Adaptieve woningprogrammering

Wat is adaptieve woningbouwprogrammering, wie werken hieraan, wanneer gebruik je het en hoe implementeer je het? In dit artikel gaan we hier dieper op in.

Adaptieve woningbouw programmering

Adaptief programmeren speelt in op onzekerheden en de lange duur van gebiedsontwikkelingen en woningbouw. Dit betekent dat je meer samenhang tussen de verschillende projecten zoekt en dat van tevoren over verschillende opties wordt nagedacht ten aanzien van de programmering. Met adaptieve woningprogrammering is het mogelijk om een van tevoren bedachte wijziging te maken in de (woningbouw) programmering van een project. Als uit monitoring blijkt dat een project vertraging oploopt, kan snel met een alternatief worden gestart. Hiermee zijn de woningbouwplannen in een gemeente beter bestand tegen onzekerheden en veranderingen in het traject tot de realisatie. Bij adaptief programmeren speel je dus in op onzekerheden van gebiedsontwikkelingen door de mogelijkheid tot het aanpassen van de (woning)programmering langer als optie mee te nemen.

Gemeenten en provincies verder helpen

Adaptief programmeren wordt gebruikt in (woning)bouwontwikkelingen door gemeenten in samenwerking met provincies, marktpartijen en woningcorporaties om tot een ontwikkeling te komen. Het is vooral gericht op het contact tussen de gemeente en de provincie. Wanneer er een lange ontwikkeltermijn is en een project (mede hierdoor) veel onzekerheden heeft, kan het helpen om adaptief te programmeren. Wanneer het mogelijk is om een plan gaandeweg aan te passen aan nieuwe omstandigheden kan dit ervoor zorgen dat vertraging of voortijdige beëindiging van een project wordt voorkomen.

Wisselwerking in capaciteit

Hiernaast speelt dat gemeenten en provincies vaak van mening verschillen over de benodigde woningproductie en realisatie. De benodigde woningproductie wordt bepaald aan de hand van verschillende prognoses van de verwachte bevolkingsgroei. Met deze prognoses wordt eerst naar projecten in de ‘zachte capaciteit’ gezocht. De zachte woningbouwplannen zijn plannen waar met een redelijke zekerheid woningbouw wordt gerealiseerd maar dit nog niet geheel zeker is. De zachte capaciteit van een gemeente hoort uit te komen op ongeveer 130 procent van de benodigde woningbouwproductie uit de prognoses. De provincie heeft daarbij de rol om te bewaken dat gemeenten de zachte capaciteit hoog genoeg houden. Wanneer er genoeg zekerheid over een woningbouwplan is, gaan ze naar de harde capaciteit van een gemeente. Van de plannen die hieronder vallen dient er zekerheid te zijn dat ze worden gebouwd.

Onenigheid tussen gemeenten en provincie ontstaat vaak bij de vraag of zachte capaciteit altijd op 120 tot 130 procent (van de prognoses) moet blijven of dat gemeenten beter kunnen werken aan het overbrengen van plannen naar de harde capaciteit. De rol van de provincie is meer gericht op het hoog houden van de zachte capaciteit en die van de gemeente meer op het realiseren van nieuwe projecten. Adaptief programmeren staat de gemeente toe vrijer om te gaan met de plannen in de harde en zachte capaciteit. Woningbouwplannen kunnen vrijer tussen de zachte en harde capaciteit worden gewisseld wanneer gesprekken met ontwikkelaars stroef lopen. Bij harde plannen kan er ook voor worden gekozen om in een later stadium een optie/alternatief te gebruiken als de vraag naar woningen wijzigt of de businesscase knelt.

Implementatie van adaptieve woningbouw programmering

Adaptief programmeren implementeer je eerst in je projectorganisatie. Dit doe je door:

  • Een gedeelde visie, ambitie en opgave met de gemeente en provincie.
  • Stel aan de hand van de eerder vastgestelde visie een afwegingskader om te bepalen of plannen daadwerkelijk uitgevoerd mogen worden.
  • Zorg voor effectief plannenbeheer door:
    • Bestaande plannen te monitoren en in gesprek blijven met marktpartijen over de uitvoering ervan;
    • Samenhang tussen plannen te creëren;
    • Reservecapaciteit vrij te houden;
    • Termijnen aan plannen te koppelen en;
    • De plannen te faseren.
  • Zorg voor bestuurlijke betrokkenheid en commitment voor de uitvoering van je plannen in je systeem.
  • Blijf de voortgang en effectiviteit van de plannen monitoren en pas ze indien nodig aan.

Zie voor meer informatie de publicatie Adaptieve woningprogrammering van Platform31.

Leerkring adaptief programmeren Rivierenland

Platform31 heeft in 2019 met acht gemeenten uit de regio Rivierenland een leerkring georganiseerd om adaptief te werk te gaan in de woningprogrammering. Hierin hebben de gemeenten: Buren, Culemborg, Maasdriel, Neder-Betuwe, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal en Zaltbommel samen opgetrokken om hun woningprogrammering adaptief te maken. In de leerkring hebben de gemeenten samengewerkt teneinde onzekerheden van de toekomst in te programmeren.

De geleerde lessen uit de leerkring waren:

  1. Samenwerking tussen overheid en markt is cruciaal voor woningbouw. Afstemming over prijs, kwaliteit en duurzaamheid is essentieel, vooral tijdens crises. Afspraken op verschillende niveaus kunnen de samenwerking verbeteren en helpen om gemeenschappelijke doelen te realiseren.
  2. Zorg voor goede monitoring en beschikbaarheid van woningmarktinformatie voor alle partijen die actief zijn in de regio. Controleer of de capaciteit overeenkomt met de behoefte en pas zo nodig projecten hierop aan.
  3. Een deel van je plancapaciteit zal niet worden gerealiseerd of vertraging oplopen. Probeer daarom 120 of 130 procent van de nodige nieuwbouwproductie in je plancapaciteit te hebben staan. Additioneel helpt een afwegingskader te kiezen welke projecten en woningtypen belangrijk zijn. Een afwegingskader geeft aan welke projecten en woningen gewenst zijn voor de gemeente. Hiermee helpt het verschillende betrokken duidelijk te maken wanneer de gemeente sneller met de markt zal samenwerken en wanneer niet.
  4. Pas het afwegingskader toe in de samenwerking tussen de corporatie en andere marktpartijen. Zorg er hierbij voor dat de ambities in het afwegingskader niet wegsijpelen bij iedere stap richting realisatie.

Verder doorlezen