Transacties in de koopsector

Na de economische crisis, die startte in 2008, daalde het aantal verkochte woningen. In 2007 registreerde het kadaster 202.401 verkochte woningen. In 2011 is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6 naar 2 procent. Hierdoor daalden de kosten van de aankoop van een huis en kunnen kopers meer lenen. In 2013 was het aantal verkochte woningen toch bijna gehalveerd tot 110.094 als gevolg van de crisis. Daarna klom het weer op en in 2016 werden er weer meer woningen verkocht dan voor de crisis, namelijk 214.793. De eerste cijfers van 2017 laten zien dat het aantal blijft stijgen. Er is zelfs een record gevestigd, want nog nooit werden in een eerste kwartaal zoveel huizen verkocht. De prijzen zijn anno 2017 weer ongeveer gelijk aan de prijzen voor de crisis. Analisten verwachten dat de stijging van de huizenprijzen voorlopig doorzet. De prijzen waren, net als het aantal verkopen, het laagst in 2013. Toen bedroeg de gemiddelde verkoopprijs 210.908 euro. Inmiddels was deze 265.000 euro. (bron: Kadaster).

Dynamiek: waar wordt gekocht?

De buurten waar de meeste verkopen plaatsvonden, zijn niet de buurten waar de huizenprijzen het hoogst zijn per vierkante meter. Dit blijkt uit een onderzoek van Elsevier en het Kadaster. Kopers die geen woning kunnen betalen in hun favoriete wijk, kopen goedkopere woningen in omliggende buurten. Daar vinden ze meer m2, luxe en een mooi uitzicht dat ze wel kunnen betalen.

Wie kopen er?

Er is wel wat veranderd aan wie er kopen. Net als voor de crisis is de groep starters tussen de 25-35 jaar ruim de grootste groep in 2016, maar deze groep is wel relatief iets kleiner geworden. Ook het aantal kopers jonger dan 25 jaar daalde. Deze groep halveerde bijna van 10.302 transacties in 2008 naar 6.026 transacties in 2016. De verklaring hiervoor kan de veranderde regelgeving* zijn. Mensen die juist relatief meer zijn gaan kopen, zitten in de leeftijdscategorie 45-65 jaar. Hun aandeel van de totale kopers is sinds 2008 verdubbeld naar 20.053 transacties in 2016.
*lees over de veranderde regelgeving op de pagina Hypotheken en regelgeving.

Lastig voor starters

De huizenprijzen stijgen en de hypotheek-eisen zijn aangescherpt. Daardoor is het voor starters lastig om een woning te vinden die voldoet aan hun wensen en die binnen hun maximale hypotheek past. Het te lenen bedrag daalt jaarlijks met één procent tot het getaxeerde bedrag voor de woning. In 2011 konden kopers 106 procent van de taxatiewaarde lenen en in 2018 is dat nog 100 procent. Dit gooit voor veel starters roet in het eten. Dat betekent dat zij de kosten koper, ongeveer 10.000 euro, uit eigen middelen moeten betalen. Hetzelfde geldt voor een verbouwing. Willen zij de woning opknappen dan zullen ze over spaargeld moeten beschikken of een lening afsluiten. Starters zijn anno 2017 onder te verdelen in twee groepen, concluderen Elsevier en het Kadaster. De eerste groep bevat kopers die hebben doorgespaard en door de lage rente meer kunnen lenen en daardoor groter kunnen kopen. De tweede groep bevat jonge tweeverdieners die gaan samenwonen en geen huurwoning kunnen vinden, omdat zij te veel verdienen voor de sociale huurmarkt en er te weinig woningen in de vrije sector zijn. Elsevier en het Kadaster constateren tevens dat de starters nog steeds minder euro per m2 betalen, maar dat dit verschil jaarlijks kleiner wordt.

ZZP’ers en de koopsector.

Het aantal ZZP’ers in onze maatschappij is gestegen, ook onder starters. De eisen van hypotheekverstrekkers en de Nationale Hypotheek Garantie houden daar nog geen rekening mee. ZZP’ers die een woning willen kopen, kunnen veel minder lenen dan iemand met een vast dienstverband. Zij blijven daardoor gebonden aan de huursector.