Woonvisie en prestatieafspraken

Bijdrage woningcorporaties aan woonvisie

In het regeerakkoord van het kabinet Rutte 2 staat dat woningcorporaties het publiek belang weer moeten dienen. De corporaties moeten daarom aangestuurd worden door gemeenten. De commissie Dekker adviseerde over die aansturing. De commissie wilde geen formele, hiërarchische relatie tussen gemeenten en woningcorporaties. “De verantwoordelijkheid voor het eigen beleid behoort bij de corporatie te blijven liggen”, schreef de adviescommissie in haar rapport. Andersom dragen woningcorporaties bij aan de woonvisie van gemeenten (of aan vergelijkbare bekendmakingen). Het gaat om een bijdrage op hoofdlijnen (Woningwet artikel 42. lid 1). Woningcorporaties dragen naar redelijkheid bij en zetten hun (financiële) middelen met voorrang daarvoor in (Woningwet artikel 42. lid 2).

Ook pleitte de commissie Dekker voor minder vrijblijvendheid bij de prestatieafspraken.

De bijdrage van woningcorporaties wordt vastgelegd in prestatieafspraken. Sommige gemeenten en corporaties maken al jaren prestatieafspraken. Maar sinds de invoering van de Woningwet is het verplicht voor alle corporaties, gemeenten en huurders (als er een woonvisie is). De prestatieafspraken worden ondertekend door de gemeente, de corporaties en de huurdervertegenwoordiging (als zij dat willen). Artikel 44 van de Woningwet beschrijft de procedure van de prestatieafspraken.

Procedure prestatieafspraken

Woningcorporaties moeten een overzicht met de voorgenomen werkzaamheden op het grondgebied van de gemeente opstellen. Dit overzicht moet uiterlijk op 1 juli in het bezit zijn van het college van B&W (vanaf nu gemeente), de huurdervertegenwoordiging en bewonerscommissies.

Bij het overzicht hoort de beoogde bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid voor de komende 5 jaar (WW artikel 43). Dit wordt ook ‘het bod’ genoemd. Het bod is het startpunt voor het maken van de prestatieafspraken. De corporatie moet de partijen uitnodigen voor een overleg over het bod.

Aan de hand van financiële informatie en kengetallen kan de gemeente een mening vormen over het bod. Deze informatie ontvangt de gemeente van onder meer de corporatie, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de Autoriteit Woningcorporaties en de minister. De exacte invulling van de prestatieafspraken is vrij.

Meer over de mogelijke financiële bijdrage van corporaties vind je in het dossier Inzicht en transparantie.

Elke corporatie moet uiterlijk op 15 december de minister, de huurdersorganisaties, bewonerscommissies en de gemeente voorzien van 3 documenten:

1. het overzicht met voorgenomen activiteiten voor de komende 5 jaar (de prospectieve informatie oftewel dPi;
2. de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisaties;
3. een bestuursverklaring.

De corporatie stuurt de dPi op naar het ministerie van BZK (de financiële toezichthouder). Deze beoordeelt vervolgens de meerjarige financiële continuïteit. Op 1 juli van het volgende jaar stelt het WSW het borgingsplafond vast. De gemeente weet daardoor pas een jaar later of de plannen van de corporatie ook doorgang (kunnen blijven) vinden. Leg in de prestatieafspraken vast dat de afspraken onder voorwaarde zijn van financiering en borging.

Onderwerpen van de prestatieafspraken

Bij prestatieafspraken gaat het niet alleen over investeringen van corporaties in vastgoed. Het gaat ook over leefbaarheid, huurbeleid, verkoop van woningen en duurzaamheid. Het bod moet ingaan op een vijftal verplichte onderwerpen:

• Liberalisatie en verkoop (op viercijferig postcodeniveau);
• Nieuwbouw en aankoop van woningen
• Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep
• Huisvesting van specifieke groepen
• Kwaliteit en duurzaamheid woningen;
• Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

Tevens wordt geadviseerd aandacht te hebben voor de rijksprioriteiten. Deze rijksprioriteiten gaan over de volkshuisvesting in Nederland. De minister stelt ze minimaal één keer per 4 jaar vast voor de komende 4 kalenderjaren (BTIV artikel 39). De vier rijksprioriteiten zijn:

1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep;
2. Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector;
3. Huisvesten van urgente doelgroepen;
4. Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. langer zelfstandig wonen.

