Sturen en reguleren van het middensegment

Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (voorheen Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) heeft het Programma Betaalbaar Wonen opgesteld. Hierin geeft de rijksoverheid aan dat zij weer regie wil nemen over de betaalbaarheid van de volkshuisvesting. Door de kleinere rol van de overheid in de voorgaande jaren zijn kwetsbare groepen te vaak de dupe geworden van misstanden. Het programma beoogt ervoor te zorgen dat mensen hun woonlasten beter kunnen dragen en toegang hebben tot kwalitatief goede woningen die aansluiten bij hun behoeften en levensfase.

Het programma is opgebouwd uit drie pijlers:

1. De regulering van de middenhuur en het versterken van de positie van koopstarters, zodat meer mensen met een middeninkomen een betaalbare woning kunnen vinden.
2. Een hervorming van de huurtoeslag en een verantwoord huurbeleid om de te hoge woonlasten van mensen met een laag inkomen aan te pakken.
3. Huurders en kopers beter beschermen door verdere regulering van het huur- en koopproces en maatregelen die de rechtsbescherming en informatiepositie van huurders en kopers te verbeteren.

Om dit uit te voeren zijn er een aantal wetten en regelingen opgestart voor onder andere het middensegment waarmee gemeenten meer kunnen sturen op zowel de koop -en huursector. Voor de middenhuur zijn dit: de Wet goed verhuurderschap (in werking sinds 1 juli 2023) en Wet betaalbare huur (in werking sinds 1 juli 2024) die aanvullinde regels geeft op de Wet goed verhuurderschap. Voor de koopwoningen in het middensegment is er een wijziging van de Huisvestingswet doorgevoerd, zodat gemeenten een huisvestingvergunning kunnen verplichten voor woningen met een verkoopprijs onder de NHG-grens (€435.000 peil 2024) .

We omschrijven in dit artikel over de regulering van het middensegment vier onderdelen:

1. De wet betaalbare huur en
2. De wet goed verhuurderschap.
3. Het instrumentarium,
4. Het toewijzingsbeleid

Drie pijlers Programma Betaalbaar Wonen

Wet goed verhuurderschap en betaalbare huur

De Wet goed verhuurderschap (in werking sinds 1 juli 2023) heeft tot doel ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en de belangen van woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten, evenals de leefbaarheid, te beschermen. Daarnaast is de wet betaalbare huur een uitbrieding op de Wet goed verhuurderschap en is deze vanaf de invoering hiervan (1 juli 2024) onderdeel van de wet goed verhuurderschap. De wet(ten) richt(en) zich op verhuurders van reguliere woonruimte (waaronder woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. De VNG heeft een handreiking van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur voor gemeenten gemaakt.

Negen algemene regels

De gemeenten handhaven op negen algemene regels voor goed verhuurderschap en betaalbare huur. De negen algemene regels voor verhuurders staan links benoemd in het onderstaande figuur. Deze meldingen komen binnen via het gemeentelijk meldpunt of via proactieve handhaving van een gemeente. Gemeenten zijn met de Wet goed verhuurderschap namelijk verplicht een laagdrempelig meldpunt in te richten waar verzoeken tot handhaving kunnen worden ingediend . De VNG heeft ook een overzichtssite van alle gemeentelijke meldpunten gemaakt.

De Wet goed verhuurderschap maakt het voor gemeenten ook mogelijk om een vergunningplicht in te stellen waarmee de huur in een bepaald gebied wordt gereguleerd wordt en/of een verhuurvergunning voor verhuur aan arbeidsmigranten. De zeven algemene regels worden hieronder verder toegelicht.

Ondanks dat intimidatie en discriminatie strafbaar zijn volgens bestaande regelgeving, hebben gemeenten vrijwel geen bevoegdheden om publiekrechtelijk op te treden. Met de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om dit wel te doen.

Twee verplichtingen voor de verhuurder door de Wet goed verhuurderschap zijn de schriftelijkheidsvereisten en de informatieverplichting. De schriftelijkheidsvereisten verplicht het schriftelijk vastleggen van een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder. Daarnaast moet de verhuurder schriftelijk informatie verstrekken over:

• De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen
• Indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld.
• De contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen.
• De contactgegevens van het meldpunt van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen.
• Indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt.

