Middenhuursegment vergroten

Het middenhuursegment is momenteel te klein om als smeerolie op de woningmarkt te functioneren. De minister schreef in een brief aan de Tweede Kamer (d.d. 19 september 2016) dat een goed functionerende vrije huursector ook huishoudens bedient die behoefte hebben aan flexibiliteit, of die niet een woning willen of kunnen kopen en geen toegang hebben tot de sociale huursector.

Zowel Platform31 als het ministerie van BZK starten projecten om de groei van het middenhuursegment te vergroten:

• Project Platform31 ‘Aanjaagtraject huurwoningen voor middeninkomens’
• Samenwerkingstafels Middenhuursegment van ministerie BZK.

Adviezen om de middeldure huurmarkt te vergroten

Het aantal middeldure woningen is te klein om daadwerkelijk als smeerolie te kunnen dienen tussen de sociale huursector en de koopmarkt. Hoe zorg je voor meer middenhuurwoningen, niet alleen maar wel vooral in het particuliere (markt) segment? Daarvoor zijn veel mogelijkheden. De crux is gelegen in een goede samenwerking in de eerder genoemde driehoek gemeenten-woningcorporaties-marktpartijen/beleggers. Iedere partij kan bijdragen aan het verruimen van het aanbod. Alleen wanneer de genoemde partijen bereid zijn rekening te houden met elkaars belangen, kunnen de te maken afspraken ertoe leiden dat het gezamenlijke resultaat meer wordt dan 1+1+1.

We zetten een aantal mogelijkheden op een rij:

