Termen en definities

De sociale huursector is een ingewikkelde sector waar marktwerking is vervangen door een complex systeem van landelijke regels, normen, toeslagen en andere beleidsinstrumenten. Om inzicht te krijgen in de sector is het handig om een aantal veelgebruikte termen te kennen. De belangrijkste staan voor u onder elkaar.

• Primaire doelgroep
  Huishoudens met een verzamelinkomen lager 32.200 euro (prijspeil 2021). Zij komen in aanmerking voor huurtoeslag. De primaire doelgroep wordt ook aangeduid als ‘de doelgroep’ of als ‘huurtoeslaggerechtigden’.

• Secundaire doelgroep
  Huishoudens met een verzamelinkomen tussen 32.200 euro en 40.024 euro (prijspeil 2021). Deze inkomensgrens is afhankelijk van de samenstelling van het huishouden. De secundaire doelgroep komt in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar niet voor huurtoeslag.

• Toewijzingsgrens sociale huurwoningen
  De overheid heeft in 2011 een maximaal jaarinkomen ingesteld om voor een sociale huurwoning in aanmerking te kunnen komen. Dit bedrag wordt, net zoals de maximale netto huurprijs, ieder jaar aangepast. Het maximale jaarinkomen (verzamelinkomen huishouden, kinderen niet meegerekend) waarmee iemand op een sociale huurwoning kan reageren is 44.655 euro (prijspeil 2021). Is het verzamelinkomen hoger, dan heeft men geen recht op een sociale huurwoning. Deze regel geldt alleen voor nieuwe woningtoewijzingen, dus een lopend huurcontract blijft gewoon geldig.

• 80-10-10 regeling
  Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties vanuit de Woningwet jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot 40.024 euro (prijspeil 2021). 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen 40.024 euro en 44.655 euro (prijspeil 2021) en 10% mag naar de hogere inkomens.

• Passend toewijzen
  Vanaf 2016 moeten woningcorporaties aan minimaal 95% van de huurtoeslaggerechtigden een woning onder de aftoppingsgrenzen toewijzen. Deze 95% wordt de passendheidsnorm genoemd. Haalt een woningcorporatie de norm niet, dan krijgt ze mogelijk een sanctie van de toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen. De passendheidsnorm is vastgelegd in de Woningwet.
  Lees meer over passend toewijzen.

• Woningwaarderingsstelsel
  Dit stelsel drukt de kwaliteit van de woning uit in punten (de WWS-punten). Aan diverse kenmerken van de woning worden punten toegekend, onder andere aan het oppervlak van de woning en kamers, de voorzieningen in de woning (type verwarming, sanitair), EnergieIndex en de ligging. Aan dit puntenaantal is een maximaal redelijke huurgrens gekoppeld zodat kan worden vastgesteld of de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van een woning. Het puntenstelsel geeft huurders bescherming tegen een te hoge huurprijs.

• Kale huurprijs
  De huurkosten zonder subsidiabele servicekosten (servicekosten die u mag meetellen in de berekening van de huurtoeslag).

• Woonlasten
  Het totaal aan kosten die door een huishouden gemaakt worden voor het wonen. Voor een huurwoning gaat het dan om huur- en energielasten, belastingen van gemeente en waterschap (zoals reinigings- recht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc.) en eventuele servicekosten. Huur- en energielasten vormen samen gemiddeld 90% van de woonlasten.
  De belangrijkste instrumenten om de hoogte van huur en woonlasten te meten voor de huurmarkt zijn:
  • Huurquote & woonquote: De huur- en de woonquote geven de verhouding weer tussen uitgaven voor het huren of wonen en de inkomsten van een huishouden. Als de inkomsten dalen en de huur- of woonlasten stijgen hebben beide invloed op deze quotes.
  • Normering NIBUD: bepaalt normen door per huishoudentype te berekenen hoeveel zij kwijt zijn aan verschillende huishoudensposten. Aan de hand van deze cijfers berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten.
  • Normering Rijk: aan de berekening van de huurtoeslag ligt een huurquote ten grondslag waarin het Rijk heeft bepaald wat zij maximaal aanvaardbaar vindt. Maar hoe ‘aanvaardbaar’ wordt gedefinieerd is onduidelijk.

• Huurtoeslag
  Een bijdrage van het Rijk in de huurkosten van een woning. De hoogte van de huurtoeslag (en dus de huurkosten) is van vele factoren afhankelijk. Hoe hoog de toeslag is hangt af van de huurprijs van de woning, het inkomen, vermogen en de leeftijd van de huurder en medebewoners en de samenstelling van het huishouden. Daarnaast zijn er nog een reeks van uitzonderingen op inkomen, vermogen en huishoudsamenstelling beïnvloeden óf een huishouden voor huurtoeslag in aanmerking komt en op de hoogte van deze toeslag.

