Woningvoorraad benutten

Inhoud

Nederland heeft een woningbouwopgave van bijna 1 miljoen woningen tot 2030. Of beter gezegd: er zijn over die periode woonruimtes nodig voor bijna 1 miljoen huishoudens. Nieuwbouw is een manier om woningzoekenden aan een woning te helpen, maar ook heel tijdrovend en kostbaar. De ontwikkeling van een gemiddeld woningbouwproject duurt tien jaar. Een snelle en slimme manier om meer huishoudens aan een woning te helpen – naast nieuwbouw – is het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Dit kan bijvoorbeeld door woningen te splitsen, te delen met meerdere personen, op te toppen of onder te toppen. Platform31 is een pleitbezorger van het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en onderzoekt hoe deze methoden bij kunnen dragen aan het oplossen van het woningtekort.

Woningdelen kan de lokale woningmarkt en de huurder verschillende voordelen bieden:

  • de bestaande woningvoorraad kan effectiever en flexibeler benut worden;
  • moeilijk te huisvesten doelgroepen kunnen sneller gehuisvest worden;
  • alleenstaande huurders kunnen makkelijker een betaalbare (onzelfstandige) woning vinden;
  • een hogere bewonersdichtheid per woning kan bijdragen aan de levendigheid van een stad;
  • hulpbehoevenden kunnen samenwonen om elkaar te ondersteunen (bijvoorbeeld ouderen of gehandicapten). Professionele zorgbehoefte en eenzaamheid bij bewoners kan hierdoor afnemen;
  • bewoners kunnen blijvend met gelijkgezinden (bijvoorbeeld met dezelfde geloofsovertuiging, etniciteit of duurzaamheidsidealen) samenwonen, ook als huurders vertrekken.

Er zijn ook risico’s verbonden aan (het toestaan van) woningdelen, zoals:

  • overbewoning;
  • slechte of onveilige woonomstandigheden;
  • overlast.

In 2021 publiceerde Platform31 het rapport: Beter benutten bestaande woningbouw. Onderzoek belemmeringen en kansen. Dit onderzoek gaat in op maatregelen die rijksoverheid, gemeenten, woningcorporaties en andere partijen kunnen nemen om intensiever gebruik van bestaande woningvoorraad te stimuleren. Dat kan op drie manieren:

  1. Meerdere huishoudens in één woning:
    Denk aan stimuleren van woningdeelvarianten waarbij je met meerdere huishoudens in één woning woont.
  2. Meerdere woningen op één kavel:
    Denk aan optoppen, ondertoppen, aanbouwen en toestaan van pré)mantelzorgwoningen in de tuin.
  3. Doorstroming van senioren:
    Denk aan voorrang voor ouderen die een grote gezinswoning achterlaten, seniorencoaches en het stimuleren van nieuwe woonvormen voor senioren.

Zeven varianten voor woningdelen

Om alle varianten van woningdelen overzichtelijk te bundelen heeft Platform31 in 2023 een infographic ontwikkeld met de zeven woningdeelvarianten. Hierbij is variant 1: inwonen, de makkelijkste en minst kostbare variant en variant 7 de duurste en lastigst te realiseren variant. De volledige beschrijvingen van alle zeven varianten staan op de website van Platform31.