1. Meer middeldure huurwoningen bouwen. Een goede optie. De doorlooptijd ervan is echter lang, dus levert pas op middellange termijn verlichting op. Beleggers klagen dat potentiële bouwlocaties worden weggeconcurreerd door de fiscaal gesubsidieerde koopsector, of gereserveerd worden voor de eveneens gesubsidieerde sociale huursector. Beleggers vangen daardoor vaak bot. Het is niet voor niets dat jaarlijks blijkt dat “er weliswaar ettelijke miljarden beschikbaar zijn, maar dat die telkenjare niet worden besteed” (zie bijv. Capital Value). Maar er zijn wel degelijk mogelijkheden wanneer gemeenten bereid zijn op korte termijn met een kleinere grondopbrengst genoegen te nemen en beleggers bereid zijn afspraken te maken over een terugbetalingsregeling bij voortijdig uitponden.
2. Meer verbouwen en transformeren. Ook daar liggen kansen, want nog steeds staan veel kantoren en ander vastgoed leeg. Niet alle panden zijn natuurlijk geschikt, maar wel veel meer dan er nu worden verbouwd. Volgens het CBS zijn er in de periode 2011-2015 door transformatie 26.000 woningen bijgekomen, in alle drie de marktsegmenten. Dat zijn (nog) bescheiden aantallen, waar best nog wel een tandje bij kan.
3. Verkoop van sociale huurwoningen. Beleggers staan in de rij, maar de jaarlijks verkochte aantallen woningen zijn relatief bescheiden. Corporaties willen niet verkopen, want ook de druk op het sociale huursegment is groot en neemt toe. Toch liggen hier mogelijkheden wanneer gemeenten corporaties ruimte bieden om sociale huurwoningen toe te voegen en tegelijkertijd afspraken maken over het aantal te liberaliseren duurdere sociale huurwoningen. De te verkopen woningen worden overgenomen door beleggers. Het mes snijdt nu aan drie kanten: Het aantal sociale huurwoningen blijft op peil, tegelijkertijd worden middeldure huurwoningen aan de voorraad toegevoegd en beleggersvermogen wordt in de woningmarkt geïnvesteerd. Bij de verkoop kunnen corporatie en belegger afspraken maken over een geleidelijk prijsontwikkeling voor een bepaalde periode.
4. Huurliberalisatie in combinatie met toevoeging van sociale huurwoningen. Deze variant lijkt op de hierboven genoemde beleidsoptie, met het verschil dat de geliberaliseerde huurwoningen in beheer blijven bij de corporatie (in jargon: ze worden overgeheveld naar de niet-DAEB tak). Desgewenst maken gemeente en corporatie afspraken over het extra toevoegen van sociale huurwoningen om de afname te compenseren; ook de vraag naar betaalbare woningen is immers groot.
5. Corporaties ontwikkelen samen met beleggers woning(ver)bouwplannen. Hier is nog veel te winnen. Dat corporaties en beleggende marktpartijen elkaar weten te vinden, is geen automatisme, zie figuur 1. Gelukkig zijn er steeds meer goede voorbeelden van. Bijvoorbeeld wanneer een complex met een gemengde bouwopgave van sociale én commerciële huurwoningen gezamenlijk wordt ontwikkeld. Of wanneer gemeente, corporatie(s), ontwikkelaars en beleggers gezamenlijk de schouders zetten onder de herstructurering van een buurt.
6. Onderlinge relaties versterken en samenwerking bevorderen, met andere woorden: de driehoeksrelatie evenwichtiger maken. Gemeenten kunnen hierin het initiatief nemen en gebruik maken van beschikbare initiatieven. Zo organiseert Platform31 onder de titel ‘Investeerders in de stad’, oriënterende lokale bijeenkomsten om partijen nader bij elkaar te brengen en kansen te verkennen. Wanneer doorbraken geforceerd moeten worden in lokale probleemdossiers kunnen gemeenten gebruik maken van de door het Rijk georganiseerde ‘samenwerkingstafels’, onder leiding van voormalig burgemeester Rob van Gijzel.
7. Prestatieafspraken maken. Gemeenten en beleggers kunnen concrete afspraken maken over woningtypes en – grootte, over maximale huurhoogten, over een minimale exploitatietermijn en een vergoedingsregeling bij uitponden, in ruil voor een lagere grond- of pandprijs. In combinatie met een huisvestingsverordening zijn met corporaties afspraken over doorstroming te maken. Zie bijvoorbeeld in Amsterdam waar de gemeente recent het Actieplan Meer middeldure Huur heeft gepresenteerd en in het verlengde hiervan met corporaties en marktpartijen afspraken wil maken, gebruikmakend van het erfpachtstelsel. Ook een ‘package deal’ van een aantrekkelijke ontwikkellocatie in combinatie met een minder voor de hand liggende plek (zogenaamde. bouwenvelop) is mogelijk.
8. Het stimuleren van gewenste ontwikkelingen: bijvoorbeeld een financiële prikkel voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen (middels bijvoorbeeld verlaging van de verhuurderheffing of fiscale vrijstelling). Een variant is een regelluwe zone. De gemeente kan dan onder voorwaarden panden of plekken aanwijzen waar de markt, zonder dwang van WWS of puntengrens, naar eigen inzicht kan ontwikkelen, of liever nog: herontwikkelen.
9. Door het instellen van fiscale prikkels en/of het gericht inzetten van de verhuurderheffing. Bijvoorbeeld voor partijen die leegstaand vastgoed herontwikkelen tot energiezuinige woningen een financiële prikkel te geven (korting verhuurderheffing). Of middels fiscale voordelen voor een tweede huis als verhuurpand, zoals in ons omringende landen (Frankrijk, Engeland, Scandinavië) gebeurt (Buy to Let).
10. Door corporaties in gebieden die voor marktpartijen (nog) niet aantrekkelijk zijn, meer ruimte te bieden om te investeren in woningen boven de liberalisatiegrens. Bijvoorbeeld door in die aangewezen gebieden de markttoets gedurende een tijdvak van enkele jaren buiten werking te stellen. Dit kan leiden tot meer en snellere woningdifferentiatie in achterstandswijken.
11. Advies 1 aan gemeenten en investeerders: Leer elkaar beter kennen
    Bij gemeenten en bij investeerders is een professionaliseringsslag nodig op het gebied van particuliere verhuur. Leer wederzijds de partijen kennen; leer preciezer gebieden kennen en zorg ervoor dat goede voorbeelden van huisvesting de slechte overstemmen.
12. Advies 2 aan gemeenten en investeerders: Zorg voor een makelende en schakelende houding.
    Wacht als gemeente niet tot het geld en de locaties vanzelf bij elkaar komen. Heb als gemeente een makelende en schakelende houding. Zorg als gemeente actief voor arrangementen. Daarnaast is het van belang dat investeerders hun blik verruimen naar andere plekken dan de (bekende) toplocaties.
13. Advies 3 aan gemeenten: Zoek als gemeenten de investeerder die bij je past
    Gemeenten die door grote beleggers niet als primary locations worden beschouwd, moeten focussen op lokale of regionale financiers. Dat vereist dikwijls een andere opstelling van gemeenten, zie ook het eerste advies. Zoek lokale investeerders actief op. Lokale investeringen komen doorgaans van lokale partijen.
14. Advies 4 aan het Rijk: Verken mogelijkheden voor regelluwe locaties.
15. Marktconforme grondprijzen (koopwoningen leveren meer grondwaarde op).
16. Duidelijk en concreet gemeentelijk woonbeleid.

Dit is geen limitatieve opsomming. Er zijn nog meer mogelijkheden te bedenken. Platform31 werkt aan versterking van het middenhuursegment en werkt graag samen met alle partijen die bovenstaande en andere mogelijkheden willen verkennen, benoemen, beproeven en uitvoeren.