Instrumenten betaalbaarheid

De betaalbaarheid van huurwoningen is aanwijsbaar verslechterd de afgelopen jaren. Veel woningcorporaties en gemeenten erkennen inmiddels de betaalbaarheidsproblemen van vele huurders en beloofden vooruitgang. Sommigen zetten al verschillende instrumenten in om de betaalbaarheid van hun woningvoorraad te waarborgen. Ook het Rijk draagt een steentje bij door een algemene maatregel van bestuur. Corporaties worden verplicht om 95% van de huurtoeslaggerechtigden een woning toe te wijzen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Hieronder een overzicht van instrumenten om de betaalbaarheid te verbeteren of in ieder geval te stabiliseren.

Sociale huisvesting als instrument

De sociale huursector met gereguleerde huurprijzen is op zichzelf een instrument om huurwoningen betaalbaar te houden. Dit deel van de woningvoorraad (een ruime 30%) wordt in Nederland niet of nauwelijks aan marktwerking blootgesteld. Het wordt gestuurd en genormeerd door wet- en regelgeving. Bovendien is het overgrote deel (85%) van deze woningen in bezit van maatschappelijke partijen (woningcorporaties) met als kerntaak mensen te huisvesten die dat niet zelf kunnen.

Platform31 verkent het systeem voor betaalbaar wonen. Onderdeel daarvan is een opiniereeks met verschillende spelers in het sociale domein. De vraag die we ze stelden: Welk vraagstuk behoeft meer aandacht? Lees in de rechterkolom de opiniestukken:

Huurtoeslag

De huurtoeslag is het kerninstrument van de Rijksoverheid om de betaalbaarheid van wonen mogelijk te maken en is een doeltreffende regeling. De huurtoeslag komt over het algemeen terecht bij huishoudens die dat het hardst nodig hebben en biedt hen de mogelijkheid om een betaalbare woning te huren die bij hun inkomenssituatie past. Van alle Nederlanders heeft 19,5 procent recht op huurtoeslag. Van alle huurders is dat ongeveer de helft, staat in het PBL-rapport ‘Betaalbaarheid van het wonen in de huursector’ (januari 2016). Gemiddeld dekt de huurtoeslag 40 procent van de huurprijs.

Aantal ondoelmatigheden huurtoeslag.

De huidige huurtoeslag kent een aantal ondoelmatigheden. De belangrijkste worden hieronder genoemd (bron: Platform31 rapport Overstag met de huurtoeslag ), 2016.

• De huurtoeslag is niet afgestemd op de bestedingsruimte van huishoudens voor het wonen. Met name gezinnen en minima hebben vaak hogere woonlasten dan zij op basis van Nibud-referentiecijfers voor het wonen kunnen betalen.
• De huurtoeslag is gekoppeld aan de daadwerkelijke huurprijs. Dit heeft een prijsopdrijvend effect op de huren.

(klik voor het overzicht op bovenstaande titel)

Toewijzingsbeleid – Passendheidsnorm


Op januari 2016 werd de passendheidsnorm opnieuw ingevoerd via de Woningwet 2015. Deze bestond al tot 2008, maar werd toen afgeschaft. Keuzevrijheid ging voor passendheid, mede door de Huisvestingswet 2014. Zes jaar later bleek de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen verslechterd te zijn en de huurtoeslag enorm te zijn gestegen. Daarom is de passendheidsnorm opnieuw ingevoerd met als doel huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens te huisvesten in een voor hen betaalbare woning (“passend toewijzen”).

Het Rijk heeft deze doelstelling in de woningwet 2015 uiteindelijk gekwantificeerd. Corporaties zijn verplicht om 95 procent van de huurtoeslaggerechtigden te huisvesten in een woning onder de aftoppingsgrens. Als een corporatie zich niet houdt aan de regels voor de toewijzing van woningen, kan de minister een sanctie opleggen. Is de overschrijding van de toewijzingsregels minder dan 5% dan kan de corporatie de overschrijding in het volgende jaar compenseren. Op 1 januari 2016 ging de regeling in, met een ingroeitraject tot 31 december 2016.