Ook worden de waarborgsom en de servicekosten begrensd door de Wet goed verhuurderschap. Hierdoor mag de waarborgsom niet meer dan twee keer de kale huurprijs zijn. Daarnaast mag de verhuurder geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;

Verhuurvergunning

Met de Wet goed verhuurderschap hebben gemeenten ook de mogelijkheid gekregen om via een verhuurvergunning verplichtingen te stellen in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. De wet biedt gemeenten de mogelijkheid om twee soorten verhuurvergunningen in te voeren om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. Allereerst kan de gemeenteraad een gebiedsgebonden algemene verhuurvergunning instellen om beter te kunnen handhaven op excessen in bepaalde wijken. Dit verbiedt het verhuren van deze woonruimten zonder vergunning. Ten tweede kan er een verhuurvergunning arbeidsmigranten worden ingesteld, wat betekent dat het verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten zonder vergunning niet is toegestaan. Met deze vergunningplichten kunnen gemeenten de leefbaarheid in bepaalde gebieden waar ongewenst verhuurgedrag zich concentreert, verbeteren.

Wet betaalbare huur

De afgelopen jaren is het vinden van een betaalbare huurwoning in Nederland steeds lastiger geworden. Veel huurders hebben moeite om de maandelijkse woonlasten op te brengen, terwijl anderen geen geschikte woning kunnen vinden die past bij hun levensfase of werklocatie, vooral in de grote steden. De huurprijzen zijn vaak niet in verhouding tot de kwaliteit van de woningen, en daardoor dreigen steden onbereikbaar te worden voor middeninkomens. Dit is zorgwekkend omdat veel maatschappelijk relevante beroepen worden vervuld door mensen met een middeninkomen, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten, die het moeilijk hebben om in de stad een betaalbare huurwoning te vinden.

De Wet betaalbare huur is een toevoeging aan de Wet goed verhuurderschap die tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren en de huurmarkt toegankelijker te maken voor verschillende inkomensgroepen. De wet richt zich voornamelijk op de sociale huur en middenhuur, waarbij de huurprijzen vaak niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Dit leidt tot problemen voor huurders, vooral voor mensen met een middeninkomen, zoals jongeren en starters, die moeite hebben met het vinden van een betaalbare huurwoning in stedelijke gebieden.

Met ingang van 1 juli 2024 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook geldig voor woningen met een huurprijs tot ongeveer €1.100. Het WWS is doorgetrokken tot en met 186 punten (dit was 141, elk jaar geïndexeerd aan de hand van de CAO-loonstijging. Bekijk voor meer informatie op de websites van Volkshuisvestingnederland.nl of Aedes.

Versterken van het WWS en huurderspositie

De Wet betaalbare huur omvat twee componenten. Allereerst wordt de bestaande huurprijsbescherming op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) uitgebreid naar het middensegment (van 141 naar 186 WWS-punten), zodat mensen met een middeninkomen ook van huurbescherming genieten. Ten tweede wordt de huurprijsbescherming op basis van het WWS verplicht voor alle huurders en verhuurders in het lage segment en middensegment. Verhuurders zullen zich hiermee aan de maximale huurprijzen moeten houden die het WWS voorschrijft, en gemeenten krijgen de bevoegdheid om hierop toezicht te houden en handhaving toe te passen. Deze twee maatregelen dienen elkaar te versterken Ook wordt het WWS gemoderniseerd, zodat het beter aansluit bij de kwaliteit van de huidige middenhuurwoningen.

Daarnaast krijgen gemeenten het instrumentarium om middenhuurwoningen aan middeninkomens toe te wijzen (via een Huisvestingsverordening), zodat de woningen bij de beoogde doelgroep terechtkomen. Ook worden verhuurders verplicht om een WWS-puntentelling op te nemen in de bijlage van een huurcontract. Dit alles zorgt ervoor dat huurders beter worden beschermd en een huurprijs betalen die in lijn is met de kwaliteit van de woonruimte volgens het WWS.

Reacties belanghebbenden

Sommige partijen, zoals de Woonbond, verwelkomen de regulering van de middenhuur, omdat dit de huurders beschermt tegen onredelijke huurprijzen. Aan de andere kant zijn er bedenkingen bij deze regulering, vooral vanuit de vastgoedsector, waar men vreest dat de regulering de investeringsbereidheid kan verminderen en het aanbod van betaalbare huurwoningen kan beperken . Meer recent heeft pensioenfonds ASR aangegeven te stoppen met investeren in middenhuur.

De wet streeft naar een balans tussen betaalbaarheid voor huurders en investeringsmogelijkheden voor verhuurders, zodat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn voor mensen met een middeninkomen. De implementatie van deze wet zal naar verwachting een belangrijke impact hebben op de huurmarkt, vooral voor jonge huurders en starters die momenteel moeite hebben om een (betaalbare) woning te vinden.

Verwachtingen wet betaalbare huur

Het wetsvoorstel zal naar schatting leiden tot lagere huurprijzen voor meer dan 300.000 woningen, met een gemiddelde daling van ongeveer 190 euro per maand. Om de investeringsbereidheid in nieuwbouwwoningen minder te beïnvloeden zijn er ook maatregelen opgenomen om de productie van nieuwbouwwoningen niet te veel te beïnvloeden. Dit is een belangrijke stap om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren en ervoor te zorgen dat meer mensen kunnen wonen in een huis dat past bij hun inkomen en behoeften.

