Regionale verschillen

Het woningtekort in Nederland is groot. Ook in de koopsector is de vraag groter dan het aanbod. Sinds het dieptepunt van de crisis in 2013 stegen de huizenprijzen en het aantal woningtransacties. Inmiddels laten de transactiecijfers van 2017 zien dat sommige gebieden hun kantelpunt hebben bereikt. De meeste gemeenten laten nog groeicijfers zien, maar de regionale verschillen zijn groot. Met name de vier grote steden – Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag – vertonen de hoogste huizenprijzen en de hoogste groei ten opzicht van 2008.

De Randstad is het meest oververhit in Nederland

De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio’s en per regio in beeld gebracht in welke mate de markt over- of ontspannen is. Zie onderstaande afbeelding. Het NVM vindt de sterke dynamiek in de regio’s Amsterdam en Utrecht inmiddels niet meer positief. De situatie is inmiddels zo overspannen, dat van een gezonde woningmarkt geen sprake meer is. In steeds meer regio’s, die zich in de noordelijke helft van de Randstad bevinden is sprake van deze situatie. Ook in (stedelijke) regio’s buiten de Randstad is steeds meer sprake van een overspannen markt (gemarkeerd in lichtrood). In de periferie van Nederland is nog sprake van een (vrij) ontspannen woningmarkt.

Het aantal transacties steeg sinds 2013 aanzienlijk. 2017 was het nieuwe recordjaar. Nog nooit werden er meer woningen verkocht in één jaar tijd.In de vier grote steden van de Randstad stopte de groei in aantal woningverkopen en waren er in 2017 zelfs minder woningverkopen dan in 2016. In de rest van Nederland bleef het aantal transacties groeien. Ook het Nederlands gemiddelde liet een groei in het aantal transacties van vijftien procent zien. De Rabobank analyseerde de cijfers en verklaarde de daling in de populaire steden door het ‘opraken’ van de woningen. Ook het Kadaster en de NVM bevestigen dit. Flevoland en Gelderland lieten daarentegen de grootste stijging zien van meer dan 25 procent. De verklaring hiervoor is de functie van enkele steden in die provincies als uitwijkgebied voor de steden Amsterdam en Utrecht, waar de woningen te duur zijn en opraken. In onderstaande grafiek wordt het verschil in aantal woningtransacties per provincie duidelijk. Deze is opgesteld door de Rabobank aan de hand van CBS gegevens.

De gemiddelde huizenprijzen in Nederland blijven stijgen sinds 2013. Gemiddeld waren woningen het afgelopen jaar 9,7 procent duurder dan in hetzelfde kwartaal van 2016, volgens cijfers van het Kadaster. In de provincies Noord-Holland, Utrecht, Flevoland en Zuid-Holland stegen de prijzen meer dan gemiddeld. In Zeeland stegen de prijzen het mist met 3 procent. In de vier grote steden – Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag – stegen de prijzen het meest tussen de 10 en 20 procent. In Den Haag stegen de gemiddelde prijzen het meest met 20 procent. De grote groei van Almere (18%) valt op bij de gebieden die boven het Nederlands gemiddelde scoren. De hoge prijzen en het opraken van woningen in Amsterdam zorgen ervoor dat huizenzoekers uitwijken naar steden als onder andere Almere.

Vanaf de prijzenpiek in 2008 daalde de huizenprijzen in Nederland aanzienlijk. In 2013 begonnen ze weer te stijgen. De daling in Nederland (gemiddeld) bedroeg ongeveer 20 procent. Met uitzondering van Zeeland waar de huizenprijzen slechts 13 procent daalde. De groei die in 2013 vervolgens inzette verschilt erg per provincie. Gemiddeld zitten de huizenprijzen nog 7 procent onder de prijzen in 2008. In de grote steden liggen de prijzen ruim boven het bedrag van 2008. Enkel in de provincies Noord-Holland zitten de huizenprijzen gemiddeld weer boven het prijsniveau van 2008. In Amsterdam is dat plus 34 procent, in Rotterdam is dat plus 20 procent, in Den Haag is dat plus 17 procent en in Utrecht is dat plus 15 procent. De cijfers uit onderstaande tabel zijn inmiddels iets veranderd, maar het geeft de provinciale verschillen goed weer.