Beschikt een gemeente over een huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet, dan mogen gedetailleerde prestatieafspraken gemaakt worden over groepen die voorrang krijgen op een sociale woning. Heeft de gemeente geen huisvestingsverordening, dan mogen alleen prestatieafspraken op hoofdlijnen gemaakt worden.

Rol gemeente

Voor gemeenten betekent dit dat zij grofweg 4 taken op zich nemen:

1. Woonvisie opstellen;
2. Huisvestingsverordening opstellen;
3. Procesvoorstel aan corporaties;
4. Bod doorgronden.

Woonvisie opstellen

Bij het maken van prestatieafspraken moet een gemeente beschikken over een actueel en vastgesteld volkshuisvestingsbeleid (meestal een woonvisie), dat inzicht geeft in de woonwensen van de gemeente. Een gemeente zonder volkshuisvestingsbeleid kan geen prestatieafspraken afdwingen. De corporatie en de huurdersorganisaties worden bij voorkeur bij de totstandkoming van de woonvisie betrokken. Maar de gemeente blijft verantwoordelijk voor het volkshuisvestelijk beleid.

Wil de gemeente dat corporaties in bepaalde thema’s investeren, dan kan de gemeente deze thema’s in haar woonvisie of het volkshuisvestingsbeleid opnemen. De gemeente kan binnen de thema’s ook prioriteiten aangeven.

Het is handig dat gemeenten en corporaties de einddata van hun beleid met elkaar afstemmen: de einddatum van het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente en de einddatum van de visies en de meerjarenonderhoudsbegroting van de corporaties. Zo kunnen beide partijen dezelfde stip op de horizon zetten.

Huisvestingsverordening opstellen

Wil een gemeente afspraken maken over de voorrang van bepaalde groepen op een sociale woning, dan is een huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet nodig.

Procesvoorstel aan corporaties

Corporaties moeten de gemeente uiterlijk 1 juli voorzien van een overzicht van voorgenomen activiteiten . Daarnaast dient de corporatie een verzoek in tot overleg over dit overzicht. Die verantwoordelijkheid ligt bij de corporatie. Meer dan dit verzoek is volgens de wet niet noodzakelijk. Willen gemeenten graag met de corporaties overleggen over hun voorgenomen activiteiten, dan is het verstandig om samen met corporaties en huurders tot een procesaanpak te komen. Zijn er meerdere corporaties in het gebied actief? Dan is het eerlijk en praktisch om met elke corporatie hetzelfde proces te doorlopen. In het procesvoorstel kunnen bijvoorbeeld overlegdata, onderwerpen en het aantal aanwezige personen worden opgenomen.

Huurdersvertegenwoordiging

De huurdersvertegenwoordiging mag de prestatieafspraken mede ondertekenen. Zij hebben in de Woningwet een volwaardige rol. Neem hen daarom mee in het proces en denk al bij het uitwerken van het procesvoorstel na over deze betrokkenheid. In de praktijk blijkt de ene huurdersvertegenwoordiging meer inspraak te willen dan de andere. Spreek met elkaar af of huurders meepraten of meetekenen. Tekenen huurders mee, stem dan af op welke onderwerpen ze dat doen. Het gezamenlijk overleg tussen huurders, gemeente en corporatie wordt het tripartite overleg genoemd.

Wat als afspraken niet worden nagekomen?

Komt de corporatie de afspraken niet na of voldoet deze niet aan de wensen van de gemeente? Dan kan een escalatieprocedure of de-escalatieprocedure worden gestart, mits partijen die zijn overeengekomen. Zijn de gemeente en corporatie niets overeengekomen, dan volgt een geschillenprocedure. In zo’n geval stelt de minister vast of de gemeente de corporatie overvraagt of niet. Deze procedure kan alleen gestart worden als er een woonvisie is.