Bronnen: RIGO – Sturen op inkomen – toewijzingscriteria in de woonruimteverdeling

Toewijzingsbeleid – Huisvestingsverordening

De gemeente kan in geval van schaarste op de woningmarkt aanvullende regels vastleggen in een huisvestingsverordening (op basis van de Huisvestingswet). Gemeenten dienen dan wel te onderbouwen waar en in hoeverre er sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte en dat deze schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten. Dan kunnen in de huisvestingsverordening aanvullende regels aan de toewijzing door corporaties worden gesteld. Deze huishoudens kunnen dan worden gehuisvest in de 10% woningen die de corporatie vrij mag toewijzen.

Huurprijsbeleid – Huursombenadering

Op 1 januari 2017 voerde het kabinet de zogenaamde Huursombenadering in. De Huursombenadering vervangt het huidige systeem van jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhogingen (ingevoerd vanaf 2013) door een systeem met een jaarlijkse huursom. Woningcorporaites mogen nog wel een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren, zolang zij binnen de maximale huursom blijven.


Met de huursombenadering kunnen corporaties in overleg met gemeente en huurdersorganisaties meer sturen op de waarde en kwaliteit van de woning. De kwaliteit en de huurhoogte van de woning kunnen zo beter met elkaar in balans worden gebracht. In dat overleg kan worden bepaald of een corporatie binnen de grenzen van het vastgestelde huursompercentage de huuropbrengst vooral uit de jaarlijkse huurverhoging of uit de huurharmonisatie haalt. De huursombenadering geeft de corporatie ook meer grip op haar jaarlijkse huurinkomsten.

Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging. In plaats van iedere woning jaarlijks hetzelfde percentage huurverhoging te geven, krijgen woningen met een relatief lage huur een grotere huurverhoging dan woningen die al een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben. Die huurverhoging wordt echter wel begrensd door de overheid. Enerzijds via een afgesproken maximale stijging van de totale huurinkomsten van een corporatie: de huursom. Die huursom mag dan bijvoorbeeld met niet meer dan 2 procent stijgen. De corporatie mag die stijging verdelen over al haar huizen, ook onder zittende huurders. Anderzijds wordt de huurstijging per woning aan een maximum gebonden. Dit maximum kan afhangen van de huidige prijs. Woningen die nu relatief duur zijn krijgen zo een huurverhoging die niet meer is dan de inflatie, bij relatief goedkopere woningen kan dat hoger uitvallen. 


Bronnen: Platform31 (2015). Verkenning huursombenadering – varianten van de huursombenadering doorgerekend.

Prestatieafspraken en de woonvisie in de nieuwe Woningwet
De nieuwe Woningwet die na tien jaar politieke strijd op 1 juli 2015 in werking is getreden, biedt gemeenten meer mogelijkheden dan voorheen om invloed uit te oefenen op het beleid van woningcorporaties.

Woningcorporaties moeten volgens de nieuwe wet naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en de gemeente jaarlijks inzicht geven in deze bijdrage. De gemeente krijgt meer inzicht in de financiële positie van de corporaties om de mate van ‘redelijkheid’ te kunnen toetsen. 
De woonvisie is het belangrijkste instrument in de wet voor gemeenten om o.a. betaalbaarheid te waarborgen. Gemeenten hebben meer sturingsmogelijkheden als ze hier in de woonvisie heldere uitspraken over doen. Voorbeelden hiervan zijn: uitspraken over rechtvaardige slaagkansen, passend toewijzen, de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor specifieke doelgroepen, behoud van de betaalbare voorraad en het stimuleren van doorstroming. Vervolgens zijn corporaties verplicht om met gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken te maken. Als de gemeente ervoor kiest geen woonvisie te maken, is deze verplichting er niet.

