Particuliere woningverbetering

De eigen woningvoorraad is relatief jong. Ruim driekwart van de eigen woningen is na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Toch is de woningvoorraad flink aan het verouderen. De achterblijvende woningkwaliteit speelt in toenemende mate aan de onderkant van de koopsector. Na de massale woningproductie in de tweede helft van de vorige eeuw, is de nieuwbouwproductie de laatste decennia verminderd tot minder dan 1 procent. In het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw was bijna 60 procent van de voorraad jonger dan 25 jaar. In 2010 is dit percentage teruggelopen tot 30 procent.

Er is toenemende aandacht voor de staat van de particuliere woningvoorraad in Nederland. Naast voornemens tot nieuwbouw stellen steeds meer gemeenten beleidsdoelen omtrent onderhoud van bestaande woningen. Uit onderzoek van Lupi (2013) blijkt dat een deel van de koopwoningen in Nederland kampt met achterstallig onderhoud en lage energieprestaties. Circa 595.000 woningen verkeren in een matige tot slechte staat van onderhoud. Dit houdt in dat meer dan tien procent van de nieuwbouwwaarde aan investeringen nodig is. Aan de onderkant van de woningmarkt, ofwel het segment ‘goedkope koop’, blijkt de woonkwaliteit het slechtst te zijn.

In steden als Rotterdam en Den Haag blijken er veel achterstanden te zijn in wijken met vooroorlogse woningen. Specifieke woningtypen die slecht zijn onderhouden zijn kleine vooroorlogse appartementen (boven- en benedenwoningen). In middelgrote steden zoals Apeldoorn hebben woningen die gebouwd zijn tussen de jaren vijftig en negentig, vaker onderhoudsproblemen. Deze naoorlogse woningen vertonen steeds meer fysieke gebreken. Ze hebben vaak een lage WOZ-waarde en worden bewoond door sociaaleconomisch zwakkere groepen.

Woningtypen die gemiddeld gezien slecht zijn onderhouden zijn appartementen en eengezinswoningen uit de jaren vijftig en zestig, en gestapelde bouw uit de jaren zeventig en tachtig. Appartementen blijken het vaakst achterstallig onderhoud te hebben. Echter, de grootste achterstanden per huis doen zich voor bij eengezinswoningen. Voor een deel van deze woningen zijn aanzienlijke investeringen nodig, meer nog dan bij appartementen. Het gaat hier niet alleen om de goedkope voorraad.

Het aantal koopwoningen aan de onderkant van de woningmarkt blijft groeien. Dalende inkomensperspectieven, te hoge hypotheken, onwil en onwetendheid staan behoorlijk onderhoud in de weg. Daarnaast neemt de ouderdom van de woningvoorraad gaandeweg toe: veel woningen zijn ouder dan 25 jaar, een periode waarna grotere onderhoudsingrepen nodig zijn. Verder zijn bij gestapelde bouw woningeigenaren gezamenlijk verantwoordelijk voor onderhoud in een Vereniging van Eigenaren (VvE), wat het onderhoud tot een ingewikkeld proces kan maken. Kortom, de kwaliteit van de woningen in Nederland aan de onderkant van de particuliere woningmarkt staat onder druk en het onderhoud van deze woningen ook.

Motieven van eigenaren om hun woning wel/niet te onderhouden

Woningonderhoud of – verbetering blijkt niet voor alle eigenaren een vanzelfsprekend. Eigenaren hebben verschillende motieven om hun woning wel of juist niet te onderhouden of te verbeteren. De motieven hiervoor verschilt per individu, maar hangt ook af van het type eigenaar. Platform31 onderscheidde in haar onderzoek ‘Waarom eigenaren hun woning (niet) onderhouden’ drie typen, namelijk individuele eigenaar-bewoners; eigenaar-bewoners in een VvE en particuliere verhuurders.
Uit het onderzoek blijkt dat de grootste groep eigenaren hun woning wil onderhouden. Beleid om de stedelijke woningvoorraad te verbeteren, moet starten met de motieven voor woningverbetering. Jarenlange ervaringen met – dikwijls goedbedoelde – grootschalige verbeter- en renovatieprogramma’s, hebben geleerd dat de plannen gefrustreerd (kunnen) worden door niet wetende, niet-willende of niet-kunnende individuele eigenaren.

• Lees meer over De Renovatiesprong. Dit is een aanjaagprogramma van Platform31 dat gemeenten helpt woning eigenaren hun woningen te laten onderhouden of verbeteren.

Individuele eigenaar-bewoners

Respondenten uit de groep individuele eigenaar-bewoners behoren vooral tot de ‘kan wel – wil wel’ categorie. Ze zijn dikwijls een stap verder in hun wooncarrière en in het vervullen van hun woonwensen. Van achterstallig onderhoud kan daar nauwelijks gesproken worden; het onderhoud is vaak ronduit goed. Zij hebben dikwijls veel geïnvesteerd in de binnenkant van hun woningen. Denk aan een nieuwe keuken, badkamer, en verbeteren van het wooncomfort. Naast de hiervoor genoemde punten zijn sommige eigenaren al bezig met verduurzaming. Veel eigenaren zetten deze verbeteringen stap voor stap.

Financiën lijken voor de individuele eigenaar-bewoner niet de grootste belemmering om te investeren in de woning, maar vormen wel een beperking. De gemiddelde individuele eigenaar moet lenen of sparen voor onderhoud of verbetering. Een belangrijke trigger is een verandering in de persoonlijke situatie (verhuizing, gezinssamenstelling). Dat zijn vaak momenten waarop ook woontechnische verbeteringen worden aangebracht.

