Flexibel wonen

Flexibel wonen of flexwonen is de afgelopen jaren in een stroomversnelling terechtgekomen door het beschikbaar komen van nieuwe bouwmethoden en de inzet vanuit het Rijk op deze woonvorm. Mede daardoor zijn er veel verschillende partijen actief in het flexwonen en is er veel informatie beschikbaar. In dit kennisdossier geven we een beknopt overzicht van flexwonen en de verschillende partijen die hierover kennis verspreiden.

Brede definitie van flexwonen

Flexwonen is in de afgelopen jaren een containerbegrip geworden waar veel woonvormen en woningtypen onder vallen. Het ministerie van BZK definieert flexwonen als een woning, waarbij één van de volgende aspecten een tijdelijk karakter heeft:

1. De woning zelf;
2. De bewoning (door het gebruik van tijdelijke huurcontracten);
3. De locatie

Door deze brede definitie vallen veel woningen onder de noemer flexwonen. Denk aan woningen met woningen van een tijdelijke bouwkwaliteit, permanente woningen met tijdelijke contracten of conceptuele woningen van permanente kwaliteit die (mogelijk ooit) verplaatst worden. Conceptueel bouwen hoeft overigens niet tijdelijk te zijn, maar de locaties van deze woningen zijn dit vaak wel. Flexwoningen worden vaak gebruikt als doorstoomlocatie door gebruik te maken van tijdelijke contracten voor bijvoorbeeld studentencontracten of andere spoedzoekers.

Flexwonen wordt als flexibele schil steeds meer een onderdeel van de woningmarkt. Er komen meer en betere varianten beschikbaar die door de korte(re) aanloopperiode geschikt zijn voor groepen huishoudens die snel een woning nodig hebben. Dit betekent niet dat de projecten probleemloos tot stand komen. Gemeenten en woningcorporaties worstelen vaak met: het vinden van geschikte locaties, het mengen van bepaalde doelgroepen, de mogelijkheden qua woningtypen, het rondkrijgen van de businesscase, netcongestie en andere procedures onder de nieuwe omgevingswet. We gaan hieronder in op deze onderwerpen en geven aan waar en bij welke partijen je meer informatie over het onderwerp kunt vinden.

Veel informatie over flexwonen is ook te vinden in de verzamelpublicatie in de Wegwijzer Flexwonen die Platform31 heeft ontwikkeld samen met de verschillende partijen uit het kennislandschap flexwonen (zie hieronder).

Locaties en praktijkvoorbeelden

Binnen dorpen en steden is bijna altijd wel een veldje te vinden waar je een flexwoonproject kunt realiseren. Vaak op gronden van gemeenten of corporaties, maar soms ook op private gronden. Platform31 schreef een publicatie met tips van drie gemeenten waar flexwoningen op private gronden zijn gerealiseerd.

Platform31 organiseert samen met Aedes tweejaarlijks zogenaamde flextours naar voorbeeldprojecten in het land. Zo zijn we bijvoorbeeld op bezoek geweest bij Buurtschap te Veld in Eindhoven en STEK in Rosmalen, bij verschillende projecten in Vlaardingen, Start me Up in Alkmaar en bij LARS en LILY in Lelystad. Door projecten te bezoeken kunnen beleidsmakers en bestuurders van gemeenten en woningcorporaties (en andere geïnteresseerden) zien en ervaren hoe flexwoningen in andere gemeenten zijn gerealiseerd, welke uitgadingen daarbij kwamen kijken en hoe deze zijn opgelost. Voor meer praktijkvoorbeelden in het land, bekijk ook het Realisatieboek tijdelijke huisvesting, gepubliceerd door de Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huijsvesting (UVTH).

Doelgroepen (bewoners van de woningen)

Als onderdeel van de flexibele schil van de woningmarkt worden flexwoningen vaak gebruikt voor tijdelijke huisvesting van spoedzoekers en statushouders. Bij het mengen van verschillende groepen moet goed worden gekeken naar een goede mix, ook wel de ‘magic mix’ genoemd. Het gaat daarbij om de balans tussen hulpgevende en hulpbehoevende bewoners. Platform31 geeft hierover concrete tips in de publicatie Magic Mix: een verkenning van wooncomplexen waar verschillende doelgroepen gemengd wonen.