• Meer informatie over de woonvisie en prestatieafspraken

Huurprijsbeleid – tijdelijke huurverlaging

Er zijn huurders die door omstandigheden tijdelijk te hoge woonlasten hebben. Een manier om deze huurders tegemoet te komen is via een tijdelijke huurverlaging. Woningcorporaties mogen geen tijdelijke huurverlaging geven, stelde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in 2017. De Aw geeft aan dat corporaties hun middelen alleen mogen inzetten voor de volkshuisvesting. Een tijdelijke huurverlaging staat volgens de Aw gelijk aan het ter beschikking stellen van financiële middelen, en dat valt niet onder de volkshuisvestelijke inzet. Corporaties mogen de huren wel verlagen, maar als het inkomen stijgt, mogen zij niet de huurprijs terugzetten naar het oorspronkelijke bedrag.

Meerdere corporaties gaven aan moeite te hebben met de uitspraak van de Aw. Zij passen de tijdelijke huurverlaging vaak al jarenlang naar tevredenheid toe, en zouden ook graag voor de toekomst die mogelijkheid hebben. In het rapport Tijdelijke huurkorting retour van Platform31 (2019) blijkt dat zowel huurders als verhuurders profijt kunnen hebben van tijdelijke huurverlaging. Voor beiden biedt het de mogelijkheid om hun doelstellingen te realiseren, terwijl dat zonder tijdelijke huurverlaging vaak niet mogelijk is. Het gaat om doelstellingen met een maatschappelijke meerwaarde, zoals:

1. Huurachterstanden en huisuitzettingen inperken (reactief)
2. Herhuisvesting om sloop-nieuwbouw t.b.v. energietransitie mogelijk te maken
3. Doorstroming bevorderen van kleine huishoudens uit gezinswoningen
4. Betaalbare huisvesting voor jongeren

Wanneer tijdelijke huurverlaging?

Een huurcontract is een verbintenis tussen huurder en verhuurder waarbij het om verschillende redenen wenselijk kan zijn om deze tijdelijk bij te stellen. Dat kan zijn als gevolg van ontwikkelingen bij de huurder (tijdelijke inkomensdaling, scheiding, ziekte) of door ontwikkelingen bij de corporatie (huurgewenning na sloop-nieuwbouw, ongemak door bouwwerkzaamheden in omgeving). De redenen zijn velerlei en hebben met elkaar gemeen dat het altijd gaat om maatwerk dat soms vaker en soms incidenteel voorkomt.

Aanbevelingen

Uit de Platform31 verkenning blijkt dat zowel huurders als verhuurders profijt hebben van tijdelijke huurverlaging. De tijdelijke huurverlagingheeft altijd onderdeel uitgemaakt van de gereedschapskist. Het is niet wenselijk dat dit succesvolle instrument ongebruikt blijft, louter vanwege interpretatie van de wetgeving en niet om inhoudelijke redenen.

De wenselijkheid en het type tijdelijke huurverlaging verschilt per woningmarktgebied, corporatie en huurder. In verschillende gebieden worden maatwerkopgaven rondom huishoudens die door omstandigheden tijdelijk te hoge woonlasten hebben, besproken in gezamenlijk overleg met zorgpartijen, gemeenten, welzijnsorganisaties en corporaties. Bij maatregelen om doorstroming te realiseren of de energietransitie mogelijk te maken, zitten vaak gemeenten en huurdersorganisaties aan de gesprekstafel. Het zou daarom goed zijn als ruimte wordt geboden voor tijdelijke huurverlaging en de inzet hiervan onderdeel wordt van het lokale gesprek. Naast ruimte om in te spelen op de vraagstukken per woningmarktgebied biedt dit mogelijkheden tot versterking van de lokale democratie.

Meer over tijdelijke huurverlaging? Lees het volledige rapport Tijdelijke huurkorting retour.

Huurprijsbeleid – tijdelijke huurverlaging

Er zijn huurders die door omstandigheden tijdelijk te hoge woonlasten hebben. Een manier om deze huurders tegemoet te komen is via een tijdelijke huurverlaging. Woningcorporaties mogen geen tijdelijke huurverlaging geven, stelde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in 2017. De Aw geeft aan dat corporaties hun middelen alleen mogen inzetten voor de volkshuisvesting. Een tijdelijke huurverlaging staat volgens de Aw gelijk aan het ter beschikking stellen van financiële middelen, en dat valt niet onder de volkshuisvestelijke inzet. Corporaties mogen de huren wel verlagen, maar als het inkomen stijgt, mogen zij niet de huurprijs terugzetten naar het oorspronkelijke bedrag.

