- kennisvanstadenregio
- Kennisdossiers
- Kennisdossier Woningmarkt
- Woningwet
- Inzicht in financiën corporaties
Inhoud kennisdossier
Verdieping
Inzicht in financiën corporaties
Wat zegt de wet over financiële informatie?
Hebben gemeenten een Woonvisie of een document waarin ze de hoofdlijnen van hun voorgenomen volkshuisvestingsbeleid toelichten? Dan moeten woningcorporaties daaraan bijdragen (WW artikel 42 lid 1). Woningcorporaties dragen met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij en zetten hun (financiële) middelen met voorrang daarvoor in (artikel 42 lid 2).
Corporaties brengen ieder jaar een ‘bod’ uit. Daarin staan hun voorgenomen werkzaamheden en daarmee de bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid (WW artikel 43). ‘Het bod’ moet voor 1 juli zijn ontvangen. De gemeente beoordeelt het bod aan de hand van de kengetallen en andere financiële informatie. De gemeente, corporatie en huurders komen samen voor 15 december tot prestatieafspraken.
- Meer over het proces bij prestatieafspraken en het ‘bod’ vind je in het dossier Woonvisie en prestatieafspraken.
Wat moet er gebeuren?
Voor goede prestatieafspraken hebben de gemeente en huurdersvertegenwoordiging inzicht nodig in de mogelijke (financiële) bijdrage van de corporaties. Het college van B&W (de gemeente) ontvangt daarom financiële informatie over de woningcorporatie. Dat gebeurt via de woningcorporatie (artikel 38) en via andere instanties, zoals de Autoriteit Woningcorporaties, het ministerie van BZK en het WSW.
(klik op de titels)
Welke informatie ontvangt de gemeente van de corporatie?
Jaarverslag (deadline 1 juli)
Een overzicht van de activiteiten van de corporatie in het betreffende jaar.
Jaarrekening (deadline 1 juli)
De financiële verantwoording van het jaarverslag.
Volkshuisvestelijk verslag (deadline 1 juli)
Het volkshuisvestelijk verslag is onderdeel van het jaarverslag. Het geeft inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve resultaten van dat jaar. Ook gaat het kort in op het volgende jaar.
dVi (deadline 1 juli, vanaf 2017 1 mei)
De Verantwoordingsinformatie (dVi) toont de financiële consequenties van de gerealiseerde activiteiten van de corporatie in de afgelopen 3 jaar. Het is een terugblik.
dPi (deadline 15 december)
De Prospectieve informatie (dPi) is de prognose van de financiële consequenties van voorgenomen activiteiten van de corporatie in de komende 5 jaar. Artikel 39 van het BTIV stelt de eisen aan de dPi. De corporatie moet de dPi bijvoorbeeld uiterlijk 15 december bij de minister aanleveren.
De dPi bevat informatie over:
- te bouwen of te verwerven (sociale) woongelegenheden;
- de invulling van de volkshuisvestelijke taak (artikel 45 Woningwet).
- de samenstelling van de woningvoorraad, waaronder de voornemens tot verkoop en de voornemens tot huurverhogingen tot boven de liberalisatiegrens. De corporatie specificeert dit per wijk of buurt aan de hand van de cijfers van de postcode;
- de kwaliteit en de duurzaamheid;
- de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van haar woongelegenheden voor de sociale doelgroep (artikel 46 Woningwet);
- de huisvesting van studenten, zorgbehoevenden en andere personen die dringend huisvesting nodig hebben uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten (artikel 36 BTIV).
Welke informatie ontvangt de gemeente van de Autoriteit Woningcorporaties?
Toezichtsbrief Autoriteit Woningcorporaties
De Autoriteit Woningcorporaties rapporteert over de risico’s en continuïteit van woningcorporaties. Deze brief publiceert zij op haar website. De bijlage van de brief bevat financiële ratio’s.
ICR (Interest Coverage Ratio oftewel rentedekkingsgraad). Deze meet in hoeverre de corporatie aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen kan voldoen. Norm: ≥ 1,4.
DSCR (Dept Service Coverage Ratio volgens definitie WSW). Meet in hoeverre de corporatie aan haar rente- en aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen kan voldoen. Norm: ≥ 1
LTV (Loan to Value = de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde). Meet de verhouding tussen de lange termijn verdiencapaciteit van de ‘vastgoed in exploitatie portefeuille’ (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) en de schuldpositie. Norm: ≤ 75%
Welke informatie ontvangt de gemeente van de minister?
Oordeelsbrief minister (rond 1 december)
Gemeenten ontvangen per corporatie Oordeelsbrieven van de minister van Wonen en Rijksdienst. Daarin beoordeelt de minister onder andere de jaarstukken van corporaties en de dVi en dPi. In de Oordeelsbrieven gaat hij in op liquiditeit, solvabiliteit, ruimte voor investeringen in de komende 5 jaar, op beschikbare financiële middelen en de kwaliteit van de organisatiestructuur.
