Bestemming sociale koopwoning

Het tekort aan woningen en de concurrentie op de koopmarkt jaagt de prijzen op. Huishoudens met een (laag) middeninkomen lukt het in veel gebieden in Nederland niet of heel moeilijk om een woning te kopen. Momenteel worden veel meer woningen verkocht dan tijdens de crisisjaren. Deze stijging komt niet door huishoudens met een (laag) middeninkomen en koopstarters, maar vooral door doorstromers. Het aantal koopstarters neemt nauwelijks toe, en hun aandeel in de woningverkopen neemt af. Platform onderzocht in 2019 een specifieke maatregel die gemeenten ter beschikking staat om deze groep te ondersteunen: het opnemen van de bestemming ‘Sociale koopwoning in het bestemmingsplan’.

Werking van de bestemming Sociale koopwoning

Van de 81 gemeenten die de enquête invulden kent driekwart de bestemmingsplanmaatregel. Van hen passen in 2019 acht dit instrument toe in bestemmingsplannen, en hebben zes gemeenten plannen daartoe. Bij alle (81) gemeenten zijn overwegingen om de bestemming (nu al, of misschien) te hanteren vooral van ideële aard (‘rechtvaardige verdeling van de voorraad; kwetsbare groep helpen’), maar bedenkingen overheersen. Die laatste zijn veelal van praktische aard (‘is/was bij ons niet nodig’; ‘liever via afspraken met marktpartijen’; ‘te star’; ‘te sturend’; ‘kan bij ons niet’, et cetera).

Maximale grens

In een beperkt aantal gemeenten werkt men wel met de bestemming Sociale koopwoning. Er bestaat de nodige vrijheid om de bestemming concreet in te vullen, en dat gebeurt ook. Type plannen, aantallen, prijzen, en eisen verschillen. Het wettelijk maximum van 200.000 euro in 2019 bleek in sommige regio’s te laag. Inmiddels is het wettelijk maximum verhoogd en gekoppeld aan de grens voor de Nationale Hypotheekgarantie.

Handhaving en controle

Eén van de nadelen van de regeling is de lastigheid met betrekking tot handhaving en controle. Dat gebeurt op wisselende manieren, en soms helemaal niet. Gemeenten worstelen met een model hiervoor.

Andere maatregelen voor koopstarters

Het vraagstuk van de benarde positie van huishoudens met een (laag) middeninkomen, waaronder koopstarters, leeft breed. Tal van gemeenten hanteren allerlei andere maatregelen om deze huishoudens te helpen. Maatregelen verschillen van het maken van anterieure afspraken (met ontwikkelaars) over het aanbieden van goedkope nieuwbouw; het hanteren van streefpercentages in nieuwbouwplannen, het verstrekken van goedkope leningen aan aspirant kopers en bescheidener, meer marktconforme woningen realiseren. Alle maatregelen hebben voor- en nadelen, en werken anders uit per context en woningmarkt. Tegelijkertijd prefereert een aantal gemeenten meer aanbod van middenhuur, omdat dit bestendiger is, niet marktcontrair en men zich niet met het eigendomsrecht wil bemoeien.

Geringe toepassing bestemming Sociale koopwoning

Samenvattend wordt de bestemming Sociale koopwoning door grofweg drie typen oorzaken weinig toegepast. De eerste, een meer externe oorzaak, ligt in de woningmarkt. Deze was krap toen het instrument in 2008 werd ingevoerd, maar verruimde toen al snel waardoor de maatregel in feite overbodig werd. Gezien de huidige krappe woningmarkt kan de bestemming Sociale koopwoning weer erg zinvol zijn.
Een tweede groep oorzaken schuilt in de maatregel zelf. De mogelijkheid om de bestemming Sociale koopwoning in het bestemmingsplan toe te passen, is nog heel onbekend. Dat kan met voorlichting worden opgelost. De gefixeerde grens van 200.000 euro voor een woning is in sommige woningmarkten te laag, zelfs voor een sobere koopwoning. Ook bestaat er angst voor complexiteit.
Daarnaast spelen, als derde type oorzaak, enkele meer principiële afwegingen waarom een aantal gemeenten niet kiest voor de maatregel sociale koop. Dat zijn de afwegingen tussen handhaving van het instrument (met straffe controle) versus het creëren van een meer marktconform aanbod (met kleinere, smallere of gestapelde woningen), een voorkeur voor bereikbare koop- of juist liever voor middenhuurwoningen, en de afweging om als gemeente meer faciliterend of meer sturend ruimtelijk beleid te willen voeren.

Aanbevelingen aan het Rijk:

• Een actievere voorlichting en uitwisseling van kennis en ervaring kunnen gemeenten helpen om de maatregel meer toe te passen.
• Laat goede voorbeelden zien.
• Lever modelverordeningen.
• Handhaaf de bestemming Sociale koopwoning in het Omgevingsbesluit.
• Differentieer en indexeer de gefixeerde maximum koopprijs. Bijvoorbeeld een percentage van de gemiddelde koopprijs in de woningmarktregio.

Aanbevelingen aan gemeenten:

• Bij de overweging om met de bestemming Sociale koopwoning te gaan werken, kan het helpen om de vragen te beantwoorden uit het stappenplan in deze publicatie.
• Wissel ervaringen uit over goed werkende kettingbedingen.
• Bied geen woningen aan die ver onder de marktprijs liggen. Dat creëert grote problemen met handhaving en kettingbedingen.

Aanbeveling aan Rijk en gemeenten:

• Inventariseer alle instrumenten en maatregelen in de koop- en huursector om de groep lage middeninkomens te ondersteunen, en wissel ervaringen, knelpunten en oplossingen uit.

Lees het hele onderzoek en alle resultaten in het rapport: Sociale koopwoningen in het bestemmingsplan. Onderzoek bij gemeenten naar het instrument; helpt dit de koopstarter?