Participatie en omgaan met weerstand

Rondom flexwoonprojecten kun je te maken krijgen met weerstand van omwonenden. Dat kan te maken hebben met de locatie of de doelgroep(en) die gemeenten en corporaties willen huisvesten in de woningen. Bewoners kunnen ook weerstand hebben tegen een plan waar nog te weinig over bekend is of tegen zijn, omdat (zij het gevoel hebben dat) alle keuzes al voor hen zijn gemaakt en er geen inspraak (meer) mogelijk is. Daarom is het verstandig om de juiste communicatie richting de omgeving van een nieuw project hebben. Platform31 heeft een publicatie geschreven die gemeenten helpt bij de communicatie richting bewoners en om te gaan met weerstand tegen flexwonen.

Financiën

Flexwonen heeft, door de afwijkende levensduur en mogelijkheid tot herplaatsing, een andere businesscase dan andere woningbouwprojecten. Hierom heeft het ministerie van BZK een rekenmodel laten ontwikkelen om gemeenten en woningcorporaties te helpen met het opstellen van een rendabele businesscase.

Netcongestie

Netcongestie is bij steeds meer nieuwbouwprojecten een probleem. Door het snelle bouwproces bij flexwonen is netcongestie vaak minder dringend. Je hebt maar 12 maand van initiatie tot oplevering in plaats van minimaal 5 jaar en daarmee ook tot periode om nutsvoorzieningen aan te leggen. Wil je meer weten over dit onderwerp, bekijk het webinar Netcongestie bij stedelijke transformaties.

Regelgeving

Met de invoering van de omgevingswet zijn de kruimelgevallenregeling en de crisis en herstelwet geen opties meer om de vergunning van je flexproject te versnellen. Alleen door middels van een Omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) kun je afwijken van het vingerende Omgevingsplan. In dit webinar kom je meer te weten over de regelgeving onder de omgevingswet.

Kennislandschap flexwonen

Er zijn veel verschillende partijen actief op het gebied van flexwonen. Dit zijn onder andere:

• Het Expertisecentrum Flexwonen
  Het expertisecentrum houdt zich al lang bezig met het thema flexwonen en tijdelijke huisvesting. Op hun website vind je onder andere een kaart van alle opgeleverde flexwoonprojecten in Nederland en een uitgebreide kennisbank met verschillende publicaties rondom het thema flexwonen.

• Platform31
  Net als het Expertisecentrum Flexwonen houdt Platform31 zich al jaren bezig met het thema flexwonen. Zij ondersteunt gemeenten, corporaties en andere betrokkenen door kennis te delen op het onderwerp flexwonen en partijen met elkaar in verbinding te brengen. Platform31 organiseert webinars, leerkringen, locatiebezoeken (flextours) en publicaties rondom flexwonen, bijvoorbeeld een tien tips hoe je flexwoningen soepel kunt realiseren.

• Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK)
  BZK steunt de realisatie van flexwonen op verschillende manieren. Bijvoorbeeld met de financiële herplaatsingsgarantie voor flexwonen, maar ook met de communicatietoolbox voor gemeenten.

• Aedes
  De vereniging van woningcorporaties ondersteunt woningcorporaties in het realiseren van flexwoningen. Dit doet ze bijvoorbeeld door de gezamenlijk inkoop van flexwoningen makkelijker te maken voor hun achterban.

• De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)
  RVO helpt met realisatie van flexwonen door ondersteuning te bieden aan gemeenten. Dit doen ze onder andere met het expertteam woningbouw waar gemeenten ondersteuning kunnen krijgen via capaciteit of kennis. Daarnaast is er een maandelijks vragenuur voor gemeenten, corporaties en andere ontwikkelende partijen.

Bouwers

Er zijn veel verschillende bouwers van flexwoningen. Veel van de woningen zijn – zeker de afgelopen jaren – niet meer te onderscheiden van standaard woningbouw. Het Netwerk conceptueel bouwen heeft een overzicht gemaakt van veel leveranciers van flexwoningen in de conceptenboulevard. Ook op de website van het Expertisecentrum Flexwonen vind je een overzicht van aanbieders en bemiddelaars van tijdelijke huisvesting.