Middenhuur als smeerolie

De middelhuur (van 879,66 euro tot 1.157,95 euro kale huur per maand (peil 2024) wordt beschouwd als de smeerolie tussen de sociale huursector en de koopsector. De afgelopen jaren is vaak geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt vastzit en de smeeroliefunctie van de huursector tussen de sociale huur en koopsector ontbreekt. Ook is het woningtekort de afgelopen jaren in een constante lijn omhooggaan tot meer dan 400.000 woningen in 2024. Vanuit de rijksoverheid is de hierom doelstelling gesteld om tussen 2021 en 2030 981.000 nieuwe woningen te maken, waarvan er 350.000 in het middensegment zullen vallen (middenhuur en betaalbare koop).

Het tekort aan middenhuur in beeld

Woningmarkten in het algemeen en de Nederlandse in het bijzonder, zijn vanuit economisch perspectief bijzonder. Eigenlijk is het geen echte marktwaar vraag en aanbod elkaar vinden en wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. De woningmarkt functioneert anders. Dit wordt uitgebeeld in figuur 1. Links zien we de inkomensverdeling, schematisch weergegeven. In het middelste plaatje is de woningmarkt zoals die geldt voor steden in Nederland uitgebeeld, waarbij er veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen en of dure (vaak koop-) woningen zijn. De groep middeldure (vaak particuliere huur-) woningen is daarentegen klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar getekend om de mismatch tussen vraag en aanbod te visualiseren

Het ontstaan van het huidige middensegment wordt uitgebeeld in onderstaande afbeelding. Bovenaan staat de woningmarkt zoals die in het verleden was ingericht: een grote sociale (goedkope) huursector waarin je kunt huren, totdat je inkomen genoeg is om een woning te kopen in een (duurdere) koopwoning. Hiertussen zat het kleinere middensegment met huurwoningen voor kortere perioden of voor degenen met een hoger inkomen voor wie het kopen van een woning onpraktisch was. In de afgelopen decennia is de prijs van een koopwoning voor starters gestaagd omhooggegaan. Dat was in eerste instantie geen probleem, omdat er een stevige overlap tussen de woonlasten in sociale sector en de koopsector was, maar in tussentijd is er een gat ontstaan tussen de woonlasten in de sociale sector en de prijs van een koopwoning. In dit gat ligt het (lichtblauwe) middensegment en vooral de middenhuur.

Bron: publicatie Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt (PBL)

Waar de middenhuur in het verleden nog veel door woningcorporaties werd gedaan, is dit in de afgelopen jaren veranderd naar marktpartijen. Aangezien woningverhuur net boven de sociale sector in de afgelopen jaren een goede investering waren, zijn veel woningen opgekocht voor de verhuur. Als gevolg van dit en het blijvende woningtekort is het voor starters steeds lastiger geworden om een woning te kopen en zien zij zich genoodzaakt om langer in de sociale huur of de middenhuur te blijven. Hierdoor zijn de wachtlijsten voor de sociale huur langer geworden en huurwoningen in de vrije sector duurder.

In de afgelopen jaren is er hierdoor een tendens ontstaan dat verhuurders in de middenhuur en dure huur zorgen voor de verhoogde huur en koopprijzen van woningen en excessen op de woningmarkt verergeren. Mede door deze tendens heeft rijksoverheid in de afgelopen jaren verschillende nieuwe wetten en regelingen gemaakt om het middensegment te reguleren en het minder financieel aantrekkelijk te maken in particuliere verhuur te investeren. Hierdoor (en de hoge rente en verhoogde bouwkosten) zal er in de komende jaren mogelijk een verschuiving zijn in het middensegment waardoor de corporaties hier weer een grotere partij worden.