• Zie voor meer informatie de website van de Belastingdienst

• Huurtoeslaggrens
  Dit is de maximale huurprijs van een woning waarbij iemand in aanmerking komt voor huurtoeslag. In 2021 was dit bedrag 752,33 euro. De huurtoeslaggrens is gelijk aan de liberalisatiegrens. Behalve voor jongeren onder de 23 jaar. Voor hen ligt de huurtoeslaggrens lager, namelijk 442,46 euro (prijspeil 2021). Dat is gelijk aan de kwaliteitskortingsgrens. Als iemand echter vorig jaar huurtoeslag ontving en de huurtoeslaggrens wordt overschreden door een stijging van de huurprijs vervalt zijn recht op huurtoeslag niet. Dit geldt alleen voor huurders die al huurtoeslag ontvingen.

Basishuur
Hoeveel huurtoeslag iemand krijgt, is afhankelijk van de hoogte van het inkomen in relatie tot de hoogte van de huurprijs. De basishuur is het bedrag dat een huurtoeslagontvanger ten minste zelf kan betalen. De basishuur bedraagt in 237,62 euro (prijspeil 2021) voor alleenstadnen jonger dan de AOW-leeftijd, 235,680 euro (prijspeil 2021) voor oudere alleenstaanden en 233,99 euro (prijspeil 2021) voor oudere meerpersoonshuishoudens. De huurtoeslag compenseert geheel of gedeeltelijk het verschil tussen deze basishuur en de feitelijke huurprijs.

Kwaliteitskortingsgrens
Dit is de bovengrens van het deel van de huur boven de basishuur waar de huurder 100% huurtoeslag over ontvangt. Oftewel, als de huurprijs hoger is dan de basishuur, krijgt de huurtoeslagontvanger 100% vergoed van het hele bedrag tussen de basishuur en kwaliteitskortingsgrens. De kwaliteitskortingsgrens is 442,46 euro (prijspeil 2021).

Aftoppingsgrenzen
Dit is de bovengrens van het deel van de huur waarover de huurder 65% huurtoeslag ontvangt. Oftewel, als de huurprijs hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens, wordt tussen de kwaliteitskortingsgres en de aftoppingsgrens 65% van de huur gedekt door huurtoeslag. Er zijn twee aftoppingsgrenzen, afhankelijk van de huishoudsamenstelling. Voor een- en tweepersoonshuishoudens is de aftoppingsgrens 633,25 euro (prijspeil 2021) en voor grotere huishoudens 678,66 euro (prijspeil 2021).

Liberalisatiegrens
Boven deze grens bevindt de woning zich op de vrije markt en is het geen sociale huurwoning. Het deel van de huur boven de aftoppingsgrens tot aan de liberalisatiegrens wordt voor sommige huurders gedekt door 40% huurtoeslag. Meerpersoonshuishoudens krijgen over dit deel geen huurtoeslag meer. Ouderenhuishoudens, alleenstaanden en gehandicapten krijgen van het huurdeel boven de aftoppingsgrens nog 40% vergoed. Sinds 2016 is de liberalisatiegrens voor drie jaar bevroren op 752,33 euro.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
De inkomensafhankelijke huurverhoging is vastgelegd in de Wet Doorstroming Huurmarkt. Het maximale huurverhogingspercentage wordt voor 2021 op 0% gezet in de gereguleerde huursector. Voor huurders die een sociale woning huren, betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen, ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging. Vanaf 2022 geldt een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Verhuurders kunnen huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een hogere huurverhoging van maximaal 50 of 100 euro geven. Daarmee komt de huurprijs sneller in lijn met de kwaliteit van de woning.

Huurharmonisatie
Van huurharmonisatie is sprake indien de huurprijs wordt verhoogd om deze zoveel mogelijk gelijk te trekken met de streefhuur. Dit kan plaatsvinden als een nieuw huurcontract wordt ondertekent, ook wel bij mutatie genoemd.

Huursombenadering
Sinds 2017 heeft het Rijk de huursombenadering ingevoerd. Dit is vastgelegd in de Wet Doorstroming Huurmarkt. De huursombenadering biedt corporaties de mogelijkheid om te differentiëren in huurstijgingen voor vergelijkbare woningen, als de totale huurinkomsten van de corporatie (de huursom) maar onder de maximale huursomstijging blijft. Populaire woningen die de woningcorporatie nu relatief goedkoop verhuurt kunnen dan een hogere huurverhoging krijgen dan woningen die al een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van de huren van de corporatie. Het motief achter de huursombenadering is om de kwaliteit en de huur van een woning meer in balans te brengen. Huurders die al geruime tijd een woning huren, betalen vaak een relatief lage prijs. Corporaties mogen nog steeds gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging, mits zij binnen de totale huursom blijven. De maximale toegestane huursom in 2021 mag niet meer toenemen dan inflatie. Dat is 1,4 procent. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2021 als op 1 januari 2022 waren verhuurd. Door de huidige huurbevriezing op individueel woningniveau betekent dit voor de meeste corporaties dat ook de huursomstijging in 2021 is gemaximeerd op nul procent.

• Lees de circulaire (pdf) van de minister van Wonen en Rijksdienst van 3 juli 2015, waarin hij ingaat op de historie en de uitwerking van de huursombenadering.