7-woningdeelvarianten

De meerwaarde van woningdelen en woningsplitsen

  • Woningdelen
    Woningdelen levert direct extra woonruimte op voor jongeren, (ex-)studenten en woonstarters die anders nog jaren moeten wachten totdat nieuwbouw klaar is. Woningdelen biedt bankslapers (economisch daklozen) en andere spoedzoekers, zoals mensen uit een relatiebreuk, een (tijdelijke) woonplek en daarmee weer perspectief. ‘Housing first’ is ook het nieuwe credo van het Nationaal Actieplan Dakloosheid.
    Door woningdelen wordt beter gebruik gemaakt van de schaarse ruimte en het heeft vaak ook flinke financiële voordelen voor kopers en huurders. Het bespaart het Rijk fors op de kosten van huurtoeslag. Het biedt woningcorporaties extra huuropbrengsten en kan financieel voordelig uitpakken voor de woningdeler (d.w.z. door een gemiddeld lagere huur en lagere woonlasten dan bij alleen wonen). Naast het oplossen van het woningtekort kan het ook een oplossing zijn om eenzaamheid te bestrijden, het samen dragen van de vaste lasten, het bieden van gezelligheid en het verminderen van lichte (mantel)zorg. Dit is ook wat voormalig minister de Jonge in zijn Kamerbrief van mei 2023 aangaf.
  • Woningsplitsen
    Woningsplitsing is een ander kansrijk instrument om snel extra woonruimte toe te voegen. Voor elke gedeelde en elke gesplitste woning hoeft géén nieuwe woning te worden gebouwd. Dit kan in mindering gebracht worden op de enorme bouwopgave van bijna één miljoen woningen. En het belangrijkste: het helpt wéér een woningzoekende aan woonruimte. Splitsen kan zowel in de koop- als huursector. Een gesplitste woning is een prima woonproduct om het groeiend aantal alleenstaanden, spoedzoekers en kwetsbare doelgroepen (waarvoor woningdelen geen alternatief is) te kunnen huisvesten. Het voegt extra zelfstandige woningen toe, ofwel extra ‘huisnummers’. Het splitsen van een woning is goedkoper, sneller en stoot minder CO2 uit dan traditionele nieuwbouw. Het splitsen van (grote) huur- en koopwoningen voegt betaalbare huur- of koopwoningen toe, voor (door)starters. Dat is een belangrijk argument in gemeenten met veel grote (en daarmee dure) woningen. Splitsen kan zorgen voor meer variatie in een buurt qua product en prijs. En het is in tegenstelling tot veel andere woonproducten van woningcorporaties al vrij snel rendabel.

Onderzoek naar woningdeelvarianten

Het beter benutten van de bestaande woningvoorraad krijgt steeds meer aandacht in de media, als ook bij beleidsmakers en bestuurders van provincies, gemeenten en woningcorporaties. Een bekend onderzoek naar de potentie van beter benutten en het verdichten van de stedelijke omgeving, is dat van KAW. Hun rapport Ruimte zat in de stad uit 2020 heeft vlak na publicatie veel aandacht gekregen, en krijgt dat nog steeds. KAW architecten roept op om te kijken naar de bestaande woningvoorraad als oplossing van de woningnood, of beter gezegd: de woon-nood. Er zijn woningen genoeg betogen ze, maar de bestaande woonruimte benutten we onvoldoende. Er is in de stedelijke omgeving ruimte voor verdichting, onder andere door inzet van woningsplitsing, uitbouwen en optoppen. Op basis van een data-analyse van de woningvoorraad heeft KAW berekend dat er in Nederland een totale splitsingspotentie is om 221.000 woningen toe te voegen. BLG Wonen heeft het zelfs over een potentie van 500.000 woningen erbij door woningsplitsing .

Naast KAW en BLG Wonen heeft ook Stec onderzoek gedaan naar de potentie van het splitsen en optoppen van woningen. Dit onderzoek is in 2023 uitgevoerd in opdracht van toenmalig minister Hugo De Jonge. Hij heeft Stec gevraagd om te onderzoeken wat de potentie van splitsen en optoppen is tot circa 2030. Net als het onderzoek van KAW is dit onderzoek gebaseerd op data over de Nederlandse woningvoorraad. Net als KAW ziet Stec vooral kansen in stedelijke omgevingen. Stec gaat uit van een potentie van 100.000 woningen erbij middels optoppen. Voor splitsen ligt deze potentie volgens Stec tussen de 80.000 en 160.000 woningen.

WoningBouwersNL heeft als antwoord op de onderzoeken van KAW en Stec een eigen onderzoek laten doen naar het beter benutten door middel van aanbouwen, optoppen en splitsen. Zij komen tot de conclusie dat met o.a. de huidige regelgeving de getallen van beide eerder genoemde bureaus niet realistisch zijn. In veel gemeenten zijn woningsplitsen en andere vormen van beter benutten namelijk (nog) niet toegestaan. WoningBouwersNL zegt daarmee dat het woningtekort niet kan worden opgelost door middel van het beter benutten van de bestaande woningvoorraad, maar dat er toch nog nieuw gebouwd moet worden.

Platform31 leest alle (kwantitatieve) onderzoeken met belangstelling. Zelf doet Platform31 vooral kwalitatief onderzoek naar woningdelen en woningsplitsen. Zo inventariseerden we acht goede voorbeelden van woningcorporaties die al aan woningsplitsen doen. Daarnaast vroegen we 78 gemeenten die woningsplitsen in hun coalitieakkoord noemen, hoe ver zij zijn met het uitvoeren van woningsplitsbeleid.

