Passend toewijzen

Sinds 2016 is via de Woningwet de passendheidsnorm van kracht voor corporaties. Platform31 onderzocht wat de effecten daarvoor zijn in het huur- en toewijzingsbeleid van corporaties. Tevens brachten we de effecten in beeld op betaalbaarheid, beschikbaarheid en segregatie. Lees hier de resultaten.

Als gevolg van de Woningwet 2015 moeten corporaties sinds 1 januari 2016 voldoen aan de passendheidsnorm. De norm verplicht corporaties om hun primaire doelgroep een betaalbare woning toe te wijzen. Zij moeten aan minimaal 95 procent van de huishoudens met een jaarinkomen onder de inkomensgrenzen van passend toewijzen een woning toewijzen met een huur tot aan de aftoppingsgrens. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is de aftoppingsgrens in 2020 619,01 euro en voor grotere huishoudens 663,40 euro. De regeling is ingesteld om betaalbaarheidsproblemen bij lagere inkomensgroepen te verminderen en om de Rijksuitgaven aan de huurtoeslag te beperken.

Herintroductie

In het verleden was een vergelijkbare passendheidsnorm, de zogenaamde fiatteringsgrens, van kracht met tevens een daaraan gekoppelde verhuisnorm. Deze normen uit de Wet op de huurtoeslag zijn in 2008 afgeschaft wegens uitvoeringstechnische problemen bij de Belastingdienst. Vervolgens is besloten de passendheidsnorm en de verhuisnorm met terugwerkende kracht per 1 januari 2008 af te schaffen. Zowel Aedes als de VNG riepen toen hun achterban op om woningen blijvend passend toe te wijzen, zodat de betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen niet in gevaar komt en om de uitgaven aan de huurtoeslag te beperken. Daar is op enkele regio’s na weinig gehoor aan gegeven. Vanaf 2008 steeg het aantal huishoudens dat een woning kreeg toegewezen boven de aftoppingsgrens van 8,8 procent in 2008 tot 26 procent in 2015.

Platform31 evalueerde de passendheidsnorm na één jaar. Lees de evaluatie hier.

Sinds 1 januari 2016 zijn woningcorporaties verplicht om minimaal 95 procent van de huishoudens met een jaarinkomen tot en met de inkomensgrenzen van passend toewijzen te huisvesten in een woning met een kale huur tot en met de aftoppingsgrens. Dit staat in de Woningwet, artikel 46. Het betreffen nieuwe verhuringen. Voor zittende huurders verandert er vanuit de wet niets.

Kale huurprijs

Bij de passendheidsnorm wordt uitgegaan van de kale huurprijs, dus exclusief subsidiabele servicekosten. Er is daarvoor aangesloten bij de toewijzingsnorm in de staatssteunregeling. Hiermee wordt voorkomen dat corporaties op meerdere wijzen moeten rapporteren.

Om de passendheid te beoordelen, hanteert de corporatie voorafgaand aan de verhuring de EU-inkomenstoets, die zij ook gebruikt om te beoordelen of de huurder tot de sociale doelgroep behoort. Daarvoor verstrekt de Belastingdienst via de huurder inkomensverklaringen. Bij de EU-inkomenstoets geldt:

• Het inkomen van inwonende kinderen telt niet mee;
• Er vindt geen toets op vermogen plaats.

Bij de toekenning van huurtoeslag kijkt de Belastingdienst wel naar het eigen vermogen van een huishouden en het inkomen van thuiswonende kinderen vanaf achttien jaar. Het kan daardoor voorkomen dat een huishouden met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens geen recht heeft op huurtoeslag als gevolg van het eigen vermogen of het inkomen van meerderjarige thuiswonende kinderen. Dit huishouden moet echter wel passend worden toegewezen.

Vijf procent marge

De passendheidsnorm is 95 procent. Dat betekent dat vijf procent van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens niet in een woning onder de aftoppingsgrens gehuisvest hoeft te worden. Deze kunnen corporaties bewust inzetten voor uitzonderingssituaties. Platform31 onderzocht in 2018 of en op welke manier woningcorporaties de 5 procent vrije ruimte inzetten.

Een klein deel (11 procent van 141 corporaties) benut de 5 procent volledig en het merendeel van de corporaties (64 procent) gebruikt de ruimte deels. Een kwart van de corporaties gebruikt de ruimte niet. Type huishoudens die niet altijd passend worden toegewezen zijn: zorgbehoevenden, stads- regio en/of dorpsurgenten, urgenten, grote gezinnen en senioren. Ook bij nieuwbouw, intermediaire verhuur via zorginstellingen en in situaties waarbij de huishoudsituatie in de toekomst gaat veranderen, kiezen corporaties ervoor om niet altijd passend toe te wijzen. De voornaamste overweging om een uitzondering te maken bij de verschillende type huishoudens is dat ze dure woningen nodig hebben, die een huurprijs hebben die veel hoger is dan de aftoppingsgrens. Daarnaast maken corporaties uitzonderingen bij nieuwbouwwoningen, omdat daarbij de energielasten lager zijn dan bij de meeste reguliere woningen, waardoor de totale woonlasten niet heel veel hoger zijn. Als er afgetopt zou worden, vinden ze de prijs-kwaliteit verhouding te veel uit balans gaan. Een aantal van de kleine corporaties die we interviewden, gaf aan de 5 procent vrije ruimte te beperkt te vinden. Bij hen gaat het om slechts enkele mutaties die niet-passend toegewezen mogen worden. Daardoor kunnen kleine corporaties geen uitzondering maken voor bepaalde type huishoudens.

