4.1 Wonen

In het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling uit 2009 vroegen het Rijk, provincies en gemeenten nadrukkelijk aandacht voor de woningmarkt in krimpgebieden. Ruim tien jaar later is de woningmarkt voor krimpgebieden nog steeds één van de prominente thema’s. Hoewel doemscenario’s van grootschalige leegstand en verpaupering (nog) niet zijn uitgekomen, kent de woningmarkt in krimpgebieden wel degelijk complexe opgaven. Dat hangt, kort gezegd, samen met een mismatch tussen vraag en aanbod van woningen. Het vernieuwen van de woningvoorraad brengt in krimpgebieden andere vraagstukken en kosten met zich mee dan in andere regio’s. In dit hoofdstuk schetsen we de vraagstukken op de woningmarkt in krimpgebieden. In het volgende hoofdstuk laten we een aantal voorbeelden zien van aanpakken die erop gericht zijn het aanbod van woningen in krimpgebieden meer in lijn te brengen met de vraag.

Probleemanalyse

In hoofdstuk 3 hebben we gezien dat de huishoudensdaling in veel krimpgebieden langzaam maar zeker is begonnen, waardoor de totale vraag naar woningen afneemt. Daarnaast kennen de krimpgebieden een sterkere vergrijzing dan andere regio’s en deze ontwikkeling zal naar verwachting tot 2040 doorzetten. Met de samenstelling van de bevolking verandert ook de vraag naar woningen. De vraag naar onderhoudsvriendelijke appartementen, het liefst op loopafstand van voorzieningen, neemt toe. Ook stijgt de vraag naar zorgwoningen. De vraag naar grondgebonden gezinswoningen neemt juist af. Omdat er in krimpgebieden relatief veel huishoudens met lage inkomens zijn, is er een relatief grote vraag naar sociale huurwoningen en minder naar koopwoningen.

In veel krimpgebieden bestaat het aanbod echter voor een relatief groot deel uit eengezinswoningen. In Noordoost-Friesland is bijvoorbeeld 97 procent van de koopwoningen en driekwart van de huurwoningen een eengezinswoning. Ook zijn er in veel krimpgebieden relatief veel koopwoningen, en minder huurwoningen. Dat hangt ermee samen dat corporaties vaak voortvarend zijn geweest in het herstructureren van de sociale huursector, terwijl particuliere eigenaren lastiger op grote schaal in beweging te krijgen zijn. Er is dus sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Nu is dat vraagstuk niet voorbehouden voor krimpgebieden. In bijna alle Nederlandse regio’s spelen grote vraagstukken op de woningmarkt. Wat de situatie in krimpgebieden echter ingewikkeld maakt, is dat huishoudensdaling de vernieuwing van de woningvoorraad complex maakt. Simpelweg bijbouwen is vaak geen optie, omdat dat bijdraagt aan leegstand elders. Het slopen van woningen kan uitkomst bieden, maar de ervaring leert dat slopen duur is. Daarnaast zit het meeste overschot in de particuliere sector, en particuliere eigenaren hebben weinig aanleiding om hun eigen woning te slopen. Het segment waar de meeste ingrepen gewenst zijn zit vaak ‘op slot’.

De huishoudensdaling leidt in krimpgebieden in beperkte mate al tot leegstand. In krimpgebieden stond in 2017 gemiddeld 4 procent van de woningen meer dan anderhalf jaar leeg, wat in totaal neerkomt op 25.000 leegstaande woningen. Dat cijfer ligt iets hoger dan het landelijk gemiddelde van 3 procent. Volgens de leegstandsprognoses (ABF Research 2019) neemt de leegstand in krimpgebieden tot 2035 toe met 10.000 tot 15.000 woningen tot 6 à 7 procent van het totaal. Daarbij houden de onderzoekers rekening met verschillende scenario’s met betrekking tot de ontwikkeling van de woningvoorraad, waardoor er de bandbreedte van één procentpunt ontstaat. Dit zijn opvallend hoge cijfers voor een land dat zich voorneemt om voor 2030 één miljoen nieuwe woningen te realiseren. Een sterke toename van de leegstand wordt verwacht voor de goedkope koopwoningen (tot 215.000 euro).

