarbij aan de Binnenhaven in Almere.

Bewoners brengen zelf geld in

Desondanks blijft het financieren van een wooncoöperatie nog steeds lastig. De bank verstrekt maximaal 60 tot 70 procent bancaire financiering. Om de financiering rond te krijgen, zijn huurinkomsten nodig. Meer financiering verstrekken betekent ook hogere huren en dat is juist niet wat we willen. Het overige gedeelte zal bijeengebracht moeten worden door eigen inbreng van de leden of stimuleringsfondsen of subsidies. Eén van die fondsen waar wooncoöperaties (onder voorwaarden) aanspraak op kunnen maken is het fonds voor wooncoöperaties vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Ook wordt bekeken of het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport hierbij kan aansluiten met de middelen van de stimuleringsregeling Wonen en Zorg. Dit is een revolverend fonds en bevat naar verwachting omstreeks 35 miljoen euro. De uitvraag zal op korte termijn live gaan. De uitwerking zal zeker een half jaar in beslag nemen.

Mogelijk valt de keuze op de vorm van de stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam. Hiermee zal het fonds naar verwachting eind 2025 operationeel zijn en daarmee die noodzakelijke financiële injectie kunnen geven aan wooncoöperaties om hun woondroom waar te kunnen maken. Hierdoor verbetert de financiële haalbaarheid van wooncoöperaties buiten Amsterdam aanzienlijk en is er een solide basis voor de verdere ontwikkeling. Een bijdrage uit dit fonds is vaak niet afdoende. De leden van een wooncoöperatie brengen vaak 5 tot 10 procent zelf in om het financiële plaatje rond te krijgen (in jargon: ‘skin in the game’), wat om een collectieve inspanning vraagt. Denk hierbij aan obligatiecampagnes, het inbrengen van spaargelden, legaten en/of overwaardes vanuit een koopwoning of schenkingen.

Sociale leenfondsen voor woningcoöperaties

Een wooncoöperatie heeft geen winstoogmerk en de huurinkomsten worden volledig gebruikt voor het aflossen van de financieringen en voor het in stand houden van het gebouw. Maar wat als al deze financieringen zijn afgelost? De huurinkomsten blijven doorlopen en met deze bedragen kunnen financieel nieuwe wooncoöperaties ondersteund worden. Om dit te organiseren, is er vanuit de beweging behoefte aan een kapitaalgemeenschap of zogenaamd burgerfonds waar dit in georganiseerd kan worden en waar de financiële middelen van de verschillende coöperaties samenkomen. Het is belangrijk dat de verschillende wooncoöperaties en marktpartijen gezamenlijk optrekken en samen nadenken over een model dat landelijk inzetbaar is. Als elke gemeente zijn eigen model hanteert, belemmert dat landelijke opschaling van deze woonvorm.

Via een burgerfonds kunnen wooncoöperaties elkaar financieel steunen, waardoor ze niet afhankelijk zijn van een vorm van overheidssteun. Het burgerfonds is een initiatief vanuit de Amsterdamse Wooncoöperaties en wordt ondersteund door verschillende partijen zoals kennisplatformen en adviseurs bij het uitdenken van dit fonds. Een variant zou het model van VrijCoop kunnen zijn. Dit zou enerzijds kunnen helpen bij het ondersteunen van nieuwe wooncoöperaties maar ook financieel als vangnet dienen wanneer een wooncoöperatie financieel in zwaar weer zit door onvoorziene omstandigheden. De stimuleringslening vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zou ook kunnen voorschrijven dat men zich moet aansluiten bij een vorm van een kapitaalgemeenschap. Dit helpt in het professionaliseren en bestendigen van deze beweging. Het vormen van een kapitaalgemeenschap staat op dit moment nog in de kinderschoenen. Het is nog niet duidelijk wanneer dit operationeel gaat zijn.

Rol van de gemeente blijft cruciaal

Er ligt ook een cruciale rol voor gemeentes. Door actief samen te werken met burgercollectieven kunnen gemeentes niet alleen de betrokkenheid van hun inwoners vergroten, maar ook innovatieve en duurzame woonoplossingen stimuleren. Gemeentes kunnen bijvoorbeeld grond of een pand beschikbaar stellen tegen gunstige voorwaarden, helpen bij het verkrijgen van de benodigde vergunningen, meedenken en kennis uitwisselen. Ook kan een gemeente financieel garant staan voor een deel van de financiering. De oproep naar gemeentes is: stel een woonzorgvisie op die ook een antwoord biedt op vragen van de demografie en hoe zorg te leveren. Leer van collega-gemeentes waar deze beweging al een succes is. Ga in gesprek en laat de burgers aan tafel zitten. Laat de burgers zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun woon-zorg en leefomgeving. Dit levert niet alleen de zo broodnodige nieuwe woningen op, maar draagt ook bij aan een versterking van de lokale gemeenschap.