Betaalbaarheid

De minister van Wonen en Rijksdienst heeft in 2015 ‘Betaalbaarheid huurwoningen’ als een van de vier prioriteiten benoemd in het volkshuisvestingsbeleid van het Rijk tot 2019. ‘Corporaties worden geacht deze in hun bod op de woonvisie te betrekken’ Lees de kamerbrief over prioriteiten volkshuisvesting van de Minister Wonen en rijksdienst van 22 juni 2015 (pdf). Sinds enkele jaren is betaalbaarheid terug op de agenda, want het aandeel huurwoningen met een lage huur is in de periode sinds 2005 meer dan gehalveerd.

Wat is een betaalbare woning?

Betaalbaarheid wordt in Nederland over het algemeen gemeten door de verhouding tussen wat een huishouden moet betalen aan huur en het verzamelinkomen. Of een woning betaalbaar is of niet, hangt daarom sterk af van individuele omstandigheden en keuzes. Dit maakt een uniforme definitie onmogelijk. Als over goedkope woningen gesproken wordt, wordt vaak gerefereerd naar huurprijzen onder de kwaliteitskortingsgrens van 432,51 euro (prijspeil 2020).

Dalende inkomens onder huurtoeslagontvangers

In 2012 had 21% van de huurtoeslagontvangers een inkomen dat ontoereikend was voor het betalen van de netto woonlasten en de minimale kosten van het levensonderhoud. In 2006 was dat 6%. Dit komt niet enkel door het gevoerde woningmarktbeleid, maar komt doordat het gemiddelde inkomen van huurders in de sociale huursector daalde (met name sinds de crisis van 2008) en de kosten voor het levensonderhoud zijn gestegen. Vooral de kosten voor energie, verzekeringen, voeding en de niet-vergoede ziektekosten zijn flink gestegen voor deze huishoudens. Uit Rigo-onderzoek blijkt dat in 2012 zelfs 28% van de huurders van gereguleerde huurwoningen na aftrek van woonlasten, de minimale kosten voor overige noodzakelijke uitgaven en sociale participatie niet meer kon betalen. Het gaat in totaal ongeveer 724.000 huurders. Alleenstaanden en jongeren zijn hierbij oververtegenwoordigd. De huurtoeslag voorkomt lang niet altijd dat bepaalde huishoudens met schulden eindigen.

Bronnen: PBL (2014). Onderzoek Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten. & RIGO (2013) Woonlasten van huurders, Woonbond.

Stijgende huurprijzen

Woningcorporaties staan onder verhoogde financiële druk. Om de verhuurder- en saneringsheffingen te kunnen betalen, hebben ze de afgelopen jaren hun bedrijfsvoering aangescherpt. Dit blijkt voor veel woningcorporaties onvoldoende om aan de heffingen te kunnen voldoen. Daarom wordt de rekening voor een groot deel bij de huurders neergelegd in de vorm van huurverhogingen. Sinds 2012 zijn de huren gemiddeld met 9,2% verhoogd voor zittende huurders. In 2014 stegen de huren voor nieuwe huurders zelfs met gemiddeld 22,4% door middel van huurharmonisatie.

Deze huurverhoging is in 2013 door de landelijke politiek mogelijk gemaakt in het Woonakkoord. Door dit akkoord werd het mogelijk om huren te verhogen boven inflatie. Dit was sinds 2007 niet meer toegestaan. Met deze inflatie wilde de Minister van Wonen en Rijksdienst ervoor zorgen dat de huur van sociale huurwoningen tot een meer marktconform niveau zou stijgen, zodat een gelijk speelveld ontstaat tussen sociale verhuurders en commerciële partijen. Daarnaast moesten de corporaties de jaarlijkse verhuurderheffing betalen.

In 2013 werd het ook toegestaan huren inkomensafhankelijk boven inflatie te verhogen (inflatie plus, afhankelijk van het inkomen, 1,5%, 2% of 4%). Deze inkomensafhankelijke huurverhoging is ingevoerd om ‘goedkoop scheefwonen’ (wonen met een hoog inkomen in een woning met een lage huurprijs) tegen te gaan en daarmee doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Dit doel is bereikt. Uit het WoON 2015 blijkt dat het aantal goedkope scheefwoners daalde met 167.000 tot 520.000. Uit hetzelfde onderzoek blijkt echter ook dat het aantal ‘dure scheefwoners’ (huishoudens met een laag inkomen met een te dure huur) steeg met 161.000 tot 530.000. Sinds 2017 moeten toegelaten instellingen zich beperken tot de maximale huursomstijging. Daarbinnen kunnen ze ervoor kiezen om inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen.

