DAEB en niet-DAEB

Woningcorporaties verlenen ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB). Hun kerntaak is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. In het verlengde hiervan zijn enkele andere diensten aangemerkt als DAEB. Onder DAEB vallen: sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid. Bij elkaar vormen deze (kern)taken het afgebakende gebied van de volkshuisvesting. Het ontwikkelen van huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed behoren daar niet toe. De Woningwet bepaalt dat woningcorporaties hun DAEB-activiteiten moeten scheiden van niet-DAEB activiteiten.

De corporatie kon kiezen voor een administratieve scheiding, juridische splitsing of een combinatie hiervan. Bij een administratieve scheiding is sprake van een DAEB- en een niet-DAEB tak. Bij een juridische splitsing voert de woningcorporatie alleen DAEB-activiteiten uit en zijn de niet-DAEB activiteiten ondergebracht in een woningvennootschap. Uitgangspunt bij administratieve scheiding is een levensvatbare en financierbare DAEB- en niet-DAEB tak. Bij juridische splitsing is het uitgangspunt een levensvatbare en financierbare corporatie en woningvennootschap. De keuze tussen juridisch of administratief scheiden vroeg een integrale benadering met visie en ambities van de corporatie als vertrekpunt waarbij aspecten van financiering, fiscaliteit, governance, risicobeheersing en uitvoeringskosten werden meegenomen. Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing moet de Autoriteit woningcorporaties (Aw) vooraf instemmen met de voorstellen van de corporatie. Corporaties moeten voor 1 januari 2017 een (ontwerp)voorstel indienen bij de Aw.

De scheiding van DAEB en niet-DAEB bezit was een keuze van de corporaties. Deze keuze heeft wel gevolgen voor gemeenten. De gemeente moest voor 1 januari 2017 een zienswijze geven op het voorstel van de corporaties in haar gemeente. Een ander gevolg voor gemeenten is dat zij een markttoets moeten laten uitvoeren als corporaties willen investeren in niet-DAEB. De gemeenten Nieuwegein, Panningen en Sittard hebben reeds een markttoets uitgevoerd.

Markttoets door gemeenten
Bij investeringsplannen van corporaties in niet-DAEB moet de gemeente een markttoets uitvoeren. Daarvoor doet de gemeente een uitvraag bij marktpartijen voor diezelfde investeringsplannen. Daarmee wordt onderzocht of er andere partijen zijn, die belangstelling hebben voor deze niet-DAEB investering. Dit kunnen ook dochters van woningcorporaties zijn, omdat die volledig marktconform werken. Pas als er geen andere belangstellenden zijn, komt de woningcorporatie in aanmerking de activiteit vanuit de niet-DAEB tak uit te voeren. Daarbij geldt wel dat de niet-DAEB investering van administratief gescheiden woningcorporaties ten dienste staan van hun DAEB-bezit. De investering in gebouwen met een bedrijfsmatige bestemming moeten een op wijk of buurt gerichte functie hebben.

De markttoets is niet verplicht bij herstructureringsprojecten (sloop gevolgd door nieuwbouw) die plaatsvinden op grond die de woningcorporatie voor 1 januari 2015 in bezit heeft gekregen. De markttoets is wél verplicht als de te slopen woningen op grond staan die de woningcorporatie in erfpacht heeft. In de wijzigingen BTIV die per 1 juli 2016 van kracht zijn is vastgesteld dat geen voorafgaande toestemming vereist is bij kleine aanpassingen waarna de woning als niet-DAEB wordt verhuurd, onder andere op erfpachtgrond, en bij aankoop van maatschappelijk vastgoed met maximaal 10% bedrijfsmatig vastgoed. Hetzelfde geldt voor investeringen in het kader van herstructurering tot per project gemiddeld € 45.000 per geherstructureerde woning op erfpachtgrond.

Acht een gemeente een niet-DAEB investering noodzakelijk, dan maakt de gemeente dit algemeen bekend. De gemeente moet verklaren dat zij alle partijen dezelfde informatie heeft verstrekt. En dat ze geen informatie heeft verstrekt aan partijen die daarmee een voordeel behalen ten opzichte van andere partijen. Wijzigen de oorspronkelijke voorwaarden significant, dan moet de gemeente deze wijzigingen bekend maken aan alle partijen.

Als er geen andere partijen willen
Vraagt de gemeente na de markttoets aan een woningcorporatie het niet-DAEB project op zich te nemen, dan moet het project ook vooraf goedgekeurd worden door de Aw. De corporatie dient dan een schriftelijk verzoek in bij de Aw. Partijen kunnen binnen 4 weken na het besluit van de minister bezwaren kenbaar maken bij de Aw. De gemeente moet de partijen via een algemene bekendmaking informeren over deze mogelijkheid.