Naast onderzoek proberen we bestuurders en beleidsmakers verder te helpen met het daadwerkelijk realiseren van woningdelen en -splitsen. Naast het onderzoeken van de potentie, is het namelijk belangrijker dat gemeenten, woningcorporaties én particulieren daadwerkelijk aan de slag gaan met de verschillende woningdeelvarianten. Alleen zo kunnen deze oplossingen daadwerkelijk bijdragen aan het verkleinen van het woningtekort. We publiceren concrete tips, praktijkvoorbeelden en organiseren leergangen voor partijen die aan de slag willen met één of meerdere woningdeelvarianten.
Voorbeelden van relevante Platform31 publicaties zijn:

Meer relevante publicaties zijn te vinden bij het onderwerp ‘woningvoorraad benutten op de website van Platform31. Daarnaast heeft Platform31 onder andere de activerende leergang ‘Woningdelen en -splitsen in de praktijk’ voor Gelderse gemeenten en woningcorporaties georganiseerd.

Overige varianten van woningdelen

  • Woongroep 

Een woongroep houdt in dat meerdere bewoners op hetzelfde adres wonen en samen een ‘economisch-consumptieve eenheid’ vormen. Oftewel: een verzameling van meerdere personen die een woonruimte bewoont en daar zichzelf voorziet, of door derden wordt voorzien, in de dagelijkse levensbehoeften. Men woont samen met meerdere personen en deelt de lasten en zorgt voor elkaar. Woongroepen in de meest intensieve vorm van samenwonen worden ook wel leefgemeenschappen of communes genoemd. Er is dan sprake van een minimale hoeveelheid individuele woonruimte. 

Woongroepen zijn begin deze eeuw bijna uit beeld verdwenen, na een bloeitijd in de jaren zeventig en tachtig. Bij deze woonvorm gaat het expliciet niet om studentenhuisvesting. Essentieel is dat mensen bewust voor elkaar kiezen. Bewoners van officiële woongroepen hebben coöptatierecht. Ze mogen bij een bewonerswisseling een kandidaat bewoner voordragen. Die moet wel voldoen aan de inkomenseis voor een sociale huurwoning.

  • Gemeenschappelijk wonen

Ook wel collectief wonen, centraal wonen, groepswonen of co-housing genoemd. Gemeenschappelijk wonen is een variant op de woongroep waarbij meer een balans wordt gezocht tussen samenwonen en individueel wonen. Gemeenschappelijk wonen is een vorm van wonen waarbij meerdere bewoners of huishoudens bewust kiezen om met elkaar te wonen, maar een zelfstandige woning hebben en gemeenschappelijke voorzieningen en ruimten met elkaar delen. De bewoners voeren dus geen gezamenlijk huishouden zoals bij de woongroep. Wel kunnen bewoners zelf kiezen welke bewoners worden toegelaten. Een woning in een centraal wonen project kan een koopwoning zijn, maar ook een huurwoning.

  • Studentenhuis

Een studentenhuis is een woning waar uitsluitend (meerdere) studenten (of soms ook werkende jongeren) een woongemeenschap vormen. Vaak zijn het bestaande panden die kamergewijs (met een eigen huurcontract per kamer) worden verhuurd, door een woningcorporatie, een studentenvereniging, de onderwijsinstelling zelf of particulieren. Meestal is er wel een gemeenschappelijke keuken en gemeenschappelijk sanitair. In studentenhuizen is het afhankelijk van de huurbaas of de bewoners een stem hebben in de keuze van een nieuwe huisgenoot. Bij kamergewijze verhuur gelden aanvullende regels in het Bouwbesluit ten opzichte van verhuur van een volledige woning die met name betrekking hebben op de brandveiligheid. Verder is er vaak lokale regelgeving van toepassing, zoals in het bestemmingsplan, de huisvestingsverordening of is een extra vergunning nodig. 