Dalende beschikbaarheid sociale woningen

Er zijn steeds minder huurwoningen met een lage huur beschikbaar, oftewel een huurprijs lager dan de kwaliteitskortingsgrens van 432,51 euro (prijspeil 2020). Daardoor zijn sociale huurders steeds meer aangewezen op woningen met een voor hen dure huur. Tevens wordt de beschikbaarheid aangetast door een groeiende groep reguliere sociale huurders en urgenten. Hierdoor wordt de markt krapper, waardoor de wachttijden langer worden.

Tussen 2005 en 2016 is een duidelijke afname zichtbaar van het aantal huurwoningen met een lage huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. Het aantal is sinds 2005 meer dan gehalveerd. In 2005 behoorde 29% van de huurwoningen tot deze huurprijsklasse. In 2015 was dat nog 15%. In absolute zin liep het aandeel woningen met een lage huur terug van 909.000 in 2005 naar 434.000 in 2015. Ongeveer 43% van de Nederlandse huurwoningen heeft een huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de onderste aftoppingsgrens. Ook dit aandeel is de laatste jaren iets afgenomen.

Het aandeel woningen met een huur boven de aftoppingsgrenzen en onder de liberalisatiegrens nam toe van 13% in 2005 tot 21% in 2012 en tot 27% in 2015. In 2005 waren er 226.000 huurwoningen met een huur tussen de bovenste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. In 2015 waren dat er 784.000.

Het aandeel huurwoningen van woningcorporaties met een huur boven de liberalisatiegrens nam toe van 4% in 2005 tot 9% in 2015. Woningcorporaties hebben in 2015 198.000 geliberaliseerde woningen. Dit zijn overigens niet allemaal woningen met een geliberaliseerd huurcontract. Bij een deel van de woningen is door huurverhoging aan de zittende huurders de huur boven de liberalisatiegrens gestegen, maar is wel sprake van een gereguleerde huurovereenkomst. Het aandeel particuliere huurwoningen boven de liberalisatiegrens steeg van 28% in 2009 tot 36% in 2015. Particuliere verhuurders hebben in 2015 271.000 geliberaliseerde woningen.

Bronnen: Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2014, Companen nov 2014 en WoON 2015

Regionale verschillen huurprijzen

De laatste jaren lijkt de ‘gewildheid van de woning’ (oftewel de verhouding tussen vraag en aanbod) steeds meer tot uiting te komen in de huurprijs van de woning. Anders dan bij koopwoningen zien we de regionale verschillen in ‘gewildheid’ niet terug in de woonlasten van corporatiewoningen. Dit heeft te maken met de verhouding tussen de gemiddelde grootte van een corporatiewoning en de druk op de lokale huurmarkt. Oftewel: de gemiddelde netto huurprijs in bijvoorbeeld Amsterdam en in Pekela verschilt niet veel. Als we echter corrigeren naar gemiddelde grootte van de huurwoning dan is er wel degelijk verschil. De gemiddelde huurwoning in Pekela is namelijk veel groter dan in Amsterdam.

G40 en G4

Om een beeld te krijgen van de regionale verschillen is het beter te kijken naar de huurprijs per vierkante meter. De gemiddelde landelijke huurprijs van een corporatiewoning per m2 is € 6,70 per m2. De huurprijs per m2 voor gemeenten met minder dan 50.000 inwoners en de G40 ligt onder het landelijk gemiddelde (tussen de € 6,10 en € 6,50 per m2). In de G4 is de vierkante meter huurprijs juist bovengemiddeld (€ 7,90 per m2).

Schaarstegebieden

In de zogenaamde schaarstegebieden zijn de huurprijzen veel sneller gestegen dan in de rest van het land. Schaarstegebieden zijn regio’s waar grote vraag is naar woningen, maar waar relatief weinig woningen beschikbaar komen. Huurwoningen in gemeenten die in deze schaarstegebieden liggen, hebben in de periode 2011-2015 extra punten in het Woningwaarderingsstelsel gekregen (de zogenaamde Donnerpunten). Deze punten waren overigens niet voor rekening van de zittende huurder. Pas bij mutatie konden de punten worden meegeteld in de huurhoogte. Op 1 oktober 2015 zijn na forse kritiek de Donnerpunten en de schaarstegebieden weer komen te vervallen . Daarvoor in de plaats is het Woningwaarderingsstelsel vernieuwd. In het nieuwe Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de maximaal wettelijke huurprijs voor 25% bepaald door de WOZ-waarde van de woning. De verwachting is dat de verschillen per regio in huurhoogte, huur- en woonquote de komende jaren zullen toenemen.

Op de website www.waarstaatjegemeente.nl zijn allerlei cijfers over o.a. de woningmarkt in gemeenten in beeld gebracht.

• Lees verder over instrumenten betaalbaarheid