Lees de oordeelsbrieven .
Indicatieve bestedingsruimte Woningcorporaties (deadline 1 juli)
Gemeenten en huurderorganisaties krijgen jaarlijks voor 1 juli de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van de minister van Wonen en Rijksdienst. Middels drie categorieën geeft het per gemeente inzicht in de bestedingsruimte van woningcorporaties bovenop de door corporaties aangegeven activiteiten, zoals investeringen, verkopen en huurbeleid, in de dPi. Met de IBW helpt de minister gemeenten en huurderorganisaties inzicht te verkrijgen in de financiële mogelijkheden van woningcorporaties. Dit helpt bij de prestatieafspraken om samen op een afgewogen manier invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave.
Cijfers niet optelbaar
De bestingsruimte is in drie categorieën uitgedrukt. Deze zijn niet optelbaar. De cijfers geven per categorie de financiele ruimte aan indien alle besteedbare middelen aan die categorie worden besteed. Een combinatie van categorieën is mogelijk. De cijfers zijn communicerende vaten. Gebruik van ruimte in de ene categorie gaat ten koste van ruimte in de twee andere categorieën. Naast de totale financiële ruimte is deze ook uitgedrukt in de ruimte per woning. Aan de IBW kunnen geen rechten of plichten verbonden worden.
Drie categorieën
- Investeringen in nieuwbouw van huurwoningen
- Investeringen in renovatie/duurzaamheid van huurwoningen
- Huurverlaging/huurmatiging.
De IBW zijn geen liquide middelen
De leencapaciteit van woningcorporaties is het uitgangspunt voor de IBW. Het gaat dus niet om vrije liquide middelen. Om te bepalen wat de ruimte is, zijn de eigen prognoses van de corporatie over de periode 2016-2020 als basis genomen. Gebruik is gemaakt van de meest recente dPi. In juni 2016 waren dat de cijfers uit december 2015. Er is berekend wat ten opzichte van die prognoses de bestedingsruimte is. Omdat de administratieve of juridische scheiding nog niet heeft plaatsgevonden is de indicatieve bestedingsruimte dit jaar gebaseerd op de gegevens van de gehele woningcorporatie.
Hoe berekend per gemeente?
De bedragen per corporatie zijn verdeeld over de gemeente(n) waarin de betreffende corporatie werkzaam is. De verdeling vond plaats naar rato van het aantal gereguleerde (DAEB-) woningen per gemeente.
IBW is totale vermogen volkshuisvesting
De IBW betreft het totale vermogen van de desbetreffende corporatie voor de volkshuisvestelijke opgave. Het is niet een bedrag dat jaarlijks beschikbaar is. De minister vermeld in zijn kamerbrief nadrukkelijk dat het niet verstandig is om de gehele ruimte op korte termijn te benutten. Hij wil voorkomen dat het maatschappelijk gebonden vermogen voor alle toekomstige jaren in één keer ingezet wordt voor huidige prioriteiten. Inzichten kunnen wijzigen en het is nu niet te voorspellen welke uitdagingen in de toekomst liggen.
Instrument bij prestatieafspraken
Dit inzicht in de financiële situatie van woningcorporaties is een goed begin van het gesprek over de volkshuisvestelijke opgave. Gemeenten, huurdersorganisties en corporaties moeten gezamenlijk afstemmen in welke jaren ze hoeveel financiële middelen inzetten voor de volkshuisvesting. Het is hun gezamenlijke verantwoordelijkheid om in de prestatieafspraken op te nemen welke middelen ze nu inzetten voor de huidige prioriteiten én welke middelen ze beschikbaar houden voor de volkshuisvestelijke opgave op de middellange of langere termijn. Om dit te kunnen vastleggen dienen de partijen een financiële buffer voor de corporatie in acht te nemen.
Verschil per berekening WSW
Willen corporaties invulling kunnen geven aan de volkshuisvestelijke capaciteit die door de minister is bepaald, dan moet de corporatie leningen krijgen bij het WSW. Het WSW kijkt naar de dekkingsratio. De corporatie kan bijlenen tot een dekkingsgraad van 50%. Dat betekent dat de leningenportefeuille niet groter mag worden dan de helft van het eigen vermogen. Het WSW en het ministerie verschillen in die zin dat het ministerie slechts een jaar vooruit kijkt, en het WSW de lange termijn in ogenschouw neemt.
Meer informatie
Welke informatie ontvangt de gemeente van het WSW?
Borgingsplafond van de corporatie (deadline 1 juli)
Het borgingsplafond is het bedrag dat de corporatie mag lenen op basis van de dPi. Het wordt voor de komende 1, 2 of 3 jaar vastgesteld. Mogelijk hebben corporaties geen ruimte voor borging van leningen. Mogelijk ligt het borgingsplafond zelfs lager dan de huidige leningenportefeuille. In dat geval moet de corporatie haar schuldpositie eerst afbouwen, voordat ze opnieuw kan investeren.