  • Co-wonen en kangoeroewoningen 

In 2023 was 13 procent van de Nederlanders die 16 jaar of ouder waren, manterzorger. Recente cijfers over het deel van deze manterzorgers dat samenwoont met de hulpontvanger is niet bekend, maar in 2007 woonde 5 procent van de mantelzorgers die hulp gaven aan (schoon)ouders met de hulpontvanger samen. Dit wordt ook wel co-wonen genoemd. Ook de kinderen die terugkeren in het ouderlijk huis zonder mantelzorgrelatie vallen onder de categorie co-wonen. Onduidelijk is hoeveel volwassen kinderen in Nederland bij hun ouders inwonen (of andersom). Een variant op co-wonen is de Kangoeroewoning, ook wel zorgwoning of mantelzorgwoning genoemd. Dit is een trend die is overgewaaid uit Scandinavië en erg populair is in België. In Nederland komen ze nog weinig voor. Kangoeroewonen betekent dat twee of drie generaties samenwonen in hetzelfde huis, maar toch apart. Elk gezin heeft een eigen woning. De woningen zijn verbonden. Ouderen kunnen zo langer thuis blijven wonen. 

  • Magic Mix

Diverse ‘magic mix’-projecten (wooncomplexen waar diverse doelgroepen gemengd wonen) zijn ingericht op intensief samenleven. Bewoners delen gemeenschappelijke ruimten en worden geselecteerd door de verhuurder op motivatie om een bijdrage te leveren in de vorm van ondersteuning aan medebewoners, sociaal beheer of organisatie van gezamenlijke activiteiten voor complex en buurt. 

In de publicatie Huisvesting vergunningshouders in beeld (2017) is een aantal voorbeeldprojecten te vinden waarin verschillende doelgroepen in meer of mindere mate een community met elkaar vormen. Een voorbeeld is de magic mix in verzorgingshuis Nijevelt. Dit was een tijdelijk project waar alleenstaande vergunninghouders woonden die, waar mogelijk, een bijdrage leverden aan de zorg voor en de activiteiten met ouderen die in hetzelfde gebouw in het verpleeghuis wonen.

Veel van dit soort magic mix-projecten zijn tijdelijk van aard en sommige voorbeelden uit de publicatie zijn niet meer actueel.

Woningdelen bij nieuwbouw

Het delen van een woning gebeurt meestal in de bestaande woningvoorraad, maar een nadeel is dat je dan vastzit aan het bestaande gebouw. Woningdelen delen kan ook in nieuwbouw, die je dan meteen al handig kunt inrichten. De publicatie Nieuwbouw vaker samen delen: een nieuwe trend? geeft zes voorbeelden van woongebouwen, waaronder die van Lariks en Mahonie in Amsterdam van woningcorporatie Lieven de Key, waarin deelwoningen voor jongeren worden gerealiseerd.

Bemiddeling bij woningdelen door derden

Om woningdelen te bevorderen, zijn er diverse intermediaire partijen actief. Woonmaatjes verbindt en bemiddelt bijvoorbeeld tussen studenten/starters en ouderen. Deze organisatie bemiddelt tussen woonruimte en woondiensten: in ruil voor woonruimte kunnen studenten/starters diensten aanbieden. Woondiensten die worden aangeboden zijn onder andere hulp in en rondom huis, administratieve ondersteuning, computergebruik of vergezellen naar bijvoorbeeld de huis- of tandarts. Deze diensten zijn deels of een complete vervanging van de huurprijs. Dit doet de student als freelancer. Woonmaatjes helpt bij het regelwerk ( zie woonmaatjes.nl).

Ook bemiddeling op het vlak van hospitaverhuur vindt plaats door verschillende (tussen)partijen. Een voorbeeld is Hospi Housing (zie hospihousing.com). Een specifieke categorie vormen de organisaties die bemiddelen in hospitaverhuur voor mensen die door omstandigheden hun woning (dreigen) te verliezen, bijvoorbeeld door een relatiebreuk of verlies van baan. ‘Onder de pannen’ (zie onderdepannen.nl) is een dergelijke organisatie.

Regelgeving bij de verschillende woningdeelvarianten

De verschillende woningdeelvarianten zijn gebonden aan diverse regels, zowel op nationaal als vaak ook op lokaal niveau. Complexe of tegenstrijdige regelgeving, alsmede mogelijk negatieve financiële consequenties voor woningdelers – bijvoorbeeld gerelateerd aan de kostendelersnorm – werpen regelmatig belemmeringen op. Actuele kennis van (nationale en lokale) regelgeving en de (o.a. financiële) consequenties van woningdelen zijn daarom van belang.

Door de verschillen in lokaal beleid en regelmatige optredende wijzigingen in regelgeving is het niet mogelijk om hier een actueel en adequaat overzicht van de geldende regelgeving en consequenties te geven. Wel voorzien we in enkele recente handreikingen:

Lokaal beleid en lokale procedures zijn over het algemeen te vinden op gemeentelijke websites.