Een gevolg van de Wet betaalbare huur is dat verhuurders hun woningen ’verkopen/uitponden. Dit zal als gevolg hebben dat er een verschuiving is tussen het aanbod huurwoningen naar de koopsector. Er bestaan verschillende opvattingen over of dit als positief of negatief moet worden beschouwd. De Wet betaalbare huur zorgt er namelijk voor dat er minder woningen zijn voor woningzoekenden in de huursector, maar meer in de koopsector. Ook is het onzeker of de beoogde lange termijneffecten voor de verhuurmarkt uitkomen. Het woonplatform Pararius bericht hierover dat huurprijzen tot nu toe niet zijn gedaald.

Instrumentarium

In de afgelopen jaren nemen veel gemeenten meer regie in de ruimtelijke ordening, bij zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningproductie. Gemeenten hebben verschillende oplossingsrichtingen erbij gekregen om het gemeentelijk instrumentarium in te zetten.

De invloed van gemeenten wordt bepaald door verschillende factoren en op welke manieren de gemeente invloed uitoefent op ontwikkelingen. Het gebruik van verschillende middelen door overheden om invloed te krijgen in uitvoeren van het omgevingsbeleid heet het grondbeleid.

Hierin is grondbezit een belangrijke factor. Wanneer de gemeente zelf grondbezit heeft kunnen ze bij het verkopen van gronden namelijk verplichtingen stellen aan een minimaal deel sociaal of middenhuur/-koop. Daarnaast kan de grond kan worden uitgegeven in erfpacht met voorwaarden aan de woningen of aan een woningcorporatie worden verkocht. Dit zijn beide instrumenten die horen bij een actief gemeentelijk grondbeleid. Op locaties waar een gemeente geen of weinig grondbezit heeft, worden andere instrumenten gebruikt zoals een huisvestingsverordening of het kostenverhaal onder de Omgevingswet . Dit zijn de instrumenten die behoren tot het faciliterende grondbeleid. Op de website instrumentbetaalbarevoorraad.nl van Rigo en de provincie Zuid-Holland vind je verschillende instrumenten. In een publicatie van Platform31 kan je meer lezen over het gebruik van verschillende instrumenten.

In een (gebieds)ontwikkeling kan de woningbouwproductie (en de ruimtelijk ordening) met verschillende beoogde redenen en middelen worden beïnvloed.

• Sturen op betaalbare woningen in nieuwbouw;
• Het behouden van nieuwbouw in het sociale/middensegment;
  • Behouden/omzetting middeldure huurwoningen
    - Behoud/verdeling woningen in het lage dan wel hogere middensegment
    - Liberalisering van sociale huurwoningen naar het (lage) middensegment
  • Behouden/omzetting betaalbare koopwoningen
    - Verkoop van sociale huurwoningen in het betaalbare koopsegment
    - Zelfbewoningsplicht en/of anti-speculatiebeding bij verkoop sociale huurwoningen
    - Opkoopbescherming
• Anders benutten van de woningen in het sociale en middensegment;
• Alternatieve financieringsconstructies (starterslening en erfpachtconstructies of de ruimtelijke);
• Verbeteren van ruimtelijke spreiding van de betaalbare woningvoorraad.

Binnen deze richtingen kunnen gemeenten verschillende instrumenten inzetten. We gaan hier vooral in op de nieuwbouw en het behoud van woning in de sociale huur en het middensegment.

Ten behoeve van de nieuwbouw van woningen kunnen gemeenten gebruik maken van juridische publiekrechtelijke instrumenten, stimulerende privaatrechtelijke instrumenten en zachte sturing via bestuurlijke en ambtelijke routes. Binnen de oplossingsrichtingen zijn er verschillende mogelijkheden en instrumenten voor de gemeente.

Toewijzingsbeleid – Huisvestingsverordening

De gemeente kan in geval van schaarste op de woningmarkt aanvullende regels vastleggen in een huisvestingsverordening (op basis van de Huisvestingswet). Gemeenten dienen dan wel te onderbouwen waar en in hoeverre er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Dan kunnen in de huisvestingsverordening aanvullende regels aan de toewijzing door corporaties worden gesteld. Deze huishoudens kunnen dan worden gehuisvest in de 7,5 procent (met mogelijkheid tot uitbreiding met 7,5 procent tot in totaal 15 procent) woningen die de corporatie vrij mag toewijzen. Zie ook het artikel 85-7,5-7,5 toewijzing.