Meerdere corporaties gaven aan moeite te hebben met de uitspraak van de Aw. Zij passen de tijdelijke huurverlaging vaak al jarenlang naar tevredenheid toe, en zouden ook graag voor de toekomst die mogelijkheid hebben. In het rapport Tijdelijke huurkorting retour van Platform31 (2019) blijkt dat zowel huurders als verhuurders profijt kunnen hebben van tijdelijke huurverlaging. Voor beiden biedt het de mogelijkheid om hun doelstellingen te realiseren, terwijl dat zonder tijdelijke huurverlaging vaak niet mogelijk is. Het gaat om doelstellingen met een maatschappelijke meerwaarde, zoals:

1. Huurachterstanden en huisuitzettingen inperken (reactief)
2. Herhuisvesting om sloop-nieuwbouw t.b.v. energietransitie mogelijk te maken
3. Doorstroming bevorderen van kleine huishoudens uit gezinswoningen
4. Betaalbare huisvesting voor jongeren

Wanneer tijdelijke huurverlaging?

Een huurcontract is een verbintenis tussen huurder en verhuurder waarbij het om verschillende redenen wenselijk kan zijn om deze tijdelijk bij te stellen. Dat kan zijn als gevolg van ontwikkelingen bij de huurder (tijdelijke inkomensdaling, scheiding, ziekte) of door ontwikkelingen bij de corporatie (huurgewenning na sloop-nieuwbouw, ongemak door bouwwerkzaamheden in omgeving). De redenen zijn velerlei en hebben met elkaar gemeen dat het altijd gaat om maatwerk dat soms vaker en soms incidenteel voorkomt.

Aanbevelingen

Uit de Platform31 verkenning blijkt dat zowel huurders als verhuurders profijt hebben van tijdelijke huurverlaging. De tijdelijke huurverlaging heeft altijd onderdeel uitgemaakt van de gereedschapskist. Het is niet wenselijk dat dit succesvolle instrument ongebruikt blijft, louter vanwege interpretatie van de wetgeving en niet om inhoudelijke redenen.

De wenselijkheid en het type tijdelijke huurverlaging verschilt per woningmarktgebied, corporatie en huurder. In verschillende gebieden worden maatwerkopgaven rondom huishoudens die door omstandigheden tijdelijk te hoge woonlasten hebben, besproken in gezamenlijk overleg met zorgpartijen, gemeenten, welzijnsorganisaties en corporaties. Bij maatregelen om doorstroming te realiseren of de energietransitie mogelijk te maken, zitten vaak gemeenten en huurdersorganisaties aan de gesprekstafel. Het zou daarom goed zijn als ruimte wordt geboden voor tijdelijke huurverlaging en de inzet hiervan onderdeel wordt van het lokale gesprek. Naast ruimte om in te spelen op de vraagstukken per woningmarktgebied biedt dit mogelijkheden tot versterking van de lokale democratie.

Meer over tijdelijke huurverlaging? Lees het volledige rapport Tijdelijke huurkorting retour

Huurprijsbeleid – Opinies over (tijdelijke) huurverlaging door corporaties

Corporaties hebben de taak om een gedifferentieerd aanbod met kwalitatief goede woningen te bieden voor een betaalbare huurprijs. Doordat corporaties genoegen nemen met een beperkt rendement, kunnen zij huren tegen een gematigde prijs aanbieden.
In 2018 ontstond binnen de sector een discussie over de inzet van de huurmatiging. Hoewel men het in essentie voor het grootste deel eens was, waren er enkele verschillen. Deze verschillen gingen met name over de vraag of het gerechtvaardigd is dat corporaties voor de laagste inkomensgroepen een maximale huurprijs hanteren, en voor de hogere inkomensgroepen – die op basis van hun inkomen ook een woning op de vrije markt kunnen huren – de huurmatiging langzaam afbouwen. Rondom deze discussie zijn twee documenten uitgekomen. Deze lichten we kort toe.