Jaarlijks stelt het WSW het financial risk van de corporatie vast. Het WSW neemt dit risico mee in de berekening van het borgingsplafond. Daarbij gebruikt ze vele ratio’s, waarbij de ICR, DSCR, LTV, S en Dekkingsgraad belangrijk zijn.
S (Solvabiliteitsratio, vermogensontwikkeling, af te leiden uit Oordeelsbrief). Is een maatstaf voor de mate waarin de corporatie in staat is om bij liquidatie te voldoen aan de financiële verplichtingen aan de verschaffers van vreemd vermogen. Norm: ≥ 20%
Dekkingsratio (af te leiden uit de Eindejaarsoverzicht van WSW). Meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezette onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. Norm: ≤ 50%.
Wat betekent dit voor gemeenten?
De financiële kengetallen vormen het startpunt voor het gesprek met de corporatie (en de huurdervertegenwoordiging) over de bijdrage van de corporatie op het volkshuisvestelijkbeleid (in de vorm van prestatieafspraken). De kengetallen zeggen niet alles. Staat een corporatie er financieel sterk voor, dan zegt dat niets over de onderhoudsstaat van hun woningen. Wellicht heeft de corporatie jarenlang geen onderhoud gepleegd en heeft daardoor een sterke financiële positie.
Inzicht in de financiële positie van de woningcorporatie is een vereiste bij het opstarten van de onderhandelingen. Tijdens het onderhandelingsproces moeten financiële consequenties van verwachtingen, alternatieven en keuzes inzichtelijk worden gemaakt. Dit kan op verschillende manieren. Ga met de corporatie open in gesprek over de plannen en (financiële) mogelijkheden. Vertrouwen is een sleutelwoord.
Wat is ‘naar redelijkheid bijdragen’?
‘Naar redelijkheid bijdragen aan het volkshuisvestelijk beleid’ is de opgave, maar wat is ‘redelijk’? Zet je als gemeente je wensen opzij zodra je weet dat de beschikbare capaciteit van de corporatie onvoldoende is? Of blijf je vasthouden aan je toekomstbeeld? Gemeente Den Haag koos ervoor om haar wens vast te houden. Samen met de corporatie werd bepaald welk deel gerealiseerd kon worden gezien de financiële capaciteit. Zo blijft het volkshuisvestelijk beleid leidend, en wordt van daaruit gekeken wat redelijk bijgedragen kan worden. Voor gemeenten (en het WSW) is het belangrijk om met de corporaties een langetermijnstrategie uit te zetten. Nadenken over een financieel gezonde corporatie die blijvend kan investeren, mag niet vergeten worden. Kijk niet alleen naar de jaarlijkse investeringscapaciteit. Denk samen na over de risico’s die de corporatie tegelijk aankan.
Cijfers zijn continu in beweging
De cijfers die je voor je hebt, zijn per definitie al verouderd. Iedere beslissing heeft invloed op de parameters. Bijvoorbeeld: door verkoop van woningen kunnen schulden afgelost worden, maar daalt de loan to value (LTV). De LTV bepaalt hoeveel je nog kunt lenen. Cijfers houden geen rekening met de langetermijnopgaven.
Tips:
- Zorg dat de duur van de woonvisie aansluit op de duur van de wensportefeuille van de corporaties.
- Denk goed na over wie je met elkaar laat overleggen. Uiteindelijk is het mensenwerk. Kunnen personen niet met elkaar overweg, dan kan de ‘onderhandeling’ erg stroef gaan.
- Geef als gemeente aan over welke cijfers je praat. Om corporaties te kunnen vergelijken heb je dezelfde typen cijfers nodig. Praat je bijvoorbeeld over contracthuur, subsidiabele contracthuur of streefhuur?
- Stel intern een team samen dat verantwoordelijk is voor de prestatieafspraken.
Op zoek naar de redelijkheid van het bod in Den Haag
Good Practice thema Inzicht in financiën corporatie
Gemeente Den Haag heeft een volkshuisvestelijke agenda (VH-agenda). Daarin staan de ambities op het gebied van woningbouw voor de komende 4-5 jaar. De VH-agenda, een concretisering van de sociale paragraaf uit de Haagse Woonvisie, diende als uitgangspunt voor het maken van prestatieafspraken. De agenda bevatte 8 speerpunten: over betaalbaarheid, de kernvoorraad, nieuwbouw, verduurzaming, woningverbetering, bijzondere doelgroepen, veiligheid en zelfstandig thuis wonen.
Interview
De herziene Woningwet is inmiddels langer dan een jaar van kracht. Wat betekent deze landelijke wetgeving voor de lokale situatie? Platform31 sprak met Maud van der Lee, beleidsmedewerker volkshuisvesting in Geertruidenberg.