De besluitvorming bij toekomstig onderhoud en woningverbetering blijkt een belangrijke drempel. Eigenaren moeten veel uitzoekwerk verrichten om duidelijk te krijgen welke aanbieders goede service verlenen. Er is immers een groot aantal aanbieders actief (voor onder meer isolatie, dakkapel, zonnepanelen en dubbel glas).

Ook blijkt dat veel eigenaren wachten tot er weer een nieuwe subsidieregeling komt voor verduurzaming. Als er een betrouwbaar aanbod komt en een gratis advies beschikbaar is, dan wil een groot aantal van de ondervraagden hun woonwensen rond duurzaamheid realiseren. Die zijn het verder isoleren van de woning (dak, vloer, gevel) en het eventueel plaatsen van zonnepanelen (latente wens). Voor wat betreft woontechnische verbetering noemen gezinnen vaak de conversie van de zolder naar extra slaapkamer. Senioren noemen maatregelen zoals een traplift.

De aankoop van een woning is vaak een moment om verbeteringen uit te voeren. Zo’n moment zouden makelaars en banken kunnen benutten door aandacht te besteden aan extra investeringen in de woning (bijvoorbeeld door bij de verkoop duidelijk een aantal verbetermogelijkheden aan te geven, met bijbehorend kostenplaatje).

Eigenaar-bewoners in een VvE

Respondenten uit de groep individuele eigenaar-bewoners in een VvE, vallen voornamelijk onder de ‘kan wel – wil wel’ categorie, maar op de voet gevolgd door de categorie ‘kan wel – wil niet’. Dit heeft deels te maken met de behoefte niet meer te willen investeren (‘het is goed zo’) en deels met de wens een andere woning te willen kopen en binnenkort wooncarrière te maken. Van deze mensen heeft 80 procent geen plannen voor woningonderhoud. Uit het onderzoek blijkt dat de ‘wel kunners – niet willers’ eigenaren zijn die aangeven dat hun woning niet geschikt is om ouder in te worden. Andere eigenaren in deze groep (vooral starters) geven aan nog hoger op de wooncarrièreladder te willen, meestal een grotere woning met tuin.

De binnenkant van de woningen is over het algemeen geheel naar wens opgeknapt. Denk hierbij aan een nieuwe keuken, badkamer of nieuwe cv-ketel. Eigenaar-bewoners binnen een VVE zijn voor het onderhoud aan het casco van het pand afhankelijk van de VvE. In een VvE kunnen eigenaren het gewenste onderhoud niet zomaar uitvoeren omdat ze afhankelijk zijn van de buren. Een aantal eigenaren geeft weliswaar aan meer onderhoud en verbeteringen te willen uitvoeren, zoals isoleren, het plaatsen van dubbel glas en het verwijderen van asbest, maar dat is problematisch omdat het geen onderdeel is van het Meerjaren Onderhoudsplan. Bovendien zijn veel eigenaren niet actief binnen de VvE, wat het lastig maakt om extra onderhoud op de agenda te krijgen. Of er is onvoldoende draagvlak bij de leden om extra investeringen te doen, ook al gezien de toekomstige (korte) woonduur van veel mede-VvE-leden.

Voor eigenaar-bewoners in een VvE, kunnen leaseconstructies, inzet van de maandelijkse energierekening of object gebonden leningen een uitkomst bieden. Bij deze drie opties is de rol van de beheerder van de VvE cruciaal. De VvE-beheerders lijken zichzelf niet de rol van trekker voor extra investeringen toe te bedelen. De gemeente wordt beschouwd als een orgaan dat verduurzaming wél op de agenda van de VvE kan zetten.

Bij VvE-eigenaren vallen in vergelijking met individuele eigenaren, twee aspecten op. Het eerste is de mix binnen een wooncomplex van ouderen (die er vaak al lang wonen, en er ook willen blijven wonen) en bewoners met een doorstroomperspectief (dikwijls jongeren die binnen afzienbare tijd willen verhuizen). Deze groep gaat niet (veel) investeren. Het tweede opvallende aspect is de afhankelijkheid van mede-eigenaren (in de VvE) bij voorstellen om de eigen woning te verbeteren. Oplossingen die aan beide aspecten tegemoet komen, zijn daarom kansrijk: individuele oplossingen per woning, en een gebouw gebonden financiering die overgaat naar een volgende koper.

Eigenaar-verhuurders

De groep eigenaar-verhuurders heeft geheel andere belangen dan VvE-eigenaren en individuele eigenaren. Investeringen moeten voor eigenaar-verhuurders voldoende rendement opleveren op lange of korte termijn (via waardeontwikkeling respectievelijk huurverhoging). Dit bleek vooral uit de interviews in Rotterdam en Apeldoorn.

De particuliere verhuurder vindt het verbeteren van het wooncomfort van het pand vooral belangrijk vanuit het oogpunt van rendement. De keuze tot investeren heeft vooral te maken met de potentie van het vastgoed, en de bereidheid van huurders om een hogere huurprijs te willen betalen. Een aantal eigenaren geeft aan de woning te willen verduurzamen om daarmee een hoger energielabel te verkrijgen. Een hoger energielabel zorgt voor een hogere huurprijs. Wat duidelijk blijkt, is dat de investering moet kunnen worden terugverdiend én dat de woning de investering (huurverhoging) kan dragen.

Senioren

Van de ondervraagde eigenaren bleek een derde ouder dan 55 jaar. Deze eigenaren beraden zich op toekomstige woonomstandigheden. De meesten willen graag in de huidige woning blijven wonen. Daarvoor zijn dan op termijn maatregelen noodzakelijk die de woning levensloopbestendig maken, zoals het aanschaffen van een traplift. Omdat zulke aanpassingen niet voor alle senioren betaalbaar zijn, biedt een leaseconstructie wellicht uitkomst.