Sociale huursector

Ruim 40% van alle woningen in Nederland is een huurwoning. De totale omvang van de huursector in Nederland telt 3,4 miljoen woningen. Daarvan zijn 2,3 miljoen woningen in het bezit van woningcorporaties. Het overgrote deel van deze woningen zijn gereguleerde sociale huurwoningen met een huurprijs onder de € 808,06 (prijspeil 2023). Er zijn ook particuliere verhuurders die woningen onder de liberalisatiegrens aanbieden. Zo’n 80 procent van alle sociale huurwoningen is eigendom van woningcorporaties. De overige 20 procent is eigendom van particuliere of commerciële bedrijven met een winstoogmerk. In totaal zijn er in Nederland zo’n 2,2 miljoen sociale huurwoningen (met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens). Corporaties hebben ook woningen boven de liberalisatie grens. Dat zijn er ruim 100.000. Dit zijn de geliberaliseerde of vrije sector huurwoningen.

Investeringsruimte woningcorporaties

Verhuurderheffing

Eind 2013 werd de zogenaamde ‘Verhuurdersheffing’ ingevoerd. Dit was een heffing die alleen gold voor woningen onder de liberalisatiegrens en vanaf 2015 voor woningen met een huur tot €710,68. De heffing werd ingevoerd als maatregel om tekorten in de staatskas te dekken. Woningcorporaties dekten de kosten door de huren van hun huurders te verhogen, een inkomensafhankelijke huurverhoging in te voeren bij huurders met een inkomen boven €33.0000 en delen van hun bezit te verkopen. De invoering van de Verhuurdersheffing had een aantal gevolgen. Allereerst werden huurders met de minste inkomsten, het zwaarst belast. De Verhuurdersheffing gold immers niet voor woningen boven de liberalisatiegrens. Het aantal huurders dat in verhouding tot hun inkomen te veel huur voor een woning ging betalen, steeg van 8,1% (2009) naar 18,3% (2015). Daarnaast zorgde de Verhuurdersheffing ervoor dat de investeringskracht van woningcorporaties achteruitging, wat resulteerde in minder nieuwbouw sociale huurwoningen en minder investeringen in de kwaliteit van woningen.1

De Verhuurdersheffing is per 2023 – bijna tien jaar na de invoering ervan- afgeschaft. Hierdoor groeit de investeringsruimte van woningcorporaties ten opzichte van voorgaande jaren. Door de ruimte die ontstaat hebben de woningcorporaties zich in de nationale prestatieafspraken kunnen committeren aan ambitieuze doelen. Bekijk de Nationale Prestatieafspraken op de website van Aedes.

Huurstijgingen

De grafiek hieronder van het CBS geeft de gemiddelde huurstijgingen binnen de sociale huursector en de vrijehuursector weer in de periode 2017 t/m 2022. Het grote verschil tussen 2021 en 2022 binnen de sociale huursector valt te verklaren uit het feit dat er van 1 juni 2021 tot en met 30 juni 2022 huurbevriezing voor gereguleerde huurwoningen gold. In 2022 steeg de huur van een sociale huurwoning gemiddeld 2,6% ten opzichte van 2021.

Collegiale ondersteuning

Collegiale ondersteuning in de corporatiesector houdt in dat een of meerdere corporaties met veel investeringsruimte een financieel armlastige corporatie ondersteunen bij het verwezenlijken van de volkshuisvestelijke opgaven in het gebied. De Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) in 2016 maakte zichtbaar dat er grote verschillen zitten in financiële slagkracht tussen corporaties, gemeenten en regio’s.

Bij collegiale ondersteuning wordt de financiële slagkracht onder corporaties herverdeeld, om daarmee beter tegemoet te kunnen komen aan de verschillende volkshuisvestelijke opgaven. Platform31 onderzocht in 2019 op welke manieren corporaties collegiale ondersteuning leveren, wat de drijfveren van corporaties zijn om dat te doen en welke wet- en regelgeving van toepassing is. We gaven vijf aanbevelingen voor zowel corporaties die zelf met collegiale ondersteuning aan de slag willen, als voor het aanjaagteam dat Aedes instelde.

• Aanbeveling 1: Ontwikkel een informatiedesk waarin kennis te verkrijgen is over voorbeeldcontracten (eventueel individueel opvraagbaar), voorbeeldprocessen, leerpunten en succesfactoren.
• Aanbeveling 2: Ontwikkel een format voor ondersteuningsconstructies.
• Aanbeveling 3: Stimuleer het opstellen van regionale woonvisies op basis waarvan collegiale ondersteuning mogelijk is.
• Aanbeveling 4: Faciliteer collegiale ondersteuning op het niveau van de woningmarkt.
• Aanbeveling 5: Evalueer de grondslag voor de verhuurderheffing en de grondslag om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit de heffingspot.

Lees het volledige onderzoek Collegiale ondersteuning in de praktijk.