Manifest Passend Wonen

In het Manifest Passend Wonen (2018) geven 23 corporaties aan dat huishoudens moeite hebben om een woning te vinden die past bij hun huishoudensomvang en hun portemonnee. Dit speelt met name in gespannen woningmarktgebieden. Terwijl in deze gebieden vaak kleine huishoudens in grote woningen wonen of huishoudens die op basis van hun inkomen hogere woonlasten kunnen betalen. Woningcorporaties moeten niet alleen bij de toewijzing van een huurwoning kijken of die past bij het huishouden en of de huurprijs past bij het inkomen. De samenstelling van huishoudens en inkomens verandert. Door daarnaar te blijven kijken kunnen corporaties meer mensen een passende woning bieden en huren betaalbaar houden. Zij pleiten er daarom voor inkomensafhankelijke huurkorting sneller af te bouwen bij inkomensstijging en kleine huishoudens in grote woningen een beperktere huurkorting te bieden.

Pleidooi Een huurwoning, geen voorziening maar een thuis

In het pleidooi Een huurwoning: geen voorziening maar een thuis (2018) geven 14 corporaties een reactie op het manifest. Zij pleiten om de sociale huursector te zien als betaalbaar marktsegment voor een breder publiek en niet als vangnet voor de lagere inkomensgroepen. Zij geven aan dat een corporatie doordat zij geen winstoogmerk heeft en genoegen kan nemen met een laag rendement, ook lage huren kan vragen en dus geen korting geeft die mogelijk bij verkeerde groepen terecht komt.

Het verschil tussen beide visies zit vooral in de mate waarin de huur gematigd moet worden om ze in het bereik van de huurtoeslag te brengen. In gespannen gebieden waar de markthuur veel hoger ligt, is er meer reden om die huurmatiging gericht in te kunnen zetten zodat het er minder marktverstoring optreedt en volkshuisvestelijke middelen doelmatiger worden ingezet. In gebieden waar de markthuur niet veel hoger ligt dan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, kan met een generieke, beperkte huurmatiging in voldoende betaalbaar aanbod worden voorzien.

Huisvestingswet & huisvestingsverordening


De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de huurvoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope huurwoningen. Daarvoor dienen gemeenten een huisvestingsverordening op te stellen. Een huisvestingsverordening is vier jaar geldig. Gemeenten moeten goed onderbouwen waarom de regels nodig zijn. Ze moeten aantonen dat er schaarste is die zonder sturing leidt tot verdringing van bepaalde groepen woningzoekenden. Gemeenten bepalen zelf voor welk deel van de huurwoningen zij toewijzingsregels stellen. Het is niet toegestaan om op een andere manier afspraken te maken over de huisvesting van specifieke doelgroepen. Ongeveer de helft van de gemeenten in Nederland heeft geen huisvestingsverordening .



Huisvestingsvergunning


Een huisvestingsvergunning is een vergunning om in een goedkope huurwoning te mogen wonen. Zo ziet de gemeente erop toe dat goedkope woningen ook daadwerkelijk worden verhuurd aan mensen met een lager inkomen. Gemeenten leggen in hun huisvestingsverordening vast voor welke woningen een huisvestingsvergunning verplicht is. Tevens leggen zij daarin vast aan welke criteria voldaan moet worden voordat een huisvestingsvergunning afgegeven wordt, zoals de aard, grootte of prijs van de woonruimte.

Woonlastenfonds

Met een woonlastenfonds past de gemeente tijdelijk bij waar huishoudens financieel in de problemen zijn gekomen door:

Flexibele woon- en huurconcepten

Betaalbaarheid kan bevorderd worden als de doorstroming wordt bevorderd, waardoor goedkope woningen sneller vrijkomen voor diegenen die hier qua inkomen op aangewezen zijn. Het inzetten van flexibele huurcontracten door woningcorporaties en andere verhuurders als aanvulling op vaste contractvormen is een van de mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren.

• Kijk ook op de pagina flexibel wonen