Op basis van de bevindingen komt Platform31 met twee aanbevelingen:

• Aanbeveling 1: Bekijk de mogelijkheden om de vrije ruimte voor kleine corporaties te vergroten,
• Aanbeveling 2: woonlasten in plaats van huurlasten als basis aftoppingsgrens

Lees het volledige onderzoek Maatwerk bij woningtoewijzing door woningcorporaties inclusief de conclusies en aanbevelingen hier. Tevens bevat het rapport bevindingen hoe corporaties de 20 procent ruimte in hun woningvoorraad die niet aan de sociale doelgroep toegewezen hoeft te worden, inzetten.

Toezicht op naleving

De Autoriteit woningcorporaties houdt toezicht op naleving van de norm. Indien er lokaal andere normen zijn gemaakt, bijvoorbeeld via de prestatieafspraken of in een huisvestingsverordening, dan is de passendheidsnorm leidend. Mocht een woningcorporatie de norm niet halen, dan mag de Autoriteit woningcorporaties een sanctie opleggen. Daarbij staat het instrumentarium van de Woningwet ter beschikking. Daarvan is de bestuurlijke boete er één.

De passendheidsnorm beïnvloed het huurbeleid en toewijzingsbeleid van corporaties. Oftewel, het beïnvloed de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen. Om als gemeente grip te houden op de omvang en prijzen van de (betaalbare) woningvoorraad kunnen hierover afspraken gemaakt worden via de prestatieafspraken. Het is belangrijk dat corporaties voldoende financiële middelen hebben om te kunnen blijven investeren. Veel huurverlagingen klinkt mooi, maar hebben een groot effect op de inkomsten en daarmee investeringsmogelijkheden van corporaties met name op de lange termijn, omdat de afname van huurinkomsten jaarlijks terugkeert. En dat kan weer effect hebben op de kwaliteit en beschikbaarheid van woningen.

Sommige corporaties voldeden al aan de passendheidsnorm, maar de meeste niet. Om de norm vanaf 1 januari 2016 wel te halen waren veranderingen in hun huur- en/of toewijzingsbeleid noodzakelijk. Veranderingen in beide vormen van beleid hangen samen. Om een duidelijk beeld te krijgen van de maatregelen in het huur- en toewijzingsbeleid behandelen we beide separaat. Corporaties kunnen ook zorgen dat ze hun woningvoorraad meer passend maken door kleine woningen onder de aftoppingsgrens te realiseren. Deze strategie is alleen voor de lange termijn geschikt. Het duurt immers even voordat de woningvoorraad is aangepast. Vaak zal een combinatie van sturingsmogelijkheden worden gebruikt.

Huurbeleid

Corporaties kunnen ervoor kiezen om hun huurprijzen aan te passen tot op of onder de aftoppingsgrenzen. Daarvoor zijn twee hoofdmogelijkheden.

1. De huurprijsverlaging wordt toegepast op de streefhuur en geldt voor alle huurders.
2. De huurprijsverlaging wordt enkel toegepast als een huurtoeslaggerechtigde de woning gaat huren (tweehurenbeleid).

Toewijzingsbeleid

Een ander sturingsmiddel is het stellen van voorwaarden aan de huurders die op woningen onder of boven de aftoppingsgrenzen mogen reageren. Hierin zijn vele mogelijkheden. Enkele veelvoorkomende voorbeelden zijn:

1. Alle huurders mogen op alle woningen reageren.
2. De woningzoekenden met een jaarinkomen onder de inkomensgrenzen van passend toewijzen mogen enkel op woningen onder de aftoppingsgrens reageren; de woningzoekenden met een jaarinkomen boven de inkomensgrenzen van passend toewijzen mogen op alle woningen reageren. Vaak krijgt de primaire doelgroep voorrang op woningen onder de aftoppingsgrens.
3. De primaire doelgroep mogen enkel op woningen onder de aftoppingsgrens reageren; de secundaire doelgroep mag enkel op woningen boven de aftoppingsgrenzen reageren.

Het tweehurenbeleid gaat vaak gepaard met optie 1 van het toewijzingsbeleid, namelijk dat alle woningzoekenden op alle woningen mogen reageren. De daadwerkelijke huurprijs wordt gebaseerd op jaarinkomen van de woningzoekende. Zit hij onder de inkomensgrens voor passend toewijzen dan krijgt hij een huurprijs onder de aftoppingsgrens, anders krijgt hij de streefhuurprijs.

Naast de keuze voor een van bovenstaande vormen van toewijzing, is het ook mogelijk om meerdere vormen te gebruiken. Zo zijn er meerdere corporaties waarbij de primaire doelgroep alleen mag reageren op de woningen onder de aftoppingsgrenzen, maar waarbij voor zorgwoningen een uitzondering geldt en het tweehurenbeleid wordt gehanteerd.
Platform31 bracht het huur- en toewijzingsbeleid van tien woningcorporaties in beeld en ging met hen in gesprek over de voor- en nadelen van hun beleid en andere overwegingen waarom zij ervoor kozen. Lees deze voorbeelden in de Evaluatie Passend Toewijzen.