Hypotheken en regelgeving

Hypotheekportefeuille Nederland

De Nederlandse hypotheekportefeuille is sinds 2009 gekrompen. De komende vijftien jaar (2032) wordt er geen groei verwacht ten opzichte van het bruto binnenlands product. De actieve spelers op de markt zijn veranderd. Het aandeel institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars is gestegen. Het aandeel banken is gedaald.

Vernieuwde NHG

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een verzekering tegen betaling van één procent van de koopsom voor een koper die daarvoor een hypothecaire lening afsluit. De verzekering wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het WEW staat met de NHG garant voor het terugbetalen van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker. De geldleners krijgen door deze garantie een lagere rente van hun hypotheekverstrekker. De geldverstrekker is door de NHG beschermd tegen een mogelijk oninbare restschuld, want de WEW neemt de restschuld bij verkoop op zich als huishoudens buiten hun schuld hun woning moeten verkopen. Deze regeling haalt veel risico weg bij de bank, waardoor de koper een lager rentepercentage krijgt. Dit heeft tot doel om de betaalbaarheid, toegankelijkheid en stabiliteit van de hypotheekmarkt te versterken. De overheid heeft een achtervanggarantie afgegeven op de NHG. Dit haalt tevens macrorisico uit de markt.
Bijna de helft van de hypotheken in Nederland is onder NHG. Door die omvang heeft het standaardisatie van hypotheekcontracten kunnen afdwingen. Het aandeel hypotheken van starters met een NHG is sinds 2013 afgenomen. Toen werden in alle regio’s meer dan de helft van de hypotheken afgesloten onder NHG. Anno 2017 zijn er veel regio’s, waar minder dan de helft van de hypotheken zijn afgesloten onder NHG. Dit komt door de daling in 2013 van de maximale kostengrens van 320.000 euro naar 245.000 euro, waardoor minder huishoudens in aanmerking komen. Anno 2018 steeg de inkomensgrens naar 265.000 euro om in aanmerking te komen voor NHG.
Niet alle woningkopers komen in aanmerking voor een NHG. Naast de koopsom van de woning zijn er meer eisen die gelden voor de kopers en het koopproces. Deze eisen rijken buiten de scope van dit kennisdossier.

Hypotheekrente

De hypotheekrente staat op dit moment (2017) historisch laag. De rente is de afgelopen dertig jaar via een grillig verloop gedaald van gemiddeld 9 procent naar de huidige 1,9 procent (bron: Hypotheken Data Netwerk). De oorzaak hiervan is veelzijdig. Enkele verklaringen zijn dat de centrale banken in 2011 de rente fors lieten dalen en dat de concurrentie onder hypotheekverstrekkers is toegenomen. Het toetreden van nieuwe hypotheekverstrekkers zorgt voor ruime keuze voor de kopers.

Inkomensnormen voor hypotheken

Op de Nederlandse hypothekenmarkt schatten hypotheekversterkers hun risico met name in door in te schatten of huishoudens hun maandlasten kunnen betalen. Er wordt minder gekeken naar de werkelijke waarde van de woning in verhouding tot het geleende bedrag, zoals dat in het buitenland gebeurt (bron: ESB publicatie Lenen om te wonen). Om dit in te schatten stelt het NIBUD sinds 2000 tabellen op voor de NHG met financieringslastpercentages. Dit is het percentage van het bruto-inkomen van het huishouden dat men maximaal aan hypotheeklasten kan besteden. Deze percentages zijn afhankelijk van het inkomen en de rentestand. Sinds 2007 zijn de NIBUD percentages opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financiering en zijn ze inmiddels een leidraad voor alle hypotheken.

Hypotheekloze woningaankopen

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat steeds minder woningkopers een hypotheek nodig hebben voor de aanschaf van een woning. Het aandeel hypotheekloze aankopen op de particuliere woningmarkt steeg van 11 procent in 2006 naar 19% in 2013. Sinds 2013 daalde het aandeel licht naar 17% in 2016. Gedurende de crisisperiode (2008-2013) steeg het aandeel en het nam licht af op het moment dat de woningmarkt uit de crisis kwam. Doorstromers, eigenaren van meerdere woningen en ouderen kopen vaak zonder hypotheek. Dit geldt voornamelijk voor appartementen.
In de drie grootste steden van Nederland (Amsterdam, Rotterdam en Den Haag) ligt het percentage hoger dan in de rest van Nederland. Daar wordt 25 procent van de woningen aangeschaft zonder hypotheek.