Middeldure huur als smeerolie

De particuliere huurmarkt en dan met name het middeldure huursegment van 737,14 tot ongeveer 1000 euro, wordt beschouwd als de smeerolie tussen de sociale huursector en de koopsector. De afgelopen jaren is vaak geconstateerd dat de Nederlandse woningmarkt vastzit en de smeeroliefunctie van de particuliere huursector ontbreekt. Dit wordt bevestigd door diverse onderzoeken zoals het WoON, het rapport Kosten Koper van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen en het onderzoek Tussen wal en schip van RIGO.

Het tekort aan middenhuur in beeld

RIGO heeft de groep die tussen wal en schip valt en is aangewezen op het middeldure huursegment becijferd op ruim 500.000 huishoudens. Een belangrijk deel daarvan (ca. 43%) huurt momenteel een woning in de gereguleerde sector. Daarnaast is er een groep van ca. 280.000 huurders met een inkomen boven de inkomensgrens van de sociale doelgroep (EU-grens van € 40.000,=) die wel kunnen kopen, maar wil (blijven) huren. In andere Europese landen kan deze groep dikwijls terecht in de particuliere huursector, maar in Nederland schiet dit aanbod tekort. Landelijk gezien is er, volgens de Stec Groep, tot 2025 een tekort aan 60.000 tot 200.000 middenhuurwoningen.

Woningmarkten in het algemeen en de Nederlandse in het bijzonder, zijn vanuit economisch perspectief een wonderlijk fenomeen. Eigenlijk is het geen echte markt. Op een echte markt zoeken vraag en aanbod elkaar. Er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. De woningmarkt functioneert anders. Figuur 1 laat dat zien. Links zien we de inkomensverdeling, schematisch weergegeven. In het middelste plaatje staat de woningmarkt zoals die geldt voor steden als Leiden, Amsterdam of Utrecht. Met veel goedkope (vaak sociale huur-) woningen, of dure (vaak koop-) woningen. De groep middeldure (vaak particuliere huur-) woningen is klein. In het rechterplaatje staan ze over elkaar getekend. Het tekort aan middeldure (huur-)woningen is in een oogopslag zichtbaar.

Doordat de particuliere huursector en het middeldure huursegment te klein zijn, stagneert de doorstroming.

De kloof tussen koop en huur, het ontbreken van een goed functionerende huurmarkt en een sociale sector met lange wachtlijsten, zorgen voor een aantal problemen.

1. huishoudens met bovenmodale inkomens in de sociale sector kunnen en willen de overstap naar de koopsector niet maken.
2. starters staan op de lange wachtlijsten in de huursector en de koopsector is gezien hun leencapaciteit nauwelijks een optie.
3. oudere woningbezitters kunnen het in de woning opgebouwde vermogen moeilijk te gelde maken door te gaan huren.

Met de invoering van de Woningwet 2015 en het beperken van de hypotheekrenteaftrek zijn stappen gezet in het hervormen van de woningmarkt. De toegang tot de sociale sector is beperkt tot de lagere inkomens, terwijl leencapaciteit van potentiele kopers is verminderd. Deze maatregelen samen met de toenemende flexibilisering op de arbeidsmarkt stuwen de vraag naar huurwoningen in het middensegment omhoog. Dat betekent dat de middeldure woningen (tussen € 737 – 1.000) aan populariteit winnen onder mensen die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en tegelijkertijd niet in de positie zitten om een huis te kunnen kopen.

Daarnaast is er een trend zichtbaar van een steeds flexibeler wordende maatschappij: dit geldt voor de arbeidsmarkt (het aantal vaste contracten neemt af en tijdelijke contracten nemen toe) en veel andere sectoren (hoge mobiliteit in werk en relaties, geen harde scheiding meer tussen woon- en werklocaties, diversiteit aan huishoudens, meer ouderen). Deze ontwikkelingen zorgen voor een groei in de vraag naar flexibele woonvormen. De particuliere huursector heeft daar de beste mogelijkheden voor: het biedt flexibiliteit, tijdelijke woonruimte en snelle beschikbaarheid voor uiteenlopende groepen.

Gemeenten, marktpartijen/beleggers en woningcorporaties spelen een bepalende rol bij de realisatie van huurwoningen in het middensegment op de woningmarkt. Zij hebben echter gebrekkig zicht op elkaars (on)mogelijkheden en rollen, die bovendien met de invoering van de herziene Woningwet in 2015 zijn veranderd. In de onderstaande driehoek geeft de dikte van de pijlen de intensiteit van de onderlinge relaties aan: in (jarenlange) contacten, in inzicht in motieven en bekendheid in werkwijzen, in afspraken en beleidsteksten. De driehoek is onevenwichtig. De figuur laat zien dat vooral versterking van relaties tussen gemeenten en marktpartijen en tussen corporaties en marktpartijen nodig is om het aanbod van middenhuur te stimuleren.

60% van de beleggers op de Nederlandse huurwoningmarkt verwacht hun investeringsdoel voor 2017 niet te halen. Dit blijkt uit onderzoek van de Stec Groep naar het middensegment. Daaraan namen de 23 belangrijkste vastgoedbeleggers in Nederland deel. Zij hebben samen bijna 40% van de Nederlandse middenhuurwoningen in bezit. In totaal willen beleggers in 2017 ruim € 5 miljard investeren in Nederlandse huurwoningen. In de periode 2018-2020 willen beleggers nog eens € 16,6 miljard investeren in huurwoningen. Hiervoor beoogt 90% van de beleggers intensievere samenwerking met gemeenten om veel meer woningen aan te kopen. Middenhuur is populair onder beleggers: 90% van de woonbeleggers verkiest woningen boven andere typen vastgoed. De ideale huurprijs ligt tussen 737,14 en 900 euro, maar ook woningen aan de bovenkant van sociale huur zijn voor beleggers aantrekkelijk, omdat corporaties steeds minder woningen verhuren tussen de onderste aftoppingsgrens (619,01 euro) en de liberalisatiegrens (737,14 euro).

De drie grote bottlenecks die beleggers ervaren om te investeren in middenhuur zijn volgens de Stec Groep: gebrek aan marktconforme grondprijzen (koopwoningen leveren meer grondwaarde op), onvoldoende concreet gemeentelijk woonbeleid en koudwatervrees bij gemeenten over samenwerken met beleggers. Daarom zijn er onvoldoende locaties beschikbaar. De gebrekkige onderlinge samenwerking tussen gemeenten en beleggers speelt dus een belangrijke rol in het tekort aan middenhuurwoningen. Maar liefst 90% van de beleggers geeft aan betere afspraken te willen maken met gemeenten. Vooral over aantallen woningen, grondprijzen en uitpondtermijnen van de woningen. Dat is een grote stap, want slechts 13% van de beleggers geeft aan nu regelmatig contact met gemeenten te hebben bij acquisities. Ook corporaties worden als strategische partners gezien. 70% van de beleggers blijkt meer te willen samenwerken met woningcorporaties. Beleggers zetten hiermee duidelijk in op een betere samenwerking met andere partners dan alleen ontwikkelaars en makelaars.