Regelgeving woningdelen

Het Bouwbesluit stelt eisen om overbewoning te voorkomen: een woonfunctie mag niet bewoond worden door meer dan één persoon per 12 m² gebruiksoppervlakte.

Huur- of gebruikscontracten voor onzelfstandige woonruimte in woningen:

1. Kamergewijze verhuur: huurcontract voor een kamer of deel van een woning met medegebruik van gemeenschappelijke voorzieningen
2. Woningdelen: huurcontract voor medehuurderschap van een zelfstandige woning (bijvoorbeeld het friends contract)
3. Onderhuur: contract voor onderhuur van een deel van een zelfstandige gehuurde woning
4. Gebruik: gebruikscontract voor onzelfstandige woonruimte bijvoorbeeld bij anti-kraak

Huurcontracten zijn in de regel voor onbepaalde tijd, maar kunnen onder voorwaarden soms ook voor een bepaalde tijd worden afgesloten door o.a. de nieuwe contractvormen (Pdf) die mogelijk gemaakt zijn in de wet Doorstroming huurmarkt.

Bij een contract voor huur van een woning voor onbepaalde duur hebben huurders een sterke positie. Beëindiging van de huurovereenkomst kan alleen met wederzijds goedvinden, of door de kantonrechter bij een beperkt aantal in de wet genoemde beëindigingsgronden.

1. Kamergewijze verhuur: huurbescherming geldt ook bij huurcontracten voor onzelfstandige woonruimte, behalve soms bij onderverhuur.
2. Woningdelen: een medehuurder, die als zodanig door de verhuurder erkend is, heeft in principe dezelfde rechten als de huurder.
3. Onderhuur: een huurder mag zijn woonruimte alleen onderverhuren als de verhuurder daarmee akkoord gaat. Een uitzondering is het verhuren van een deel van de woning, bijvoorbeeld een kamer, terwijl de huurder zelf ook in de woning woont. Dit mag, tenzij het in het huurcontract is uitgesloten. In deze situaties heeft een onderhuurder ook huurbescherming.
4. Gebruik: een gebruikscontract is geen huurcontract en er geldt dus geen huurbescherming.

Bij huurcontracten voor bepaalde duur of naar hun aard van korte duur is de huurder zeker niet rechteloos, maar in beide gevallen is de intentie om de overeenkomst na zekere tijd te beëindigen.

• In het bestemmingsplan kan zijn bepaald dat kamergewijze verhuur op bepaalde locaties niet, of alleen onder voorwaarden is toegestaan. Het komt voor dat bepaalde gebieden of straten worden uitgesloten, dat er een minimale afstand tussen kamerverhuurpanden moet zijn of dat het aantal panden in een bepaald gebied aan een maximum is gebonden.
• Ook woningdelen kan ingeperkt worden als bepaald is dat b.v. het aantal bewoners dat niet één huishouden vormt aan een maximum is gebonden. Onderhuur of gebruik kunnen met diezelfde beperkingen te maken krijgen.
• In een woonruimteverordening kan zijn bepaald dat woningonttrekking niet of alleen onder voorwaarden is toegestaan. Bij kamergewijze verhuur wordt een zelfstandige woning aan het bestand zelfstandig te verhuren woningen onttrokken. De gemeente kan daarvoor dan een vergunning verlenen. Om het niet aantrekkelijk te maken zijn daar soms hoge legeskosten aan verbonden.
• Bij kamergewijze verhuur kunnen er andere eisen aan de brandveiligheid van een woning worden gesteld die tot extra kosten leiden.

In het rapport Beter benutten van de bestaande woningvoorraad wordt ook ingegaan op woningdelen.