Op zoek naar de redelijkheid van het bod in Den Haag

In Den Haag zijn de prestatieafspraken in december 2015 ondertekend.

Woonvisie

Gemeente Den Haag heeft een volkshuisvestelijke agenda (VH-agenda). Daarin staan de ambities op het gebied van woningbouw voor de komende 4-5 jaar. De VH-agenda, een concretisering van de sociale paragraaf uit de Haagse Woonvisie, diende als uitgangspunt voor het maken van prestatieafspraken. De agenda bevatte 8 speerpunten: over betaalbaarheid, de kernvoorraad, nieuwbouw, verduurzaming, woningverbetering, bijzondere doelgroepen, veiligheid en zelfstandig thuis wonen.

Inzicht in financiën

De gemeente schakelde een externe partij in om inzicht te krijgen in de financiële situatie van de 3 verschillende corporaties. Op deze manier hoefde de gemeente niet zelf alle kennis en kunde in huis te hebben voor de beoordeling, waarbij de gemeente tevens op het standpunt staat dat een gewogen oordeel over de financiële mogelijkheden van corporaties door een gezaghebbende, externe instantie getoetst dient te worden. De externe partij was niet aanwezig bij de onderhandelingsgesprekken.

Vooraf was duidelijk dat slechts één van de 3 corporaties volgens de minimale norm of hoger (groen) scoorde op de parameters. Ook was er een corporatie die op alle parameters onder de minimale norm (rood) scoorde. Door deze financiële situatie konden niet alle ambities gehaald worden. Toch koos de gemeente er bewust voor haar ambities niet vooraf te verlagen. Op deze manier konden de gemeenten en de corporaties gezamenlijk kiezen welke onderdelen van de ambitie ze opnemen in de prestatieafspraken. Vervolgens heeft de gemeente in de onderhandelingen met corporaties wel duidelijk gekozen – in samenspraak met huurdersvertegenwoordigers – voor een focus op betaalbaarheid en beschikbaarheid

Proces

De gemeente nodigde iedere corporatie apart uit om hun bod toe te lichten. Dat gebeurde op basis van de 5 parameters: dekkingsratio, solvabiliteit, loan to value, ICR en DSCR. Aan de hand hiervan bespraken ze, wekelijks een dagdeel, de mogelijkheden. De keuze voor een compact onderhandelproces qua doorlooptijd hielp om beslissingen te forceren op een aantal thema’s. Een dergelijk proces is ‘afgekeken’ van de formatieonderhandelingen op het Binnenhof. De gemeente en de corporaties kwamen er aanvankelijk samen niet uit. Daardoor heeft de gemeente de resultaten moeten forceren, waarbij samenwerking wel steeds het uitgangspunt voor het gesprek vormde.

Rol huurdervertegenwoordiging

Huurders hebben op verschillende momenten in het proces (opstellen van de VH-agenda, beoordelen van de conceptafspraken) invloed uit kunnen oefenen. De gemeente koos, in overleg met de huurders, voor een ingroeimodel. Dit omdat er vanuit de gemeente afdeling Wonen geen traditie van samenwerking met huurders was en er behoorlijk veel op huurders afkwam. Inmiddels is er een officieel tripartiete-overleg waarin vier keer per jaar (waarvan 1 keer met bestuurders) de voortgang van en eventueel bijgestelde/aanvullende prestatieafspraken bespreken. Deze samenwerking is vastgelegd in lijn met de jaarcyclus uit de nieuwe woningwet

Beoordeling bod

Gemeente Den Haag verwachtte dat het WSW een rol zou spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van de boden. Dat was ook het advies van BZK: ‘De nieuwe Autoriteit Woningmarkten is nog niet zover, dus zoek samen met corporaties contact met het WSW’, luidde het advies. Het WSW gaf echter duidelijk aan dat zij geen rol voor zichzelf zag weg gelegd om deze toets uit te voeren. Wel stelt het WSW expertise beschikbaar om uitkomsten te duiden. Hierop hebben de partijen in Den Haag een externe partij de opdracht gegeven om uit te zoeken:

1. Wat de financiële positie was van Vestia, Staedion en HW ten tijde van het bod en de dPi 2015?
2. Was het bod van deze corporaties, gegeven de financiële positie, een redelijk bod, specifiek op de bijdrage aan de Haagse kernvoorraad?

Deze resultaten bespreken de partijen in een financiële expertmeeting, waarbij – naast de externe partij de gemeente en corporaties – vertegenwoordigers van het WSW/AW en VNG aanwezig zijn.