Hypotheek en regelgeving

Hypotheekportefeuille Nederland

Sinds 2009 sluiten minder mensen in Nederland een hypotheek af. De verwachting is dat dit zo blijft tot 2032. De spelers op de hypotheekmarkt zijn veranderd: pensioenfondsen en verzekeraars hebben een groter aandeel gekregen, terwijl banken een kleiner aandeel hebben. Hoewel ongeveer 30.000 particuliere verhuurders na invoering van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in 2024 hun woningen hebben verkocht.¹

Vernieuwde NHG (Nationale Hypotheek Garantie)

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een soort verzekering die je kunt krijgen als je een huis koopt en daarvoor een hypotheek afsluit. Je betaalt hiervoor 0,4 procent van de koopsom van het huis. Deze verzekering zorgt ervoor dat je een lagere rente krijgt op je hypotheek. Als je je huis moet verkopen en je houdt een schuld over, dan betaalt de NHG deze schuld aan de bank. Dit maakt het minder risicovol voor de bank om je een hypotheek te geven. Ongeveer de helft van de hypotheken in Nederland valt onder de NHG. De grens voor de NHG is in 2025 verhoogd naar €450.000 en €477.000 als je energiebesparende maatregelen neemt.

Hypotheekrente en inkomensnormen voor hypotheken

De rente die je betaalt op je hypotheek is in 2025 tussen de 3,0 procent en 3,5 procent. ² Dit is aanzienlijk lager dan de 9 procent die je dertig jaar geleden betaalde. De rente is gedaald door beslissingen van centrale banken en door de toegenomen concurrentie tussen hypotheekverstrekkers.³

Het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) stelt sinds 2000 tabellen op die aangeven welk percentage van je inkomen je maximaal aan hypotheeklasten kunt besteden. Deze percentages zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financiering en zijn een leidraad voor alle hypotheken. In 2025 zijn er verduidelijkingen gekomen voor mensen met flexibele banen en studieleningen.^{4 5}

Hypotheekloze woningaankopen en schulden in de koopsector

Steeds meer mensen kopen een huis zonder een hypotheek af te sluiten. In 2006 was dit 11 procent, in 2013 steeg dit naar 19 procent, en in 2016 was het 17 procent. Vooral doorstromers (mensen die al een huis hebben), eigenaren van meerdere woningen en ouderen kopen vaak zonder hypotheek. In de grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag ligt dit percentage hoger, namelijk 25 procent. Deze trend blijft stabiel in 2025.

In 2024 hadden veel Nederlandse huishoudens te maken met problematische schulden. Dit betekent dat ze moeite hadden om hun rekeningen te betalen en vaak betalingsachterstanden hadden.⁴ Een deel van deze schulden komt voort uit hypotheken. Sommige woningen staan financieel onder water, wat betekent dat de waarde van de woning lager is dan de openstaande hypotheekschuld. Dit kan gebeuren door dalende huizenprijzen of doordat mensen meer hebben geleend dan hun huis waard is. In 2025 blijft dit een zorgpunt, vooral in gebieden waar de huizenprijzen minder snel stijgen of zelfs dalen.^{2 3}