Vergeleken met de rest van Nederland staan er in krimpgebieden gemiddeld grotere woningen met een lagere WOZ-waarde. Waar de gemiddelde WOZ waarde in 2018 landelijk op 229 duizend euro lag, liep deze voor krimpgebieden uiteen van 142 duizend euro in Noord- en Oost-Groningen tot 212 duizend euro voor de Achterhoek. De woningen in krimpgebieden hebben gemiddeld een lager energielabel. Van de koopwoningen in heel Nederland heeft 29 procent energielabel A of B, terwijl dat in krimpgebieden 23 procent is. Wel worden er in krimpgebieden meer investeringen gedaan in energiezuinigheid van woningen, mogelijk doordat hier meer oudere woningen zijn. Andere typen onderhoud aan de buiten- en binnenkant van woningen worden nagenoeg evenveel gedaan in krimpgebieden als in de rest van Nederland. Daarmee lijkt in het actieplan uit 2009 gevreesde verpaupering van woningen nog niet gaande te zijn.

Daarnaast is er een financieel vraagstuk. Het gebruikelijke verdienmodel voor gemeenten, waarin de verkoop van bouwgrond inkomsten genereert, werkt in krimpgebieden niet. Vanwege de relatief lage woningprijzen zijn nieuwbouwprojecten in krimpgebieden vaak niet aantrekkelijk voor private investeerders. Dat geldt des te meer wanneer uit nieuwbouwprojecten ook middelen gegenereerd moeten worden voor sloop of transformatie van bestaande bouw. De vraag is dus waar de middelen vandaan moeten komen die nodig zijn voor kostbare herstructurering van de woningmarkt.

Tot slot speelt er een vraagstuk van eigenaarschap van en verantwoordelijkheid voor de vraagstukken op de woningmarkt (zie bijvoorbeeld het artikel Partijen hebben elkaar nodig). Welke rol spelen de provincie, gemeente, corporaties, particuliere eigenaren? Wie kan en wil financieel bijdragen? Feit is dat alle partijen in een lastig parket komen, omdat het verdienmodel van de woningmarkt als geheel verandert. Dat heeft ook te maken met het vertrouwen in de woningmarkt; in welke mate kun je ervan uitgaan dat investeringen zich nog terugverdienen? Duidelijk is dat de belangen van individuele partijen soms haaks staan op het algemene belang. In het algemene belang kan bijvoorbeeld zijn om woningen te onttrekken, maar wie gaat deze kostbare ingreep toepassen op zijn eigen woningen? Hetzelfde geldt voor onderhoud; in het algemeen belang is dat woningen goed onderhouden zijn. Maar is het in het belang van een individuele eigenaar te investeren in zijn woning, als hij deze investering mogelijk niet terugverdient? Hier dreigt een prisoners-dilemma; wie is bereid om te handelen in het belang van de woningmarkt als geheel, wanneer dit wellicht nadelig uit kan pakken voor het eigen belang?

Ruim tien jaar na het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling van 2009 lijken de acute problemen in de woningmarkt in krimpgebieden volgens de cijfers mee te vallen. Dit komt vermoedelijk door een combinatie van geslaagd beleid en een zich trager dan verwacht voltrekkende bevolkingsdaling. We kennen in Nederland geen Franse of Amerikaanse taferelen met verlaten wijken of dorpen. De vraag is echter welke impact de toenemende vergrijzing en huishoudensdaling zullen hebben.

Tot slot

Duidelijk is dat creatieve aanpakken nodig zijn. Ook in krimpgebieden is vernieuwing op de woningmarkt noodzakelijk, bijvoorbeeld om te voorzien in de behoefte aan woningen voor senioren. Belangrijk is dat inwoners een wooncarrière kunnen maken en dat als een woning niet meer past, zij alternatieven hebben. Daarvoor is nodig dat woningen goed onderhouden en verkoopbaar zijn en dat er geen sprake is van een groot overaanbod. Dat is een cruciale randvoorwaarde om een aantrekkelijk woongebied te blijven voor de huidige inwoners. Er zijn slimme aanpakken nodig om deze vernieuwing te realiseren met een haalbaar financieel plaatje en in verbinding met het vraagstuk van overaanbod.

In internationale literatuur wordt daarbij gepleit voor het toepassen van een samenhangende set aan maatregelen om zogenaamde smart decline mogelijk te maken: een integrale, flexibele strategie die is gericht op de behoeften van de zittende bevolking. Geen drastische maatregelen of grootschalige sloop, maar het ontwikkelen van interventies, instrumenten en verdienmodellen die passen in een lange-termijnscenario van vergrijzing en bevolkingsdaling. De insteek moet zijn de regio aantrekkelijk en leefbaar te houden. De krimpgebieden hebben al de nodige ervaringen opgedaan met het tegengaan van de mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. In het volgende hoofdstuk presenteren we een aantal praktijkvoorbeelden dergelijke aanpakken uit de regio’s.