5.4 Toekomst wonen in Beltrum

In het Gelderse dorp Beltrum (gemeente Berkelland) bestond een mismatch tussen vraag en aanbod van woningen. Veel jongeren wilden graag in het dorp blijven wonen, maar konden geen geschikte en betaalbare woning vinden. Er waren weinig koopwoningen in het starterssegment en de doorstroming was beperkt. Bezitters van koopwoningen voelden, ondanks veranderende gezinssamenstellingen en levensfases, vaak geen urgentie om te verhuizen. Ten slotte moest er geïnvesteerd worden in de bestaande woningvoorraad.

Beltrum ligt in een krimpregio; de Achterhoek. Op lange termijn zal de vraag naar woningen dalen. Uit onderzoek bleek dat in de komende tien tot vijftien jaar ongeveer 225 woningen in Beltrum en het ommeland leeg zullen komen te staan. Daardoor lijkt bijbouwen geen duurzame oplossing. Beltrum wil haar jongeren echter graag behouden en zocht daarom naar een manier om in hun woonbehoefte te kunnen voorzien.

Uitvoering en resultaten

Dorpsbewoners hebben zich verenigd in de Raad van Overleg (RvO) en zijn daarmee gesprekspartner voor de gemeente geworden. De RvO pleitte voor een enquête onder de bewoners over de woonvoorraad en -wensen in het Beltrum. Daarnaast heeft de gemeente Berkelland diverse gesprekken met bewoners gevoerd over de toekomst van wonen in Beltrum. Op basis van de resultaten van de enquête en de gesprekken heeft de gemeente in samenwerking met het adviesbureau KAW een toekomstvisie wonen opgesteld. Dankzij de toekomstvisie is een samenwerking ontstaan tussen de gemeente Berkelland, inwoners, andere gemeenten in de Achterhoek en Bouwend Nederland; met als projectmanager adviesbureau KAW.

Een van de resultaten van de enquête was dat het voor jongeren erg lastig is om een betaalbare woning te vinden. De gemeente wil voorkomen dat jongeren uit het dorp trekken en komt daarom in actie. Daarvoor heeft ze twee plekken aangewezen waar starters hun eigen woningen kunnen bouwen. Dit idee werd door een groep jongeren met open armen ontvangen: zij hebben door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) woningen gerealiseerd. Dat betekent dat de toekomstige eigenaren zelf opdrachtgever waren voor het bouwproject. CPO wijkt daarmee af van de gebruikelijke gang van zaken bij bouwprojecten, waar projectontwikkelaars het opdrachtgeverschap voor hun rekening nemen en de woningen vervolgens aan de bewoners (of verhuurders) verkopen.

De CPO-constructie past bij de stemming in het dorp waar inwoners het lot in eigen handen nemen. Het voordeel voor de bewoners is dat ze zelf bepalen hoe het huis eruit komt te zien. Ook zijn de kosten bij deze samenwerkingsvorm lager omdat er niet noodzakelijkerwijs een projectontwikkelaar bij is betrokken. Met dit CPO hebben zij inmiddels woningen gerealiseerd op een voormalig bedrijventerrein. Dankzij de realisatie van dit project worden tientallen jongeren behouden voor het dorp.

Daarnaast zet Beltrum in op het verduurzamen en verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door het aanbieden van klusleningen en het opzetten van bewustwordingscampagnes over het levensloopbestendig maken van woningen. Ook wordt een ‘woonregisseur’ ingezet, die vraag en aanbod op de woningmarkt in beeld brengt en doorstroming bevordert. Tot slot zijn plannen gemaakt voor het herbestemmen van de leegstaande school ‘De Tweespan’ tot passende woningen voor ouderen. Deze ingreep zal de doorstroming van ouderen op de woningmarkt bevorderen. Op die manier kunnen zowel de oudere als de jongere generatie in Beltrum langer, op een passende manier, in de dorpskern wonen.

Al deze interventies samen dienen ertoe het woningaanbod van het dorp zo goed mogelijk in lijn te brengen met de vraag. Toch gaat er ook in Beltrum huishoudensdaling plaatsvinden. KAW voorspelt dat voor 2030 een overschot van 22 woningen en voor 2040 een overschot 45 woningen. Op termijn zal het waarschijnlijk daarom ook nodig zijn om woningen uit de voorraad te onttrekken.

KAW houdt gedurende het proces de context van krimp in de gaten. Het tegengestelde belang van krimp in de regio met daar tegenover de vraag naar woningen op de korte termijn op het lokale niveau, maakt het herontwikkelen van de bestaande woningvoorraad van belang is. KAW neemt de rol op zich om een eerlijk, maar niet negatief, verhaal over krimp te vertellen. Door bewoners te betrekken wordt bewustwording gecreëerd dat krimp vraagt om andere ingrepen en nauwere regionale samenwerking.

Wat is er nieuw

• Het Beltrumse antwoord op krimp is: goed met de eigen bewoners in gesprek gaan en het aanbod op de woningmarkt zo goed mogelijk met de vraag in overeenstemming brengen. Dat is niet altijd eenvoudig in de context van bevolkingsdaling, waar prognoses over leegstand een schaduw over discussies over de woningmarkt werpen. Het is echter essentieel voor een gemeenschap die kansen wil blijven bieden aan haar jongeren. Waarschijnlijk remt het de krimp ook af, doordat meer jongeren in Beltrum blijven.
• De actieve houding van de bewoners van Beltrum, jong en oud, maakt dat de woningvoorraad dicht op de lokale vraag kan worden afgestemd. Dankzij de inzet van de bewoners ‘maken’ zij hun eigen dorp. Ook door de open houding van de gemeente om de bewonersinitiatieven te faciliteren en te ondersteunen is dit project tot een succes gekomen.

Geleerde lessen

• De belangrijkste les uit het voorbeeld in Beltrum is ‘zorg ervoor dat je je dorp niet op slot zet’. Je wilt het probleem van bevolkingskrimp niet verergeren. Gemeenten kunnen ervoor zorgen dat het woonaanbod aansluit op de vraag door maatwerk te leveren per dorp. Door een ontwikkelkader op te stellen kon de gemeente bij de uitvoering van de plannen duidelijkheid brengen aan de initiatiefnemers wat wel en niet mogelijk was.
• Dit maatwerk ontstaat ook uit het betrekken van lokale bewoners, die vaak het beste zicht hebben op waar behoefte aan is in de woningvoorraad. Door bewoners als gesprekspartner van de gemeente aan het woord te laten en ook bij de uitvoering van de plannen te betrekken, sluit de vraag de vraag naar woningen beter aan op het aanbod.
• In Beltrum was een duidelijk spanningsveld waarneembaar tussen de woningbehoefte op de korte en de lange termijn. Er was vraag naar nieuwe woningen, maar op de langere termijn wordt huishoudensdaling verwacht. Het Beltrumse antwoord was voorbij de cijfers te kijken en juist de kwalitatieve woonbehoefte scherp te krijgen: aan wat voor soort woningen hebben onze huidige inwoners behoefte? Het belangrijkste doel van de aanpak Toekomst Wonen was daarmee zo goed mogelijk te voorzien in de woonwensen van de huidige bewoners. Daarmee kan niet de huishoudensdaling op de lange termijn niet volledig voorkomen worden, die gaat zich linksom of rechtsom manifesteren. De overtuiging in Beltrum is echter dat het bieden van kansen aan de eigen jongeren en het verbeteren van de woonvoorraad de belangen van het dorp het beste dienen.