De Nederlands koopsector

Na de Tweede Wereldoorlog stond Nederland voor een enorme woningnood doordat veel huizen verwoest waren. Dit leidde onder andere tot emigratie van ruim 550.000 Nederlanders. De overheid bouwde tussen 1945 en 1970 twee miljoen nieuwe huizen en stimuleerde het kopen van woningen door het inkomen van vrouwen mee te tellen voor hypotheken en leningen te verruimen. Ondanks deze inspanningen bleven de huizenprijzen stijgen door de grote vraag. In de jaren 80 kelderden de prijzen met 45 procent door de tweede oliecrisis en onverantwoord hoge leningen. De woningmarkt herstelde langzaam halverwege de jaren 80, maar stortte opnieuw in tijdens de bankencrisis vanaf 2008, waardoor veel huishoudens met hun huis ‘onder water’ stonden. Strengere hypotheekregels maakten het kopen van een huis nog moeilijker, maar de markt krabbelde weer op door dalende rente en een aantrekkende Europese economie.

Sinds 2013 zijn de huizenprijzen in Nederland sterk gestegen, met een toename van 47,8 procent in 2020 vergeleken met 2013, voornamelijk door een groot tekort aan woningen en historisch lage hypotheekrentes. Het gevoel van urgentie bij het kopen van huizen lijkt versterkt te worden door het gedrag van anderen en de gemakkelijke toegang tot verkoopwebsites en sociale media. Hierdoor blijft de woningmarkt overspannen en worden records voortdurend verbroken.¹

In de afgelopen decennia is het aandeel van de koopsector in de Nederlandse woningvoorraad aanzienlijk toegenomen. Veertig jaar geleden was iets meer dan een derde van alle woningen in handen van eigenaar-bewoners, maar dit percentage is inmiddels gestegen tot ongeveer zestig procent.²

In de komende jaren is de verwachting dat de vraag naar koopwoningen blijft groeien, mede door een stijgende koopkracht en een gunstig economisch klimaat. Dit zal naar verwachting leiden tot verdere investeringen in nieuwbouwprojecten en een toename van het aantal koopwoningen.³

Prijsklassen

De figuur hieronder (uit WoON-onderzoek 2021) laat zien dat er sinds 2009 een duidelijke verschuiving is in de prijsklassen van koopwoningen. Tussen 2009 en 2015 leidde de gemiddelde waardedaling tot een toename van het aandeel goedkope koopwoningen (WOZ-waarde tot €180.000). Hierdoor groeide dit segment tot 2015 aanzienlijk tot een kwart van de totale woningvoorraad. Deze groei ging ten koste van duurdere woningen (boven €280.000), waarvan het aandeel bijna gehalveerd was. Tegen 2021 was deze trend omgekeerd en daalde het aandeel goedkope koopwoningen sterk tot minder dan tien procent. Het aandeel betaalbare koopwoningen is in 2024 gedaald naar 48 procent, hoewel de prijzen in alle segmenten stijgen. De stijging van de huizenprijzen heeft geleid tot een afname van het aantal woningen in de lagere prijsklassen, terwijl het aandeel van woningen in de hogere prijsklassen toeneemt.⁴

Het WoON 2024 laat een verdere stijging in de woningprijzen zien (zie figuur 3.1 hieronder)

Hieronder ook dezelfde tabel uit het WoOn2015. Hierin is ook daling van het aantal dure woningen na de crisis van 2008 te zien.⁵

In 2024 hebben bestaande koopwoningen in Nederland een aanzienlijke prijsstijging doorgemaakt. De prijzen waren gemiddeld 8,7 procent hoger dan in 2023. ⁶ Deze stijging volgde op een prijsdaling van bijna 3 procent in 2023, wat aangeeft dat de markt zich snel heeft hersteld.

Woningtekort en vraag

Het aantal woningtransacties (onder transactie verstaan we de verkoop van een woning) fluctueert door de jaren heen. In het eerste kwartaal van 2024 steeg het aantal transacties met 9,9 procent vergeleken met hetzelfde kwartaal in 2023. In de categorie kopers tot 35 jaar steeg het aantal aankopen in absolute zin het meest, waarschijnlijk door verruiming van regels voor koopstarters. In bijna alle steden stegen de huizenprijzen.⁶

Regionale verschillen

Het woningtekort in Nederland blijft een groot probleem, met een vraag die het aanbod overtreft. De prijsstijging van bestaande woningen is een voortzetting van de trend die begon na het dieptepunt van de crisis in 2013, toen de huizenprijzen en het aantal woningtransacties begonnen te stijgen. De huizenprijzen zijn sinds 2013 blijven stijgen.¹ Er zijn wel aanzienlijke regionale verschillen in de prijsstijgingen. In de provincie Utrecht was de prijsstijging het grootst, met een toename van 11,6 procent. In andere provincies varieerden de prijsstijgingen van 5,2 procent in Zeeland tot 9,9 procent in Drenthe. De gemeente Utrecht noteerde van de vier grootste steden de grootste prijsstijging, met 15,2 procent. In Amsterdam was de prijsstijging 8,7 procent, in Den Haag 7,2 procent en in Rotterdam 6,5 procent.
Het aantal woningtransacties is in 2024 ook toegenomen. In totaal wisselden 203.555 woningen van eigenaar, wat een stijging van 11,6 procent betekent ten opzichte van het voorgaande jaar. Noord-Holland zag de grootste toename in het aantal transacties, met een stijging van 18 procent.⁴