Effecten te weinig middenhuur

Doordat de particuliere huursector en het middeldure huursegment te klein zijn, stagneert de doorstroming. De kloof tussen koop en huur, het ontbreken van een goed functionerende huurmarkt en een sociale sector met lange wachtlijsten, zorgen voor een aantal problemen:

1. Huishoudens met bovenmodale inkomens in de sociale sector kunnen en willen de overstap naar de koopsector niet maken.
2. Starters staan op de lange wachtlijsten in de huursector en de koopsector is gezien hun leencapaciteit nauwelijks een optie.
3. Oudere woningbezitters kunnen het in de woning opgebouwde vermogen moeilijk te gelde maken door te gaan huren.

Met de invoering van de Woningwet 2015 en het beperken van de hypotheekrenteaftrek zijn stappen gezet in het hervormen van de woningmarkt. De toegang tot de sociale sector is beperkt tot de lagere inkomens, terwijl de leencapaciteit van potentiële kopers is verminderd. Deze maatregelen samen met de toenemende flexibilisering op de arbeidsmarkt stuwen de vraag naar huurwoningen in het middensegment omhoog. Dat betekent dat de middeldure woningen (kale huur tussen € 879,66– € 1.157,95 (peil 2024) aan populariteit winnen onder mensen die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en tegelijkertijd niet in de positie zitten om een huis te kunnen kopen.

Daarnaast is er een trend zichtbaar van een steeds flexibeler wordende maatschappij: dit geldt voor de arbeidsmarkt (het aantal vaste contracten neemt af en tijdelijke contracten nemen toe) en veel andere sectoren (hoge mobiliteit in werk en relaties, geen harde scheiding meer tussen woon- en werklocaties, diversiteit aan huishoudens, meer ouderen). Deze ontwikkelingen zorgen voor een groei in de vraag naar flexibele woonvormen. De particuliere huursector heeft daar mogelijkheden voor: het biedt flexibiliteit, tijdelijke woonruimte en snelle beschikbaarheid voor uiteenlopende groepen.

Invloed regulering middenhuur

In de afgelopen periode zijn er veranderingen vanuit de overheid in de verhuurmarkt die van invloed zijn op de middenhuur en de verhuurders in dit segment. Dit gaat onder andere om:

1. Wet goed verhuurderschap
2. Wet betaalbare huur
3. Wet vaste huurcontracten
4. Wet differentiatie overdrachtsbelasting
5. Aanpassing belasting op woningen voor de verhuur

Op het subthema “Sturen en reguleren van het middensegment”: gaan we in op de gevolgen van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. De wet vaste huurcontracten heeft als gevolg dat het gebruik van tijdelijke contracten alleen in zeldzame gevallen nog mogelijk is. Het gebruik van tijdelijke contracten was in de afgelopen jaren meer gangbaar geworden en gaf verhuurders meer zekerheid dat ze op termijn hun woning ook weer zelf konden gebruiken. Via de Wet differentiatie overdrachtsbelasting wordt de belasting bij aankoop van een woning voor de verhuur hoger. Als laatste zorgt de aanpassing/verhoging van belasting op verhuurde woningen voor een verdere verlaging van het rendement voor verhuurders. De combinatie van deze vijf factoren zorgt ervoor dat de middenhuur een onstuimige periode tegemoet gaan.

De ongelijkzijdige driehoek

Gemeenten, marktpartijen/beleggers en woningcorporaties spelen een bepalende rol bij de realisatie van huurwoningen in het middensegment op de woningmarkt. Zij hebben echter gebrekkig zicht op elkaars (on)mogelijkheden en rollen, die bovendien met de invoering van de herziene Woningwet in 2015 zijn veranderd. In de onderstaande driehoek geeft de dikte van de pijlen de intensiteit van de onderlinge relaties aan: in (jarenlange) contacten, in inzicht in motieven en bekendheid in werkwijzen, in afspraken en beleidsteksten.
De driehoek is onevenwichtig. De figuur laat zien dat vooral versterking van relaties tussen gemeenten en marktpartijen en tussen corporaties en marktpartijen nodig is om het aanbod van middenhuur te stimuleren.